Priority [45] : étude de cas immobilier (apport à une SCI à l'IS : OBO ou apport en capital)

Bonjour, je n’ai pas regardé en détail vos calculs mais j’ai quelques questions préliminaires :

Quid de l’acceptation du montage par le fisc. Depuis combien de temps détenez vous cet immeuble ? Si c’est plus de 15 ans, il me semble qu’il n’y ait pas de souci. Idem si vous changez de "propriétaire" lors de la vente (si vous enfants sont majoritaires par exemple). Dans les autres cas,  cela peut être vu comme une optimisation fiscale.

Etes vous soumis à la CRL ? Je ne l’ai pas vu dans vos calculs.

La création de la  seconde sci (avec holding) à cause du palier de 38000€, cela me semble prématuré.
- le palier est progressif vers les 28%
- vous pouvez charger votre sci de frais que vous ne mentionnez pas (remuneration CCA,  frais kilométrique)
- créer une holding et une autre sci ne seront utiles dans combien d’années? Durant toutes ces années, vous serez obligé de gérer ces structures (EC à minima).

L’ajout d’autres sci ne me semble intéressant que si vous avez un programme d’achat immobilier ambitieux, vous voulez gérer des actionnariats différents, etc

Bonjour, et merci pour ce premier retour de la chignole corse,

1-    Par rapport à l’acceptation du montage par le fisc et au risque d’abus de droit que pourrait soulever le Fisc au titre du caractère « principalement fiscal » de l’opération.

Lachignolecorse a écrit :

Quid de l’acceptation du montage par le fisc. Depuis combien de temps détenez vous cet immeuble ? Si c’est plus de 15 ans, il me semble qu’il n’y ait pas de souci. Idem si vous changez de "propriétaire" lors de la vente (si vous enfants sont majoritaires par exemple). Dans les autres cas,  cela peut être vu comme une optimisation fiscale.

Je détiens le bien depuis 12 ans. C’était un achat à 50/50 par mon épouse et moi à l’époque. La SCI est aujourd’hui à 50/50 entre mon épouse et moi donc il n’y a pas à date de changement de propriétaire.

Néanmoins, le risque que la vente soit annulée ou requalifiée par les services fiscaux me semble limité. La vente a effectivement un intérêt fiscal mais n’exagérons rien quand même :
1)    Je vais tout de même commencer par payer des frais de notaire conséquents à l’état lors de la vente, près de 20 k€ directement dans les poches de l’état. Il faudra quand même quelques années avant que je me retrouve à gagner de l’argent sur le plan fiscal, le gain n’est pas immédiat.
2)    Sur le long terme il y a également des inconvénients fiscaux significatifs en cas de revente puisque je ne pourrais plus bénéficier de la fiscalité favorable sur les plus-value pour un particulier.
3)    Sur le long terme également, la fiscalité des revenus que je tirerais de ma SCI IS si je me transfère les bénéfices en tant que particulier est quasiment la même que la fiscalité en nom propre du fait de la double imposition des bénéfices de la SCI puis des dividendes perçus en nom propre.

Les autres intérêts de la vente, qui dépassent pour moi l’intérêt fiscal sont :
1)    Restructuration de mon patrimoine : le dégagement de capital immédiat me permettra de diversifier mon patrimoine vers des placements autres  qu’immobilier (ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier…).
2)    Simplification de la gestion de mon patrimoine immobilier en regroupant mes biens locatifs dans une même entité.
3)    Transmission facilitée à mes enfants du patrimoine, avec l’objectif de leur donner dès leur majorité la nue propriété des parts.

Il s’agit donc d’un choix fiscal et dès lors que le montant de la vente correspond au montant du bien (je dispose de deux expertises d’agence immobilière qui l’attestent) le fisc n’aura rien à y redire. Je me suis fait conseiller d’un notaire sur ce point.

