Copropriétaires opposés à la location d'un bien commercial : que faire ?

serenitis a écrit :

- soit leur remettre vertement les pendules à l’heure en les informant que suite au désistement du garagiste, son remplaçant sera d’un autre métier comme un night club ou un bar à chicha, kebab, etc… cette seconde très hypothétique solution et pas forcément réaliste pour un sou pouvant leur faire comprendre qu’au jeu du plus bête, ils peuvent avoir bien plus à perdre en qualité de vie que vous qui n’êtes pas sur place.

Une fois de plus, les gens confondent politesse et faiblesse comme je le constate trop souvent.

Même situation pour un de nos locaux commerciaux.
Au départ à la retraite de notre vieux kiné, nous avons été contacté par plusieurs personnes intéressées : restaurant-traiteur, boucherie, association de quartier.
Le refus des voisins a été unanime pour le restaurateur. Notre meilleur futur-locataire, déjà très investi dans le projet, qui avait fait venir des artisans pour chiffrer les travaux et avait un business plan qui tenait la route.
Les 2 autres projets (boucherie et association de quartier) étaient moins bien ficelés, sans garant, et sans projet de rénovation du local.

Nous avons donc discuté avec les voisins, dans les couloirs, à l’occasion de nos visites, sans que cela ne soit officiel.

Pour la moitié des copropriétaires, nous étions très content de pouvoir louer à une boucherie, qui avait bien du mal à louer dans le quartier, de part sa spécificité culinaire car "les gens sont si peu ouverts aux autres cultures". 

Pour l’autre moitié, nous étions très content de louer à une association militante politiquement, qui avait bien du mal à louer dans le quartier, car "les gens sont si peu ouverts aux autres courants politiques". 

Et, par un étrange hasard, tous ont été d’accord pour le restaurateur (qui actuellement effectue des travaux de rénovation de qualité, faisant uniquement du drive suite au covid, et qui a même réussi à dépasser son prévisionnel dans cette situation compliquée, alors que le restaurant est fermé).
La morale de l’histoire : Le vote barrage, par forcément le vote d’adhésion. (Ça rappelle d’autres domaines).

Vous avez donné le bâton pour vous faire battre. Les autres colocataires et le syndic n’avaient absolument rien à dire concernat cette relocation. Tant que vous utilisez le local conformément au réglement de copropriété, ils n’ont rien à dire.

Pour faire marcher les gens dans le sens qu’on veut, on n’a jamais trouvé mieux que le bâton et la carotte.
Arguments côté carotte "vous savez, une activité commerciale "honnête" en RDC, c’est bon pour tout l’immeuble, en termes d’image, et donc aussi en termes de valeur de vos logements."
Arguments côté bâton :
- "si ce n’est pas un garagiste, ça sera autre chose. Vous préférez un kebab ? Un bar à chicha ? Ou même un local qui reste vide, avec le rideau métallique tagué, comme si on était une banlieue horrible désertée par les commerces ? C’est ça l’image que vous voulez que les gens aient de l’immeuble ?"
- "de toute façon, j’utilise ce local conformément au règlement de copropriété. vous n’avez rien à redire. La prochaine fois que vous menacez mon locataire ou moi-même (en lui laissant entendre "qu’il aura des ennuis (plaintes en gendarmerie, lettre recommandées, etc…)", il portera plainte pour menace, et je porterai plainte pour menace. Si ces propos ont été proférés publiquement, il portera (en plus) plainte pour diffamation, je porterai plainte pour diffamation. Si c’est injurieux, on peut ajouter l’injure publique, qui est aussi une infraction pénale.
Et ça, mon bon monsieur, c’est avant même que vous mettiez en œuvre vos menaces ; c’est juste parce que vous avez oser me menacer et menacer mon locataire. S vous mettez en œuvre vos menaces (plainte en gendarmerie, etc), ça sera l’escalade : il portera plainte pour dénonciation calomnieuse et harcèlement, je porterai plainte pour dénonciation calomnieuse et harcèlement. On verra bien si vous serez toujours aussi fier quand vous aurez une telle plainte sur le dos et quand vous devrez vous expliquer à la gendarmerie.
Si ça ne suffit pas à vous dissuader, je trouverai autre chose. Dites-vous bien une chose : à ce jeu, c’est vous qui perdrez. Je ne laisserai personne mettre son nez dans mes affaires et intimider mon locataire ou moi-même. Quoi que vous fassiez dans ce sens, vous le regretterez, je vous le promets solennellement. Alors bien franchement, laissez mon locataire tranquille et restons bons voisins : ça ne sert à rien de se battre, surtout que je peux vous garantir que c’est vous qui perdrez"

