CaptnSam [78] : étude de cas immobilier (immeuble de 6 lots)

Bonjour,

Ma présentation date maintenant de plus d’un an. Période durant laquelle nous étions, avec ma femme, en recherche active d’un immeuble à 1 heure maximum de notre résidence principale. (92)
Nous avons pris le temps, et surtout, une certaine crise sanitaire nous a sacrément retardés dans notre projet…

Nous avons enfin une bonne opportunité, sous promesse de vente, que nous avions identifiés depuis fin 2019. A vrai dire, c’était notre cible privilégiée durant tout ce temps et le ralentissement a joué en notre faveur dans ce dossier.

Les demandes de financement sont en cours par le biais d’un courtier (4 banques) et en direct (4 banques). Les rendez-vous sont positifs et les dossiers en train d’être montés. Nous attendons maintenant des offres de prêt.

VOTRE PROFIL

Mariés, sans enfants, TMI 30% :

- Catégorie B en CDI depuis 11 ans, 32 ans, 2450€/mois net avant IR, logement de fonction pour la RP
- Cadre en CDI depuis 6 ans, 28 ans, 2600€/mois net avant IR
- Taux d’endettement 0% : Nous venons de vendre un appartement avec PV de 35 000 € pour favoriser cet investissement et recentrer le locatif proche de notre RP. Nous n’avons aucun crédit conso, loyers, etc.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : faibles
- Fiscales : moyennes
- Artisanales : excellentes
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : investissement cible à 30 min de la RP, emploi du temps stable +/- 40h semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble de 6 lots (4 locaux commerciaux + 2 bureaux)
- Année de construction : 1970
- Constitution : 275m² carrez / bâti 475 m2 / 15 places de parkings
- Occupation : 2 baux commerciaux en cours (586€ HC depuis 5 ans + 1316€ HC depuis 9 ans avec demande de renouvellement ) / 4 lots vides
- Projet : Changement de destination de 2 bureaux en appartement (T2 de 47 m² + T3 de 68m²) La création de valeur se trouve dans cette opération. La DP est déposée en mairie après consultation du PLU et de l’urbanisme. Conditions réunies (Parkings, surfaces, pas d’interdictions…)
- Monopropriété
- Etat : Très bon état général, chaudière remplacée en 2017, bâtiment sain avec entretien régulier
- Chaque lot dispose d’un compteur

LOCALISATION DU BIEN

- Yvelines (78), Secteur Plaisir
- Centre-ville, mais pas sur un emplacement Premium (l’explication du prix peu élevé)
- Enorme bassin d’emploi (Airbus DS, Safran, Thalès, Zones commerciales …)

RENTABILITÉ DU BIEN

- Prix FAI : 420 000 €
- Frais de notaire : 31 500 €
- Loyer déjà pratiqué : 1900 € HC
- Loyer envisagé : 4500 € HC (1316+586+550+800+950+300) avec 3 attestations de valeur locative
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les 2 ans (Baux en place + appartements nu)

- Travaux immédiats : 50 000 € (augmenté de 20% volontairement) Pour la transformation des bureaux en appartement. (Le père de ma femme est maitre d’œuvre)
- Coût des travaux à 10 ans : façade éventuellement

- Taxe foncière hors TEOM : 3900 € (avant nouveau calcul)
- Assurance PNO : 800 € / an (estimation, à déterminer)
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Non (Baux commerciaux + expérience gestion locative)
- Expert-comptable : 600 € / an : EC en ligne après comparaisons.

- Rentabilité nette : 10,6 % (Loyers 54 000 € / Investissement Total : 508 000 €)
- Rendement opérationnel net : 8,46 % (Calcul par Rendement Locatif, avec vacance locative + entretien + PNO + EC + Travaux imprévus etc )

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 40 000 € max (110 % recherché)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : Estimation attendue par le courtier : 1,8 %
- Durée du crédit : 20 ans à 25 ans
- Différé : 24 mois
- Frais de tenue de compte : à déterminer
- Épargne de précaution : 80 000 € (ou 40 000 € si apport)

RÉGIME D’EXPLOITATION

SCI à l’IS : Uniquement des revenus fonciers avec très peu de travaux à déduire.
L’objectif étant de créer dans un premier temps une "trésorerie de précaution" (100 000 € = 2 ans de loyers)
Nous souhaitons également dissocier totalement notre "patrimoine personnel" de l’investissement pour ne pas être trop impacté au niveau de l’IR.

CASH FLOW

- 1600 € / mois après les principaux amortissements en début d’exploitation. (avec vacance locative)
- Pas de dividende : Le but étant de capitaliser un maximum pour réinvestir la trésorerie excédentaire à moyen terme. (Après constitution du fond de précaution à court terme)

AUTRE

Pour les connaisseurs de l’investissement en IDF et surtout au sud/ouest de Paris, vous trouverez surement que la rentabilité est assez élevée pour ce secteur.
La localisation du bien, de par sa composition, (destination commerciale) ne permet pas en l’état d’encaisser de bons loyers. C’est bien le changement de destination qui permet d’augmenter la rentabilité et également la valeur vénale du bien.
Nous avons inclus dans la promesse, une condition suspensive de non-obtention du changement de destination.

Et si vous vous demandez pourquoi nous ne passons pas plus de 2 locaux en appartement, nous sommes bloqués par la loi SRU et son application sur le PLU de la commune. "Tout projet de création d’au moins trois lots (logements ou divisions ou programme d’ensemble tant sur
des constructions neuves que de transformation de bâtiments existants) doit comporter au minimum 30% de logements locatifs sociaux (LLS), dont le nombre est arrondi à l’entier supérieur."
Nous souhaitons garder le contrôle sur les baux et la gestion des locataires.

Nous recherchons actuellement, en accord avec le propriétaire, une profession libérale (bail professionnel) pour un local vide. Plusieurs visites ont été effectuées avec des dossiers sérieux (patientèle constituée, expérience, garants…), nous attendons des retours.

Nous sommes "dans le rush" après presque 1 an sur ce projet. Nous avons essayé de penser à tout, mais j’attends avec impatience vos retours.

Merci d’avoir lu cette étude jusqu’à la fin pour les plus courageux.

CaptnSam

Mots-clés : immobilier, is (impôt sur les sociétés), sci (société civile immobilière)