Pouvez-vous me donner vos sources sur l’histoire des 15 ans de propriété en nom propre et du risque si SCI et bien immobilier appartiennent aux mêmes personnes ?

2-    Par rapport à la CRL

Lachignolecorse a écrit :

Êtes vous soumis à la CRL ? Je ne l’ai pas vu dans vos calculs.

Touché ! Je suis exonéré de la CRL pour le premier immeuble de la SCI au titre des travaux passés, mais pour celui à venir je ne pense pas (j’ai fait une isolation thermique par l’extérieur il y a moins de 5 ans, peut être pourrais-je y prétendre à ce titre, il faut que je me renseigne plus sérieusement sur ce point que je ne l’ai fait jusque là. Dans tous les cas, comme les loyers sont les mêmes dans les 2 scénarios, les impacts sont les mêmes.

3-    Par rapport à la holding

Lachignolecorse a écrit :

La création de la  seconde sci (avec holding) à cause du palier de 38000€, cela me semble prématuré.
- le palier est progressif vers les 28%
- vous pouvez charger votre sci de frais que vous ne mentionnez pas (rémunération CCA,  frais kilométrique)
- créer une holding et une autre sci ne seront utiles dans combien d’années? Durant toutes ces années, vous serez obligé de gérer ces structures (EC à minima).

L’ajout d’autres sci ne me semble intéressant que si vous avez un programme d’achat immobilier ambitieux, vous voulez gérer des actionnariats différents, etc

J’ai fait la même analyse que vous.
Dans le cas d’un OBO, la valeur de part de la SCI reste faible pendant encore un certain temps, et de fait, je dois pouvoir me permettre d’attendre une dizaine d’année avant de faire un transfert de propriété vers une holding et m’éviter ainsi les frais de double voir triple structure.
Même si je dépasse le palier de 38k€ avec un IS taux plein qui est en train de diminuer, cela reste rentable d’avoir une seule structure jusqu’à quasiment 10k€ de plus au vu des frais de banque, de comptabilité et de création de structure évités. Cela gagne aussi pas mal de temps en évitant les AG multiples à réaliser et les contraintes des comptes en banque séparés…

Je charge déjà la SCI en frais kilométriques et envisage de rémunérer les CCA (TMP T2 2020 :1,27%) mais l’IR que cela va me générer ne sera-t-il pas supérieur à l’économie d’IS ?

Pour ce qui est de mon programme d’achat futur, j’avoue qu’il n’est pas très bien établi. J’ai aujourd’hui une réelle satisfaction de voir mon premier bien en SCI IS tourner depuis un peu plus d’un an avec un cash flow positif et une charge de travail raisonnable malgré pas mal de travaux à gérer et quelques impayés. Il y a de quoi me donner envie d’en trouver un deuxième voir plus… Mais mon épouse et moi sommes déjà très occupés professionnellement et l’IFI nous guette, ce qui devrait nous réfrénner. Mais oui, je pourrais aussi me laisser tenter par d’autres SCI avec d’autres membres de la famille ou des amis qui me le proposent. Pour le moment rien de concret toutefois, donc je pense attendre.

Après un avocat fiscaliste me l’a déconseillé en argumentant ainsi :
1-    sur le fait qu’attendre était manquer d’anticipation (comme j’ai manqué d’anticipation en ne partant pas sur une SCI IS plus tôt pour mes biens locatifs)
2-    sur le fait que mélanger les biens dans une seule SCI n’était pas forcément souhaitable (gloubigoulba patrimonial).

Effetivement, même si je trouve le conseil avisé, il venait de l’avocat qui me proposait de prendre en charge la rédaction des statuts et le suivi dans le temps des entités, donc sans remettre en cause ses arguments, je suis resté sur ma première impresion qui est la votre (cela me rassure donc).

4-    Synthèse
Merci pour ces premiers retours qui me seront précieux. Je reste intéressé par tout commentaire, et je mettrais rapidement à jour le premier post pour intégrer la CRL.