(Tout cela est à dire à l’oral, sans témoin, et sans préciser ce que vous pourriez faire "au-delà", si la plainte pour dénonciation calomnieuse ne suffisait pas ; et à adapter bien sûr à votre caractère et à la personne en face).

Notez quand même : les autres colocataires ont un pouvoir de nuisance considérable. Je connais le cas d’une activité, pourtant en ZA, qui faisait un bruit "excessif" (comme peut le faire un garagiste avec une clé à choc). La plainte d’un voisin a aboutit à la gendarmerie et à la DREAL, mesures de bruit sur le site, "encouragements" à réduire le bruit (capotages etc. c’est coûteux), etc. Je ne sais pas comment ça a fini. Les propos que je vous suggère sont du type "à malin, malin et demi" et "à fier à bras, fier à bras et demi". Mais, si les copropriétaires mettent vraiment leurs menaces à exécution, ils ont un vrai pouvoir de nuisance. A moins que votre garagiste n’utilise une clé à chocs silencieuse et une meuleuse siliencieuse (qui restent à inventer), ne pollue jamais rien nulle part, ne gare jamais une voiture nulle part  là où elle ne devrait pas être, il est bien possible que les colocataires puissent vraiment le faire chier et puissent même gagner. Je vous suggère quelque chose qui devrait les calmer mais, si ça ne suffisait pas à les calmer et qu’ils aillent jusqu’à la confrontation judiciaire à coups de plaintes et de contre-plaintes, il n’est pas certain que vous et votre locataire sortiez gagnant de cette confrontation judiciaire. Je préfère vous prévenir.

Bernard2K a écrit :

Vous avez donné le bâton pour vous faire battre. Les autres colocataires et le syndic n’avaient absolument rien à dire concernat cette relocation. Tant que vous utilisez le local conformément au réglement de copropriété, ils n’ont rien à dire.

En fait je n’ai même pas compris pourquoi il était question de "relocation" ; un mécanicien prenait la suite d’un autre mécanicien dans les mêmes murs ; on était sur une cession de fonds de commerce incluant le droit au bail… pas de résiliation du bail en cours, pas de conclusion d’un nouveau bail…

J’ai été propriétaire d’un logement dans une copropriété avec des commerces.

Les nuisances que ceux ci peuvent apporter sont importants. En cas de changement d’affectation du local commercial,  ça pose des gros problèmes.

Tout dépend de comment le règlement de copropriété est rédigé. Il est souvent extrêmement imprécis et plus l’immeuble est ancien plus il l’est.
Plus il est imprécis plus il est favorable aux propriétaires de locaux commerciaux.

Mon retour d’expérience est qu’il faut être sans pitié avec les commerces amenant des nuisances (tout en appliquant les méthodes légales) et sympa avec ceux qui n’en apportent pas. 

Un propriétaire de local avait loué à un resto en remplacement d’une agence de voyages, resto qui provoquait des nuisances olfactives importantes qui n’ étaient bien sûr pas autorisées par le règlement de copropriété, pas plus que l’installation d’un resto (le règlement autorisait explicitement les salons de thé mais pas les restos). Le resto et lui se renvoyaient la balle pour financer un système correct pour évacuer les fumées.   Ça a duré plusieurs années. Il a menacé d’installer un kebab, ça a monté toute la copro contre lui, y compris les autres propriétaires de locaux commerciaux, puis il  s’est fait assigner en justice suite à quoi, miraculeusement, une solution a été trouvée. Les copropriétaires génés par les nuisances olfactives, dont je n’étais pas, mis devant le fait accompli, ont d’abord cherché à discuter.

