Fortoto [95] : étude de cas immobilier (premier investissement LMNP)

Fortoto · #1

Bonjour à toutes et tous,

Je suis enfin sur le point de finaliser mon premier achat immobilier après 2 ans de reflexion grâce notamment à ce forum qui est très formateur.

Ci-dessous la description

VOTRE PROFIL

-Célibataire 30 ans, TMI à 30%, salaires après impôts 53k€ brut

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Bonnes
- Fiscales :Bonnes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Néant
- Sociales : Moyen
- Temps disponible : soir et WE

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel, appartement T3 dans copropriété de 10 logements + 9 garages, l’appartement est vendu avec cave et parking.
- Année de construction : 1980
- Étage : 3/3 (sans ascenseur)
- Surface Carrez : 67 m²
- Vendu vide
- Chauffage : collectif
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires (donc plusieurs bailleurs). Copro bien entretenue.
- Décoration : Sans objet
- Pas de travaux à prévoir. Peut-être remplacer le carrelage du salon par du parquet. Une question peut être. Le DPE donne une note E. Est ce que c’est grave ? Est ce que je dois prévoir des travaux à court / moyen terme pour améliorer ça ?

LOCALISATION DU BIEN

- 95: Oise
- Centre-ville dynamique, proche RER et des écoles
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise : Dynamique
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Je pense que oui.

RENTABILITÉ DU BIEN

(Avec le Rendement Locatif)

- Coût du bien avec frais de notaire : 177 00 € (164 000 FAI + 13 000 €)
- Mobilier initial : 9 000 €
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 1 200 € CC (une fausse annonce sur leboncoin m’apportée plus de 10 réponses en une semaine)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Gestion en direct

- Travaux immédiats : aucun
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : aucun
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : Non
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : Non, ravalement neuf, toiture rénové.
- Charges de copro : 2700 €/an
- Comptable : 500 €/an
- Charges non prévues : 500 €/an

- Taxe foncière hors TEOM : 1100 €
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 80€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : non

- Rentabilité brute : 8,1%
- Rendement net net : 3,6 %

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0 (uniquement frais emrpunt)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,1 + 0,25 assurance
- Durée du crédit : 22 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : suffisante
- Avantage fiscal  : non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- lMNP

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI qui est de 30%
- Cash flow : -150€/mois

Qu’en pensez vous ?
Merci d’avance pour vos précieux retour !

Mots-clés : collocation, immobilier, lmnp

lechatquiroucoule · #2

Bonjour,

Les charges plombent la rentabilité, En considérant 70% de ces charges pour le locataire, on arrive à 157€/mois.
Elles ne baisseront jamais, et au contraire augmenteront. Votre rentabilité s’effritera au cours du temps.

D’où viennent ces charges si importantes ?
Avez-vous parcouru les rapports annuels ?

Il y a des compteurs individuels d’eau et donc de chauffage. Avec un DPE E, vos locataires peuvent être tentés de chauffer beaucoup, et au moment de la régularisation des charges, ouch. Au dernier étage, vous perdez un des avantages du logement collectif, pas de voisins au dessus pour conserver la chaleur.

Le bien est un T3 (= deux chambres), j’imagine que vous visez une colocation ? Quid du bail, collectif, individuel ?

1 mois de vacance tous les 2 ans semble optimiste, le turnover sur le meublé est plus élevé que sur la location nue => si vos locataires sont étudiants, resteront ils pendant l’été ?

Vous avez oublié la CFE dans les charges (en cherchant sur le forum vous devriez pouvoir trouver une estimation sinon vous pouvez contacter le service des impôts)

Avez-vous comparé l’imposition entre le micro Bic vs réel ?

Xavier.

Fortoto · #3

Merci pour votre réponse. Les charges sont principalement dûes au chauffage collectif (le système de chauffage est un système pour l’ensemble du quartier). Pas de régularisation des charges prévues. D’après les appels de fonds transmis par le vendeur les charges ne bougent pas.

Pour le mode de location, j’ai eu plusieurs type de réponses, des couples, des petites famille (un enfant) et des collocs, l’appartement peut être loué aux 3 types de cibles. Du coup je pense à un bail collectif et je compte louer au meilleur dossier et qui restera le plus longtemps.

Oui, la CFE devrait de 400e, vous avez raison.

Le réel semble plus avantageux du fait d’avoir autant de charges à déduire.

Range19 · #4

Je ne comprends pas ce que vous entendez par un bail collectif.

Je vous propose de porter votre attention non pas sur les appels de charges mais sur les décomptes annuels de charges et sur plusieurs années. J’ai eu la faiblesse et la légèreté il y a quelques années d’acheter un très bel appartement en me fiant aux appels de charges.
L’appartement était quasiment inoccupé les 3/4 de l’année, la conso d’eau a explosé une fois les travaux finis et des locataires en place avec le m3 d’eau chaude autour de 12€.

Il faut être très vigilant et s’assurer en règle général de ce qu’il y ait eu des consommations avant la vente.Si vous envisagiez une coloc, ça peut bousculer sensiblement l’équilibre financier du projet.

Fortoto · #5

Bail collectif pour dire qu’il n’y aura qu’un seul bail pour les deux colocataires en cas de colocation (en opposition à bail individuel par colocataire).

Pour les charges, ça ne risque pas d’être mon cas je pense car j’achète l’appartement à une famille avec deux enfants. Les charges qui seront consommées ne devrait pas beaucoup changer par rapport à ce qui est consommé aujourd’hui.

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