Brflo74 : étude de cas immobilier (SARL de famille vs SAS)

Brflo74 · #1

Bonjour,

Après de nombreuses heures à lire et relire certains posts de ce site je me décide à vous demander vos avis.

Nous avons des meublés LMNP en nom propre or nous passerons certainement LMP en 2021.
Actuellement, nous n’utilisons pas les revenus issus des loyers et qu’une partie des pros. Le but est d’avoir une retraite correcte (54 ans à ce jour) et de transmettre à nos 2 enfants majeurs le plus "légèrement" possible.

D’autre part, mon mari quitterait volontiers son emploi pour les gérer. Mais pour s’occuper, on pourrait en racheter un autre à retaper également ou trouver une activité de salarié saisonnier à côté ou … ?

On n’ose plus s’aventurer à investir dans d’autres meublés de peur de compliquer encore les choses (Cependant on devrait certainement diversifier car tout notre patrimoine et en immobilier ou s’accumule sur des comptes courants…).

Je me demandais si créer une SARL de famille à l’IR pourrait être judicieux. (Mais à 3 associés comment éviter le gérant majoritaire ?)
Cependant, il faudrait apporter les appartements avec les frais que cela engendre… Peut-être vaut-il mieux démembrer avant ? Ou en passer un seul important pour rester LMNP en nom propre et développer sous la SARL…

La location meublée pourrait-elle ensuite être faite via une SAS (par exemple) à l’IS dans laquelle mon mari pourrait être gérant rémunéré ? Par contre je ne sais pas où va le reste des recettes : dans la SARL ou en dividendes ?

Les appartements étant dans la SARL on évite le problème de la plus-value à court terme (si on n’a pas démembré) lors de la succession. S’ils sont loués par la SAS on ne doit plus pouvoir amortir non plus ?

Par contre on n’éviterait peut-être pas l’IFI qui ne devrait pas tarder à venir…

Beaucoup de questions… Si vous avez des conseils de lecture car n’ayant aucune formation dans le domaine j’ai régulièrement des difficultés à m’y retrouver et à différencier les fonctionnements des structures avec leurs contraintes respectives.

Merci d’avance pour vos commentaires éclairés !

Parfois, au lieu de me torturer l’esprit, je me demande s’il ne serait pas plus simple de revenir à du foncier démembré … voire à vendre une grosse partie !

Mots-clés : immobilier, lmnp, lmp, sarl (société a responsabilité limitée), sas (société par actions simplifiée)

GoodbyLenine · #2

Je ne comprends pas ce que la SARL de famille changerait au niveau de votre statut LMNP ou LMP : ce statut s’apprécie sur la base de tous vos revenus et toutes les recettes de location meublée (détenues en direct ou via une société fiscalement transparente) au niveau de votre foyer fiscal.

Idem pour les conséquences, sur l’assujettissement à la SSI, et aux PV CT (le jour, sans doute lointain, ou vous vendrez un bien).

Quel serait l’intérêt d’une SAS d’exploitation, sinon payer éventuellement plus d’IS et/ou d’IR et/ou de cotisations, d’avoir plus de frais et plus de complications (comptables, juridiques et fiscales) à gérer, quand votre conjoint pourrait tout à fait bénéficier (comme LMP, cotisant à la SSI) d’une couverture sociale (maladie, retraite, …) ?

Vous auriez aussi sans doute intérêt à diversifier votre patrimoine (en dehors de l’immobilier) en ouvrant (chacun) un PEA (voire aussi un PEA-PME), et a y investir progressivement…. (lisez LIVRE - Epargnant 3.0 : le livre sur le Lazy Investing si vous voulez vous simplifier les choix a ce niveau), et, pour la transmission aux enfants (voire petits-enfants, qui en auront peut-êtreplus besoin alors…), à ouvrir de bons contrats d’assurance-vie (un couple avec 2 enfants peut ainsi -avec les contrats AV- transmettre a son décès 600k€ sans payer de droits, en plus des 400k€ déjà exonérés, et encore bien plus si petits-enfants, ou avec des donations : votre patrimoine est-il vraiment beaucoup plus conséquent ?).

lachignolecorse · #3

Je ne vois pas comment nous pourrions vous conseiller alors que vous ne donnez AUCUN chiffre.

Donc si on ne veut pas jouer aux devinettes, vous devriez préciser :

- revenus?
- recettes?
- estimation de la valeur des biens locatifs?
- crd?
- taux d’endettement ?

Vos aspirations ? Vous voulez travailler encore combien de temps? Quels sont les besoins de vos enfants (les hautes études coûtent cher)? …

Si vous souhaitez que monsieur vive sur les recettes, sachez que ce sera pris sur les bénéfices locatifs (sous réserve de faisabilité).

Vous avez en effet la SAS, la SC… mais là, il faut penser de suite succession. C’est votre souhait?

Brflo74 · #4

Merci pour ce retour rapide !

Je pensais que si on était 3 associés dans la SARL, avec des parts équivalentes on partageait les revenus sur les 3 et donc on pouvait rester LMNP ?
Cependant si mon mari veut arrêter son job pourquoi pas être LMP. Mais faut-il qu’il ose démissionner sans trop savoir où on va…

A priori on ne pense pas vendre mais transmettre même si on aurait peut être intérêt à créer à nouveau du déficit. On a eu une période avec achat tous les 2 ans mais cela devient trop gros quand on bosse à côté. Même si le jour est lointain (et encore que sait on jamais), en basant sur 35% de la PV CT on arrive à 200 k€ (Evidemment avec les règles actuelles)… Je trouve ce montant énorme sachant qu’il y a aussi les droits de succession au moins sur la RP et le foncier. A ce jour c’est le montant total qu’il y aurait en droit d’après une étude faite par un conseiller de notre banque principale.

