Bonjour Simouss,
Vous expliquez à Kopka que vous ne voulez pas vendre, pourtant en créditant votre CCA c’est exactement ce que vous faites, vous choisissez juste après la vente de prêter l’argent touché à votre SCI pour financer les travaux.
Dans ma compréhension (mais je n’ai qu’une expérience de vente à moi même donc ne suis pas expert du domaine loin de là) il y a deux manières d’apporter votre bien à la SCI.
Soit vous faites un apport en capital, qui vient augmenter le capital de votre SCI. Vous ne créditez alors pas vos CCA et il vous faudra ensuite procéder à une ou des réductions de capital avec les fonds issus de la vente pour récupérer l’argent du bien vendu (qui pourra alors finir en CCA si vous le souhaitez).
Soit vous faites une vente à vous même. La SCI devient propriétaire du bien sans augmentation de capital, elle vous le paye au prix du marché, vous bénéficiez du régime RP qui vous permet de limiter vos impots sur la PV, vous pouvez ensuite amortir le bien sur la base de sa nouvelle valeur vénale et vous êtes libre ensuite de préter l’argent de la vente à votre SCI en CCA.
Dans les deux cas, la capacité de conserver votre prêt bancaire après la vente ou après l’apport est très loin d’être assurée. Il y a généralement une clause qui vous impose le remboursement en cas de cession, à voir avec votre banque.
Sur le projet mettre le bien en SCI IS (de quelque manière que ce soit) pour faire les travaux et le revendre juste après, cela me semble très déconnant. Une règlz de base de la SCI IS : si vous y allez c’est pour capitaliser et garder le bien longtemps A la revente, il y aura forcément imposition forte sur les plus values alors que votre régime de RP actuelle vous permet de l’éviter, cela me semble tout le contraire de ce qu’il faut faire.
Personnellement, dans votre situation, si vous souhaitez absolument faire les travaux puis revendre j’appliquerai sans hésiter la technique de lachignollecorse : vous lancez toutes les démarches papier et vous ne déménagez dans votre résidence secondaire que le jour du premier coup de pioche. Le jour de la fin de travaux, comme le résultat ne vous plait pas et que vous vous trouvez finalement bien dans votre résidence secondaire, vous décidez finalement de vendre votre résidence principale rénovée et de faire de votre résidence secondaire la principale. Fin de l’histoire, il faut juste que la phase d’execution des travaux dure le moins longtemps possible. Et il faudra bien sur prendre en compte le cout des travaux dans l’établissement de la plus value imposable lors de la revente.
L’autre possibilité serait de ne même pas faire les travaux et de vous contenter de bien valoriser leur potentialité dans votre prix de vente. Certes votre plus value sera sans doutes moindre mais n’oubliez pas de valoriser votre temps passé dans les calculs. Avez vous vraiment envie de passer du temps dans les dépôts de permis, de surveiller les travaux toutes les semaines, de gérer les difficultés et malfaçons, de prendre le risque de surcoûts… Comptez aussi les frais d’essence pour cela, les frais de taxes foncière, eau, élec, gaz qui continuent à tomber.. Pendant les travaux, difficile de faire visiter. En fin de travaux il faut mettre un minimum le bien en valeur pour qu’il parte facilement, cela prend encore au moins les trois mois de la vente. Bref, on ne s’improvise pas marchand de bien et il est très rarement rentable de faire de gros travaux avant revente. Pour moi il y a un risque fort que les travaux tout compris coutent plus cher que prévu. Vous voudrez ensuite vendre votre bien au dessus du prix du marché pour être sur de conserver la PV que vous pensiez avoir avant travaux au risque que la vente prenne plus de temps… Donc j’éviterais cette solution, sauf si les travaux vous ont toujours passionné et que mener à bien ce projet vous tiend vraiment à cœur. Dans tous les cas, je tenterai une mise en vente de mon bien en l’état dans la fourchette très haute de prix du marché pour voir ce que cela donne avant de me décider.
Par rapport à votre nouveau projet locatif LMNP. Pour le coup, là, si vous souhaitez garder le bien, la comparaison mérite d’être faite entre le mettre en SCI IS ou le mettre en LMNP. Il me semble toutefois que le LMNP sera gagnant mais… la grosse perte est dans tou les cas que vous perdez la possibilité de vendre en régime RP avec franchise de plus value une foIs avoir loué ! Pour un bien auquel vous ne semblez pas attaché et que vous êtes prêt à vendre un jour, cela me semble dommage.
L’autre point qui me fait douter de cette solution est le revenu locatif que vous affichez qui est plutôt très faible. Si vous souhaitez développer votre immobilier locatif et que les travaux ne vous rebutent pas, pourquoi ne pas plutôt vendre puis trouver un autre projet immobilier locatif avec travaux ?
Vous aurez compris le résumé de mon conseil : vendez votre RP dès votre départ. Je me souviens de discussions avec un banquier retraité qui me disait combien la vente de la RP était dans 99,99% des cas la meilleure solution patrimoniale. Votre RP n’est pas un investissement locatif pertinent. Sauf si vous êtes prêt à perdre de l’argent pour la garder pour des raisons sentimentales, il faut la vendre et réinvestir dans de bons biens locatifs plus rentables. Plus petites surfaces près d’une université piur donner un exemple typique. Vous pouvez aussi profiter des fonds dégagés pour retravailler votre allocation patrimoniale entre l’immobilier et d’autres supports (actions, REIT…). Si vous reprenez de l’immobilier locatif physique, le mieux est souvent de le faire en 100% à crédit. Après à voir si vous le faites en NP (gros travaux pour déficit foncier ou lmnp) ou en sci is en fonction du projet que vous trouverez.
Voilà ce que m’inspire vos écrits ! Après les conseilleurs ne sont pas les payeurs. Bon projet !
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