5- @James Combi
Bonjour JamesCombi,

JamesCombi a écrit :

Bonjour Lachignolecorse,
Votre sujet est très intéressant, d’autant plus que je me pose à peu près les mêmes questions.
En effet, j’ai investi dans les Box/garages aussi bien en nom propre qu’avec une SAS récemment.
Mes box en nom propre génèrent pas mal d’IR car les interêt d’emprunt, après 10 ans de remboursement sur 15 ans empruntés, diminuent fortement.
Ayant créé une SAS pour acheter d’autres box (à peu près autant qu’en nom propre aujourd’hui), je suis actuellement sous les 34k€ pour rester sous la limite de CA pour ne pas être obligé de passer à la TVA.
Je me pose les questions de vendre / transférer des Box en nom propre vers la SAS et donc de passer au dessus du seuil des 34k€ de ÇA et d’être assujetti à la TVA.
Au plaisir d’échanger.

Effectivement votre problème s’apparente un peu au mien, même si SAS et pas SCI ce qui doit vous conduire au risque de TVA que je n’ai pas à considérer. Au plaisir d’aller plus loin dans les échanges.
Edit : ajout de la réponse à James Combi sur le message arrivé entre temps.

Oui message modifié.
Rendons à Priority ce qui est à Priority!

Pour les 15 ans de durée de détention, je me suis fourvoyé avec les reventes en MDB. Oubliez ma remarque.

Pour la CRL, c’est une taxe de 2,5% sur les loyers non soumis à tva.comme vous n’avez pas précisé le type de bail, je ne sais pas si vous êtes soumis à la CRL (jamescombi, si vos garages sont loués à des particuliers, vous serez très probablement soumis à la CRL)

Je suis d’accord d’éviter le mélange des genres au sein d’une sci. De plus, il est important de ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier. Avoir à terme une grosse sci plutôt que plusieurs petites sci représente un risque. Si vous avez un gros souci sur une sci, elle peut couler sans affecter les autres. Mais cela a un coût.

L’avantage de la holding est aussi de pouvoir se salarier (plus facilement qu’avec une seule sci)

Bonjour,

si votre motivation principale est d’obtenir du levier comme je l’ai compris, pourquoi ne pas tout simplement laisser votre montage actuel et demander un emprunt en donnant soit votre RP soit votre locatif en propre comme garantie ?

J’ai opté pour cette solution pour financer ma RS à l’étranger l’an dernier sans difficulté particulière (sans emprunt en cours sur la RP).

Je propose cette piste car le rendement locatif que vous affichez sur ce bien (4.65% brut si j’ai bien compté) me semble bien trop faible pour considérer les frais liés au transfert en SCI et encore davantage si holding comme quantité négligeable vite rentabilisée.

Ce qui m’amène à ma seconde suggestion : avec une valo du bien à 330 ke pour ce rendement, pourquoi ne pas vendre tout simplement ce bien rapportant en gros le rendement d’une SCPI ?

Merci Goodbylenine et Serenitis,

Vos remarques me font réfléchir effectivement. Je vais peut être reconsidérer l’opération mais n’en suis pas sûr.

Le rendement du bien est modeste, mais très sûr et je crois dans son potentiel de valorisation dans le temps, tant au niveau du loyer que de la valeur globale. J’ai acheté le bien 270k€ en 2009, il en vaut aujourd’hui 330k€ loué mais vide de locataire, j’ai plutôt des estimations à 380k€ sachant que je n’ai fait en tout et pour tout "que" 20k€ de travaux en 11 ans. 31% de PV en 11 ans qui viennent s’ajouter au rendement, ce n’est pas si mal (équivalent à 2,5% / an).
La rentabilité sur prix de revient initial est de 5,3%. Avec un peu de propre au changement de locataire, le bien peut aujourd’hui se louer 1450€ soit une rentabilité entre 5,27% et 6%. La TF est faible sur le bien et les frais très limités. Avant imposition cela donne un rendement net entre 4,8 et 5,5% selon comment on le calcule.