Ici, il n’y a apparemment pas de changement d’affectation. Je dis apparemment. Mais le diable est dans les détails. Avec le règlement de copropriété de mon immeuble, il ne fallait pas qu’il y ait augmentation des troubles de voisinage.

Personnellement je n’ai pas dit qu’il n’y a pas de recours possible, mais que ce n’est pas simple.

Pour vous donner une idée, l’article 1112 du code civil est issu d’une réforme relativement récente du droit des contrats, qui codifie plus ou moins la jurisprudence existante.   Historiquement la limitation du préjudice réparable est faite pour défendre le principe cardinal de la liberté contractuelle donc je ne vois pas de raison à ce que ce principe vienne protéger le tiers à la relation contractuelle. Sauf que tel que la loi est rédigée il peut y avoir discussion sur l’application littérale.

Donc à moins qu’il existe déjà un (voire plusieurs) arrêts de la cour de cassation sur cette question, vous partez déjà avec un aléa sur la « recevabilité » de votre action.

Ensuite entre quelqu’un qui se dit prêt à témoigner et la rédaction d’une attestation destinée à être produite en justice il y a un pas déjà souvent difficile à franchir, donc s’il n’y a même pas encore d’accord informel pour l’instant c’est un vœu pieu.

Par ailleurs tant que la vacation locative n’est pas effective votre préjudice est hypothétique.

Je passe sur les problèmes d’invidiualisation de la responsabilité et de solidarité entre coauteurs, mais au passage si chacun prend un avocat différent pour se défendre ça peut vous revenir cher en frais de procédure en cas d’insuccès.

Bonjour,
Dans votre exemple celui qui crève un pneu fait quelque chose d’illégal, vos copropriétaires n’ont rien fait d’illégal. Ils ont été désagréable.
Ils rétorqueront qu’ils n’ont pas le pouvoir de   s’opposer à l’installation de votre locataire de toute façon.
Et avoir organisé une AG alors qu’il n’y avait pas l’obligation légale, va insinuer qu’il y avait bien un sujet particulier de potentiel nuisance que vous vouliez exposer aux autres copropriétaires, ce qui pourrait donner des circonstances atténuantes a leur excès de zèle.
Faut voir avec un avocat, mais cela me paraît aussi difficile.
L’honnêteté ne paie pas… toujours.

Sans aucun doute ; mais pour cela il va falloir sortir un gros billet et s’engager dans une procédure qui ne manquera pas d’agacer un substitut du procureur, déjà overbooké par un triste quotidien à base de crimes crapuleux et autres : on pressent tous le "CSS" comme on dit (Classement Sans Suite).
Entre notre perception - légitime - d’une injustice et la réalité de notre société il y a un monde.

Antesite, j’ai l’impression que vous ne nous dites pas tout. Pourquoi diable y aurait-il une hostilité soudaine des colocataires envers ce futur garagiste ?

- Par le passé, y a-t-il eu des plaintes, pétition, etc. envers l’activité du garagiste précédent ?
- Le garagiste précédent n’est pas encore parti, et vous aviez déjà le nouveau candidat sous la main. Dans ces conditions, pourquoi n’y a-t-il pas vente du fonds de commerce (même une bouchée de pain) ? Comme le faisait remarquer VincentB, dans ce cas, le bail se transfère au repreneur et il n’y a donc pas de "relocation" donc encore moins d’avis à demander à qui que ce soit… Qui a eu l’idée de ne pas faire de reprise du fonds de commerce : le candidat à la succession, qui veut économiser des clopinettes ? Vous, qui voulez en profiter pour repartir sur un bail "tout neuf", avec peut-être une augmentation de loyer ?
- Pourquoi avez-vous fait cette réunion ? Pourquoi, pourquoi, pourquoi, pourquoi, pourquoi ? Par rapport à quel historique ? Qu’en attendiez-vous ? Quel était votre objectif ? Quand on fait visiter un appartement à de futurs locataires, on ne convoque pas les copropriétaires et le syndic à rencontrer les futurs locataires. Il n’y a pas de raison qu’il en soit autrement pour un local commercial. Il y a là un mystère total.

