Comment récupérer un logement sous loi 1948 après le décès du locataire ?

Vilboux · #1

Bonjour à tous.

J’ai acheté un studio en loi de 48 en 2012.

La locataire est décédée en septembre de l’année derniere.

Malheureusement sa fille en a pris possession.

Je n’ai dans le titre de propriété aucune indication qu’il y’a un bail loi de 48.

J’ignore si la fille d’une cinquantaine d’années, habitait avec sa mère de son vivant.

Mon avocat et moi même sommes en train de réfléchir à un angle d’attaque afin de faire libérer le studio.

Je viens vers vous afin d’avoir des idées sur une éventuelle approche.

La problématique est ce statut particulier des lois de 48.

Toutes vos suggestions seront les bienvenues.

Mots-clés : expulsion, loi 48 bail, procédure

PennKalet · #2

Bonjour,

Le premier point à clarifier est de savoir qui est le bénéficiaire du bail. Si c’est la mère, la fille ne pourra pas prétendre à en bénéficier.
Si c’est la fille, vous ne pourrez pas prétendre à grand chose.
Que dit votre acte de vente ?

Service Public a écrit :
Au décès du locataire, le bail est résilié automatiquement.
Si le logement devient vacant, il sort de la loi de 1948 et ne plus être reloué sous ce régime.
Toutefois, malgré la résiliation du bail, un transfert du droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée est prévu au profit de :

* l’époux(se) ou du partenaire de Pacs du locataire,
* ou, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus de 1 an, ses enfants mineurs jusqu’à leur majorité, ses ascendants ainsi qu’aux personnes handicapées à sa charge.

xazh · #3

La fille est agée d’un 50aine d’années … et pourrait être la locataire en titre. Cependant :
- il faudrait qu’elle ait signé le bail avant 87 (23.12.86 pour être précis), tout en étant majeure à cette date …
- il faudrait qu’elle paye le loyer depuis 1987 … donc aussi depuis 2012, et vous devriez le savoir.

A quel nom sont établies les quittances, et quel nom est précisé dans le bail ? Vous trouverez la réponse dans ces documents que vous avez nécessairement (achat en 2012 avec un bail antérieur à 87, vous avez forcément la copie du bail)

Vous avez "raté" septembre et l’occupation sans droit ni titre dans le délai de 48h. Donc à moins de régulariser un bail avec l’occupante (bail de droit commun, loyer au niveau du marché), vous êtes obligé de passer par une procédure d’expulsion commencant après le 1er avril, en respectant toutes les formes de la procédure. Au mieux, vous avez une solution cet été, mais avec le retard covid, j’en doute … sans compter les erreurs de procédure pouvant faire tomber une étape

Quel est votre objectif concernant ce logement ?

Vilboux · #4

Mon objectif est de récupérer le logement en expulsant la fille qui semble ne pas avoir le droit de rester dans les lieux, d’autant que depuis le décès de la mère , il n’y a eu aucun versement de loye même minime.
Avec mon avocat , nous réfléchissons sur le motif d’expulsion, or excepté une vieille quittance de loyer trimestrielle , nous n’avons à ce jour aucun élément nous laissant supposer qu’il s’agit d’une loi de 48 .
Cela n’est précisé nulle part sur l’acte.

Range19 · #5

Bonjour,
Vous devriez répondre aux questions posées : qu’y-a-t-il dans le bail annexé à l’acte ?
Vous n’avez pas ce bail ?
Qu’avez-vous fait jusqu’à présent avec quelqu’un dans les murs qui ne paye rien ?
Votre avocat s’interroge vraiment sur quoi faire avec quelqu’un dans un local qui n’est soit pas titulaire d’un bail soit ne paie pas de loyer ?

xazh · #6

L’acte de vente n’a pas à préciser le type de bail … C’est mieux si c’est le cas, mais de toute facon le bail se suffit à lui même.

Le bail 48 en lui même doit respecter les critères : le logement doit être conforme (commune, type) et le bail doit être antérieur à 87. Par contre gros défaut, il peut être verbal initialement.

La question qui se pose est uniquement QUI était le locataire. Si le locataire est décédé, le bail est définitivement invalidé. l’occupant actuel est de facto sans droit ni titre, et il le reconnait implicitement en cession le paiement des loyers. Pas besoin de justification autre que celle-ci si vous disposez du bail ou des quittances : occupant sans droit ni titre.

L’occupant pourrait arguer d’un bail dont elle serait la détentrice … vous pouvez lui opposer la copie du bail que vous possédez et à défaut les quittances justifiant que c’était sa mère. Sans ces documents, elle pourrait prouver sa qualité de locataire, en fournissant des taxes d’habitation (la facture de téléphone ne suffit pas en l’espèce, mais un justificatif fiscal serait plus ennuyeux). Resterait alors la possibilité de démonter son bail selon son age réel, le paiement des loyers par sa mère depuis 2012, etc …

Le non paiement du loyer ne doit pas être utilisé SAUF si le bail est au nom de l’occupant actuel. Si vous utilisez le défaut de paiement comme argument de base, vous confirmez l’existence d’un bail oral a minima, et là, vous vous tirez une balle dans le pied … Si elle est locataire, elle est en défaut de paiement, mais pas occupante sans droit ni titre, ce n’est pas tout à fait la même procédure, et le défaut de procédure annule celle-ci, vous vous en rendez compte trop tard et le temps de recommencer, la procédure ne peut plus tenir avant la trêve suivante … ET c’est un cycle infernal ……………..