Vous me direz dès lors (sans doutes à juste titre) de basculer en location meublée plutôt qu’en SCI puisque avec cette dernière manière de faire je continue de laisser courir les années jusqu’à l’exonération de plus value (encore 13 ans…) alors que dans l’autre sens, les économies d’impôt en SCI IS me couteront très cher le jour de la vente. C’est sans doutes vrai. Après j’habite loin du bien et n’ai pas envie de le meubler. La SCI m’évite aussi une double compta (pas de compta LMNP) et me permet de passer en microfoncier le dernier bien qu’il me reste en nom propre.

J’ai fait une simulation qui compare les trois scénarios SCI IS / LMNP / Location nue à 20 ans, je vais mettre ça au propre et essaierai de la publier demain pour enrichir le débat. Il existe globalement une zone de plus value où la SCI IS ne s’en sort "pas trop mal". J’inclurai aussi le scénario "vente maintenant" à titre de comparaison, il me fera peut être réfléchir sur le cout d’opportunité qu’il y a à garder le bien sachant que, vous l’aurez compris, je n’ai pas initialement envie de le vendre.

Et après, concernant les liquidités que je vais dégager par l’opération, mon objectif n’est pas de les réinvestir dans un bien immobilier (auquel cas effectivement la question de l’emprunt direct sur le nouveau bien serait sans doutes plus simple) mais de le placer en action (200k€ pour mettre à la limite fiscale de 150k€ mes 2 PEA, le reste en assurance vie et ou CTO). Pas forcément évident d’obtenir un prêt directement pour faire cela.

Dites moi si c’est un peu plus clair comme ça.

Demain la suite avec des comparaisons chiffrées…

Bonjour à tous,

Comme promis dans mon dernier message j’ai donc fait évoluer un peu mes réflexions pour prendre en compte les remarques reçues et intégrer la possibilité de ne pas faire de mutation / maintenir le bien en nom propre. J’étudie donc désormais en plus des scérios précédents (apport à la SCI par une vente ou en capital) le LMNP et la location nue.

J’ai modifié les scénarios pour prendre en compte les remarques sur la CRL de la Chignole corse et corriger d’autres erreurs.
J’ai également intégré comme valeur testée l’évolution dans le temps de la valeur du bien afin de pouvoir regarder l’effet de la revente quand elle est réalisée en société vs en nom propre (imposition des plus values).

J’intègre dans le scénario l’impôt sur la société lié à la revente du bien et le compare à l’impot sur le revenu et aux prélèvements sociaux liés à la revente du bien en nom propre, mais je n’intègre pas la sortie des fonds de la structure IS (pas la flat tax). En effet, je pars du principe que si je revends le bien, ce sera pour me libérer du temps pour mes vieux jours mais pas pour sortir les fonds. En effet, je laisserais alors les fonds sur de la pierre papier dans la structure IS, avec une imposition globale qui restera (sauf évolution de la fiscalité) un poil favorable à celle qui existe en nom propre pour mon TMI (de l’ordre de 41% vs 47,2% en nom propre).

1- Hypothèses de l’étude :

* Valeur du bien : 330k€ (le prix de vente ne génèrera pas d’impôt sur PV)
* loyer annuel 1280€
* bien déjà détenu en nom propre depuis 11 ans
* frais annuels : 20% des loyers (variable testée).
* Conditions du prêt de l’OBO obtenues auprès de ma banque : 20 ans / 0,91% / assurance sur  50% du prêt à 0,18% et nantissement de 50% de la somme issue de la vente.
* Frais de notaire : 7,5% pour l’OBO / 2% pour droits de mutation simple (apport en capitalà)
* révision de loyer annuel : 1% (variable testée)
* revalorisation annuelle du bien : 1% (variable testée)
* frais annuels : 20% des loyers (variable testée).
* Rendement de l’argent placé en nom propre : 2% (variable testée)
* Rendement de l’argent placé au sein de la SCI : 2% (variable testée)
* Stabilité de la fiscalité
* J’intègre les frais de compta en LMNP (car à créer) mais pas dans la SCI pour laquelle la structure existe déjà.