Notez que les règlements de copropriété disent souvent, concernant les locaux commerciaux, des choses comme "toute activité commerciale ou professionnelle", ce qui semble une belle liberté, avant de restreindre aussitôt cette belle liberté par "pourvu qu’il n’en résulte aucune nuisance pour les autres copropriétaires". Toute la question est donc celle des nuisances. Un garage, ça fait du bruit (toujours), ça stationne des voitures de partout (presque toujours), ça entrepose des déchets dans les parties communes ou devant sa porte (souvent)… Donc les copropriétaires n’en ont peut-être pas après le principe de la relocation en général, mais après des nuisances en particulier, qu’ils ont eu le temps d’apprécier par le passé… et qui ont peut-être déjà conduit à des plaintes ou pétitions. De cela, vous ne dites rien.

Vous prenez l’image d’une dégradation volontaire du bien d’autrui (pneu crevé). Or, les voisins n’ont pas menacé de commettre un crime ou un délit, ils ont menacé d’exercer une voie de droit, comme le caractérise fort justement durand18. Il semble très difficile d’attaquer vos voisins au motif qu’ils auraient proféré oralement de telles menaces.

Dernière modification par Bernard2K (10/03/2021 09h14)

L’antériorité de l’activité est un élément déterminant dans l’appréciation des troubles de voisinage, cf.  Article L112-16 du Code de la construction et de l’habitation (futur L113-8) :

Les dommages causés aux occupants d’un bâtiment par des nuisances dues à des activités agricoles, industrielles, artisanales, commerciales, touristiques, culturelles ou aéronautiques, n’entraînent pas droit à réparation lorsque le permis de construire afférent au bâtiment exposé à ces nuisances a été demandé ou l’acte authentique constatant l’aliénation ou la prise de bail établi postérieurement à l’existence des activités les occasionnant dès lors que ces activités s’exercent en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur et qu’elles se sont poursuivies dans les mêmes conditions.

Mais quid en effet d’un nouveau bail au lieu d’une reprise du bail, ce qui pourrait faire perdre le bénéfice de ces dispositions.

Finalement un beau cas d’école qui fera le bonheur des avocats !

Pour l’intérêt pécuniaire de la CARPA je ne sais pas.

Si on passe l’obstacle du caractère réparable de la perte du gain manqué, voire de la perte de chance, où s’arrête le préjudice ?

25 ans comme la durée d’activité du précédent locataire ? Dans ce cas effectivement c’est jackpot !

Au terme de la première période triennale voire beaucoup plus tôt car le locataire aurait fuit devant la pression des voisins indélicats ? (Dont la seule faute serait d’avoir annoncé la couleur !)

Au bout d’un délai raisonnable de quelques mois qui aurait du permettre au bailleur de se retourner?

Les frais d’expertise constituent des dépens, en principe avancés par le demandeur mais une provision ad litem est possible et la charge finale incombe au perdant.

Le principe est celui de la réparation intégrale du préjudice sans perte ni profit, c’est jugé 1.000 fois, et la réparation du préjudice économique fait partie des questions les plus complexes en droit et en fait (effectivement une expertise peut être requise). La jurisprudence n’hésite pas à indemniser des préjudices viagers, parfois très substantiels, lorsque c’est justifié au regard du principe de réparation intégrale.

Un classement sans suite doit être motivé et n’est pas un obstacle insurmontable. D’ailleurs il n’est même pas nécessaire de passer par la case pénale pour obtenir l’indemnisation civile.

Mais merci pour la leçon de droit.