Donc dans l’ordre :
- prouvez que la défunte était la locataire (bail, quittance)
- justifiez l’occupation sans droit ni titre (ni propriétaire, ni locataire)
- procéder dans l’ordre (votre avocat vous aidera à faire tous les courriers dans le bon ordre en respectant les dates, formes et moyen de remise). Un conseil : oublier la lettre recommandée dans cette situation, passez par une signification par voie d’huissier (remise en mains propres), c’est plus fiable dans la suite de la procédure qu’une lettre AR qui peut ne pas être remise puisque l’occupante n’est pas réellement le locataire et donc que l’adresse n’est pas réellement l’adresse à laquelle envoyer le courrier (oui, c’est ridicule, mais le bailleur doit être juridiquement ultra précis pour ne laisser aucune possibilité de contestation farfelue ou non)
- in fine, en justice, décision d’expulsion
- faites appliquer en urgence la décision pour ne pas risquer de rater la date limite et de repartir pour un tour.

Et pendant tout ce temps, de grosses doses de camomille ou tout autre truc permettant de rester zen, c’est une procédure extrèmement pénible pour le propriétaire vu le nombre de détails qui peuvent tout remettre à zéro.

Range19 · #7

Vous avez bien évidemment raison xazh et c’est très exactement le sens de mon message sauf à considérer que je l’aurai mal ponctué. Vus détaillez parfaitement.

J’insiste toutefois sur un point : l’identité du locataire, durée du bail etc sont bien mentionnés dans le compromis puis dans l’acte définitif. Je m’étonne que personne ne soit soit à l’époque interrogé sur les documents papiers (bail et état des lieux, à priori indispensable pour une saine gestion du bien).

Vilboux · #8

Bonjour pour être pécis, la locataire loi de 1948 était dans les lieux depuis 1975, or les baux verbaux avant 1989 étaient monnaies courantes

PennKalet · #9

Si la fille a 50 ans et que le bail oral date de 1975, elle ne peut pas être locataire du logement.
Le bail s’est donc éteint suite au deces de la mère.

Il est tout de même etrange que vous ne reussisiez pas a repondre a la question initiale qui est : qu’est-il précisé dans l’acte ?

xazh · #10

Vilboux a écrit :
Bonjour pour être pécis, la locataire loi de 1948 était dans les lieux depuis 1975, or les baux verbaux avant 1989 étaient monnaies courantes

Les baux verbaux étaient monnaies courantes, c’est pour cela que vous avez établi des quittances de loyer précisant le nom du locataire. Ensuite, un bail de 75, c’est une fille locataire née avant 57 disposant des quittances à son nom.

A priori, il ne devrait pas être insurmontable de prouver qu’elle n’est pas locataire en titre, d’autant que si elle était la locataire, elle aurait maintenu le loyer pour prouver son droit d’occupation faute d’un bail prouvant ce droit d’occupation.

Si votre avocat n’est pas en mesure de relever ces évidences, ce n’est probablement pas sa spécialité. Je vous inviterais sérieusement à consulter un avocat spécialisé sur le domaine, pour éviter toute anomalie de procédure.

On ne consulte pas un spécialiste du droit des entreprises pour gérer un dossier de bail, pas plus qu’on ne consulterait un spécialiste des divorces pour une procédure pénale (et vice versa). Les avocats ne peuvent pas être spécialistes en tout, comme les médecins.

VincenB · #11

xazh a écrit :
A priori, il ne devrait pas être insurmontable de prouver qu’elle n’est pas locataire en titre, d’autant que si elle était la locataire, elle aurait maintenu le loyer pour prouver son droit d’occupation faute d’un bail prouvant ce droit d’occupation.

Si votre avocat n’est pas en mesure de relever ces évidences, ce n’est probablement pas sa spécialité. Je vous inviterais sérieusement à consulter un avocat spécialisé sur le domaine, pour éviter toute anomalie de procédure.

Ce n’est pas du tout insurmontable, à Paris, où le cas de figure décrit est courant, c’est même un sport populaire chez mes confrères que d’expulser les enfants indélicats qui profitent frauduleusement du bail loi de 48 de leurs parents. Eventuellement avec un détective pour rapporter les preuves d’ailleurs… mais la plupart des avocats vont relever les preuves eux-mêmes.

Attendez un peu avant de changer d’avocat, tout de même… la matière est très ben documentée, laissez le temps au confrère de se plonger dans le dossier !

Dernière modification par VincenB (21/02/2021 20h49)

Tlaloc · #12

Moi ce qui m’épate, c’est que 8 ou 9 ans après l’achat, on en soit encore là. Vous n’avez rien fait pour clarifier la situation depuis ?
Va falloir espérer que la fille ne soit pas handicapée .

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Vilboux a écrit :

#11 21/02/2021 15h37

xazh a écrit :

#12 22/02/2021 11h43

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