2- Résultats :

OBO



APPORT EN CAPITAL



LMNP



LOCATION NUE



3- Analyse paramétrique :

La tableau ci dessous donne l’évolution des résultats dans le temps  en faisant varier certains des paramètres :



On voit que dans mon scénario de base, l’OBO est le plus intéressant, même si dans 20 ans on fait le choix de revendre le bien avec une imposition sur plus-value significative.

Il n’a toutefois pas beaucoup d’avance sur le LMNP en cas de revente du bien, et celui ci rattrape l’OBO à 20 ans dès qu’on fait évoluer à 1,8% la revalorisation annuelle du bien :



Avec des placements qui rapportent peu et un bien qui se revalorise beaucoup, l’OBO devient gagnant à la revente du fait de l’imposition sur les plus values qui explose en SCI dans le même temps ou elle disparait en nom propre :



Mais dans un scénario plus haussier, ou on imagine que dans le même temps ou le bien se revalorise, les placements ont aussi meilleur mine, on voit que l’OBO s’en tire très loin devant en maximisant l’effet de levier du crédit :



4- Bilan :
Cette étude n’est pas extrapolable et les hypothèses prises soumises à forte caution. Il y a certainement encore des erreurs de calcul dans les feuilles excel d’ailleurs.
Elle a plus comme intérêt de m’aider à comprendre les rouages et les ordres de grandes des différents scénarios.
Sur mon cas spécifique, l’OBO reste pour moi le meilleur scénario. Ces simulations sont très qualitatives et je n’y accorde qu’une importance limitée. Au delà de ces simulations :
•    Ma SCI IS existe déjà donc les frais seront limités, le bien à intégrer complète bien le bien actuel dans une optique d’atteindre un niveau de revenu de l’ordre du seuil d’imposition à taux réduite 15% dans 20 ans.
•    Le refinancement est favorable pour une donation à mes enfants.
•    L’intégration du bien à la SCI conduit à maximiser mes apports en compte courant d’associé, ce qui facilitera les sorties ultérieures.
•    Je bénéficie à plein de l’effet de levier du crédit, et ce n’est pas pour acheter une résidence secondaire (pour laquelle j’arriverais également à avoir des offres intéressantes) mais plutôt des actions et de la pierre papier, à savoir des supports pour lesquels je n’obtiendrais pas des conditions de prêt aussi favorables (les cabinets patrimoniaux contactés m’affichent des taux entre 2 et 2,5%) mais qui par contre me donnerons après du cash qui consolidera ma capacié à emprunter à un âge ou ce sera sinon de plus en plus compliqué. Il y a aussi un gain en terme de prévoyance pour ma famille.
•    Je pourrais aussi compléter la SCI avec de l’usufruit de SCPI pour compenser le cash flow négatif généré, financé avec une partie du cash dégagé.
•    Je rééquilibre mon patrimoine global en baissant la part de l’immobilier qui était très majoritaire.

La seule autre option viable serait de vendre la maison pour acheter un autre bien avec une meilleure rentabilité, mais je perdrais l’effet de levier. J’aurais très certainement du le faire au moment ou c’était ma résidence principale et ou je l’ai quitté, mais on ne refait pas l’histoire.

Je reste preneur de vos avis et retours notamment de détails sur le "pourquoi le jeu n’en vaudrait pas la chandelle". Pour moi le principal point de risque est de me retrouver à avoir 330 k€ à placer dans une période de "everything bubble" mais j’avoue être tenté par le défi.

