Desafinado : étude de cas immobilier (premier investissement, LMNP au réel)

L’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 fixe les modalités de répartition des charges et des travaux entre le vendeur et l’acheteur :

"A l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes."

En l’absence de convention contraire, l’acheteur est redevable des appels de fonds pour les travaux décidés antérieurement si, au jour de la vente, des appels ne sont pas encore exigibles (par exemple, si plusieurs appels sont réalisés à des dates différentes).

Bien entendu, l’acheteur et le vendeur peuvent convenir d’un mode de répartition différent, et en particulier prévoir que les travaux votés sont à la charge du vendeur et que les travaux à voter avant l’acte authentique soient à la charge de l’acheteur à condition que le vendeur donne pouvoir à l’acheteur pour participer à l’AG.

Le montant des travaux en cave me semble important et ces travaux sont peut-être un indice d’un mauvais entretien de l’immeuble… Bien vérifier qu’il n’y a pas d’autres problèmes à régler…

Avez vous visité toutes les parties communes (et en particulier le sous sol) ?

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (25/01/2021 13h36)

Bonjour à tous, merci pour vos retours,

77pourcent a écrit :

l’agent immobilier a dû vous remettre les 3 derniers pv d’aG de la copropriété.

, effectivement, j’ai pris bonne lecture des 3 derniers pvs d’AG, du récépissé et du carnet d’entretien, le syndic est géré par la même agence que celle me vendant le bien. J’ai eu le syndic au téléphone ce matin, il sera question de ces travaux de la cave, estimés à 60000€ + autre bonne nouvelle, les fenêtres des parties communes seront changées prochainement également. Ca je ne l’apprends que maintenant.
Je ne sais pas dans quelle mesure je peux me permettre de contacter l’agence en lui demandant de renégocier le prix, étant donné qu’elle ne m’avait pas donné cette info, bien que je lui avais demandé de m’informer de tous les travaux à venir.

77pourcent a écrit :

Concernant les frais d’agence je vous laisse lire ce papier qui résume bien la situation:

J’étais déjà tombé sur l’article que vous m’avez envoyé, il est clair mais ne renseigne pas ou peu sur l’intérêt d’un mandat "HAI charge vendeur"..

Canyonneur75 a écrit :

Avez vous visité toutes les parties communes (et en particulier le sous sol) ?

, merci pour votre rappel des lois, j’ai effectivement visité les sous-sol, le bien étant vendu avec une cave de 8m2. Je comprends ici que les négociations sont loin d’être terminées et qu’il va falloir batailler sur "qui paie quoi" de ces travaux à venir.

bascarol a écrit :

Vous êtes sur de votre coup ! vous maîtrisez bien les copropriétés, les AG, les travaux, ect…  car comme c’est votre premier investissement, je trouve que ca fait beaucoup a gérer sans un résultat garanti du à la copropriété..

, C’est effectivement mon projet. Je ne suis pas sûr de mon coup, cela dit, j’ai contacté le syndic ce matin, après avoir relu le règlement de copropriété qui stipule que tant que mon projet n’affecte pas les parties communes, je peux faire des travaux. Elle me le confirme aujourd’hui. La visite a été faite avec une entreprise pour chiffrer les travaux. J’ai aussi des architectes dans la famille pour m’aider…Cela fait effectivement beaucoup de choses à gérer.

Bonjour bascarol,

bascarol a écrit :

Vérifié que votre syndic à bien compris cela.

Le syndic l’a bien compris et me l’a confirmé.

bascarol a écrit :

il va bien y avoir une porte d’entrée à créer.

Pas de porte à créer car il y a déjà une sorte de sas à l’entrée, donnant sur 3 portes ( à gauche un séjour de 20m2, en face une chambre de 15m2 et à droite sdb 5m2),
je condamnerai la porte de la sdb, ferai une ouverture depuis la chambre.
Pas d’atteinte donc aux parties communes.

Bonjour,

quelques remarques :
- si 42 m² font 102/1000e, ça veut dire qu’il s’agit d’une toute petite copropriété.
- ces travaux dans les caves sont énormes. On n’a pas tous les matins 60000 € de travaux sur un petit immeuble. De plus, des caves ne justifient jamais qu’on y fasse d’aussi coûteux travaux pour elles-mêmes (pour l’usage qu’elles apportent). On fait de tels travaux pour sauver l’immeuble, et non pas pour les caves en tant que telles. Vous devriez donc vous soucier non seulement du montant, mais aussi de la nature des travaux, de leur raison d’être, et de savoir s’il vont vraiment résoudre le problème ou non. Personnellement, et jusqu’à preuve du contraire, je serais tenté de penser : cet immeuble est en train de s’écrouler, et c’est la seule raison qui peut motiver des copropriétaires à voter des travaux aussi coûteux !
- concernant le compromis, je vous recommande un compromis devant notaire, avec votre propre notaire.  Vous avez dû le lire 1000 fois si vous suivez le forum.
- concernant les charges de copropriété, le problème est : si stricte application des règles, les travaux déjà votés restent à charge du propriétaire vendeur (car l’acte authentique ne sera pas intervenu d’ici là). Si vote des travaux à l’AG de février, ils sont donc à charge du vendeur. Si l’AG refuse, il faudra faire ces travaux à l’avenir, donc il seront à votre charge. Le problème est que vous ne pouvez pas savoir actuellement à la charge de qui seront ces travaux, ce qui est un handicap pour fixer le prix de vente.
- c’est typiquement le genre de sujets où le notaire est de bon conseil (enfin, le clerc de notaire, en pratique). D’où l’intérêt du notaire dès le compromis.
- faire une offre FAI, oui, c’est la pratique. Par contre, frais de notaire inclus, ça n’a pas de sens. Les frais de notaire ne sont pas connus très précisément avant que le notaire en fasse le compte.
- inverser la charge des honoraires : ça peut se faire, mais ça complique. J’ai l’impression que votre cas est assez compliqué comme cela.
- vous prévoyez une division sauvage. Du point de vue de la copropriété, cela sera toujours un seul lot. De facto, il y aura 2 logements. Problèmes : boîte aux lettres, interphone, compteur d’eau et d’électricité, nature différente entre la réalité et le papier ce qui porte en soi les germes de soucis futurs et notamment une certaine difficulté à revendre.
- si vous voulez faire une division dans les règles, ça veut dire : vote de l’AG pour la division, puis travail du géomètre pour établir les nouveaux tantièmes des lots crées, puis vote de l’AG pour entériner l’avenant au règlement de copropriété. Puis création du compteur électrique supplémentaire. Environ 2 ans de démarche et 5000 à 10000 € de frais à votre charge.