Merci, en espérant que ces réflexions pourront en aider d’autres et que le message génèrera des réactions qui m’aideront à progresser dans mon projet.

Edit : le message a été complété pour intégrer les retours de LachignoleCorse et de Hhub que je remercie.

Dernière modification par Priority (14/03/2021 09h06)

@ Priority

Ne vous manque t-il pas le scénario revente à une  SCI à l’IR?
Les scénario 1 génère un rendement sur le prix de cession et ce scénario 5 sera comparable.

De façon globale vos résultats m’étonnent car le LMNP est actuellement la meilleure option fiscale.

Vous ne comparez pas la même chose, il faut aussi prendre en compte que vous sortiez le cash de la structure IS et donc la flat taxe.

Dans scénario 1 et 2 ne manque t-il pas des frais comptable?

Dans vos calculs , je ne comprends pas vos valeurs  PV.

scénario 1 : 471ke -390ke = 81ke+3.48ke amort x 20 ans = 151ke
=> imposé  à tranche 28% =42ke

idem scénario 2

Dans scénario 3 et 4 manque les prélèvements sociaux dont l’abattement se termine après 30ans.

Vous devriez regarder les vidéos d’Henry Royal sur Youtube. Dans votre situation, cela vous apportera une vision de la transmission sous un angle différent et parfois la remise en cause de légendes urbaines.

Pour la création d’une nouvelle structure, j’en saurai d’avantage dans 1 semaine. Par contre, je ne pourrai pas vous aider sur certains aspects comme la transmission à des enfants mineurs (mon fils est majeur) par contre, Le Youtubeur susnommé a quelques aphorismes bien ciblés comme : les enfants quand c’est petit c’est mignon, après… on ne sait pas (je suis dans la seconde partie de l’histoire avec un patrimoine à transmettre…) ou l’absence de l’accord du juge des tutelles pour enfants mineurs actionnaires d’une société qui emprunte… etc

N’oubliez pas que vous êtes assez jeune, vous avez déjà un patrimoine qui se développe et atteindra un montant que les donations, exonérations ne suffiront peut être pas à éviter les droits de succession.

Concernant les donations (de biens immobiliers), je ne suis pas fan du tout cela complique les possibilités de revente (dans un marché où l’immobilier est fiscalement très visé, je pense qu’il faut pouvoir réajuster le tir).  Et dans mon cas, je compte bien suivre le conseil de notre youtubeur : séparer l’avoir du pouvoir (vous transmettez/donnez à vos enfants des parts de société mais vous gardez 100% de la gérance).

Concernant les commentaires de Hhub, je trouve qu’il a tout à fait raison de comparer ce qui est comparable à savoir le cash qui ressortira à la fin. En lmnp, cela tombe dans votre poche avec peu de fiscalité alors qu’avec la transmission d’une SCI à l’IS c’est "après moi le déluge". donc pour être financièrement honnête avec vous-même je crois qu’il faut faire le calcul jusqu’à la sortie en cash de la SCI (ou de votre montage fiscal).

Une question est de savoir si le schéma est d’être riche en patrimoine "piégé" dans la structure IS ou payer des impôts mais profitez de la vie avec du reliquat (un tier à la très grosse louche) après les charges et notre associée préférée en la personne de dame fiscale (et sa copine ursaff).

autre exepresson de M Royal : profiter de la vie ou manger des pâtes

Vous avez raison. Si le montage est à but successoral, il faudrait aussi intégrer les droits de succession sur le montant transmis du lmnp.

Bonjour,

Dans votre cas pourquoi ne pas céder uniquement et temporairement l’usufruit à la sci ?

Vous éviterez la taxation des revenus en perso et récupérez l’usufruit quand vous aurez une tmi basse à la retraite…

Il me semble que le prix à payer par la sci serait de 23% pour 10 années de jouissance.

Ça peu être une piste intéressante à creuser dans votre situation.

Au plaisir d’échanger