Côté patrimoine, on a déjà un PEA (45k€ bloqués car très ancien mais avec un rendement brut de 4,5% est plutôt intéressant) et un 2ème avec 3k€ pour le principe. Le reste (250k€) est sur des livrets et comptes qui ne rapportent rien.
J’ai lu le livre mais je ne parviens pas à franchir le pas. J’aurais tendance à faire confiance à notre banque mais leur frais sont importants et sur internet je ne sais pas vers qui me tourner vue l’offre importante… ensuite qu’y mettre dedans ? Peut être en gestion pilotée ? On a bien un compte Bourso mais ils sont très difficilement joignables donc c’est inutile. ING peut-être…

Il est vrai qu’il serait plus judicieux de transmettre de l’argent à nos enfants pour qu’ils puissent s’installer. Le notaire avait suggéré un démembrement des appartements avant 56 ans (pour alléger la transmission des 1,1 M€ hors RP).

VincenB · #5

Bonjour,

J’ai un peu de mal à suivre.

L’intérêt du LMNP est :
1 - de bénéficier de tous les avantages du BIC pendant sans aucun des inconvénients des commerçants ;

2 - de bénéficier de tous les avantages de l’IR à la sortie cad à la vente.

On cherche donc rarement un avantage en termes de transmission, le but n’étant pas de transmettre mais de vendre.

Si par exception on cherche un avantage en termes de transmission alors la SARL de famille à l’IR est un bon support, oui… mais il eut fallu la mettre en place à l’achat Pasque si vous avez beaucoup de foncier en meublé et qu’il faut tout passer en SARL, ça va faire une vache de note de Notaire… au point que j’en viens à me demander si la donation pure et simple d’un des meublés aux enfants n’est pas la solution la plus simple et la moins onéreuse…

Edit :

Brflo74 a écrit :
Le notaire avait suggéré un démembrement des appartements avant 56 ans (pour alléger la transmission des 1,1 M€ hors RP).

Donation partage avec réserve d’usufruit ? En fait j’envisageais carrément la donation pure et simple. Car du coup le revenu n’est plus pour vous, ce qui peut vous ramener sous le seuil, s’il est encore temps…

Edit bis : vous évoquez "l’installation" des mouflets… est-ce qu’il faut comprendre qu’à ce jour ils sont toujours rattachés à votre foyer fiscal ?

Brflo74 · #6

Pendant que j’écrivais Lachignolecorse a posté et je l’en remercie.
Effectivement je n’avais pas pensé à plus de précision….

Revenus pro 47k€ (qui vont passer à 43 car je suis passée à temps partiel)
Fonciers 9k€ après abattements micro-fonciers
Recettes 44k€
Crédit : 108 k€
Endettement : 1.9k€ par mois basé sur le loyer toujours légèrement supérieur au montant du remboursement avec des prêts sur 10 ou 12 ans (j’ai lu après que ce n’était peut être pas judicieux mais c’était fait)

Mon mari aimerait bien s’arrêter avant l’heure. Moi, étant prof, je peux toujours passer à mi-temps et profiter un peu plus). Nous n’avons pas besoin de revenus importants
Quant aux études de nos jeunes, l’ainé est ingénieur depuis 4 ans et le 2ème termine l’an prochain en principe car 3 ans d’études supérieures le satisfont (il est toujours rattaché au foyer).
Remarque : leurs études ne nous ont pas coûté beaucoup vu qu’ils sont restés à la maison une bonne partie du temps et que leurs écoles n’étaient (et ne sont toujours pas) payantes.

VincenB a écrit :
au point que j’en viens à me demander si la donation pure et simple d’un des meublés aux enfants n’est pas la solution la plus simple et la moins onéreuse…

En fait j’y avais bien pensé mais en revendant pour donner des liquidités plus utiles aux enfants et ça simplifierait la situation. Toutefois, ensuite, difficile de vivre des loyers avec les prêts en cours.

Dernière modification par Brflo74 (08/03/2021 15h04)

lachignolecorse · #7

Brflo74 a écrit :
Revenus pro 47k€ (qui vont passer à 43 car je suis passée à temps partiel)
Fonciers 9k€ après abattements micro-fonciers
Recettes 44k€

A chaud : soit vous passez en lmp et vous continuez à investir et votre mari peut eventuellement arrêter de travailler (voir l’incidence sur besoins pour vivre), soit vous réduisez vos recettes de quelques centaines d’euros pour éviter de passer lmp.

Si vous voulez continuer à investir, j’ai calculé un taux d’endettement de 30% (1,9/(43/12+44×0,7/12)). Avez-vous l’accord de votre banque pour de nouveaux investissements ?

Brflo74 a écrit :
Endettement : 1.9k€ par mois basé sur le loyer toujours légèrement supérieur au montant du remboursement avec des prêts sur 10 ou 12 ans (j’ai lu après que ce n’était peut être pas judicieux mais c’était fait)

Vous devriez calculer le cashflow, fiscalité incluse. Je pense que le résultat va être intéressant mais risque de limiter vos choix futurs.

Dernière modification par lachignolecorse (08/03/2021 17h44)

Bernard2K · #8

Brflo74 a écrit :
Le notaire avait suggéré un démembrement des appartements avant 56 ans (pour alléger la transmission des 1,1 M€ hors RP).

Ce n’est pas très malin de démembrer des logements meublés dont le revenu est imposé au réel, donc des logements qui font l’objet d’un amortissement…
Location meublée : les conditions d’imposition de l’usufruitier LégiFiscal

Brflo74 · #9

L’expert comptable m’a dit qu’on pouvait amortir l’usufruit sur l’espérance de vie mais ce n’est pas dit dans le lien… Pour le coup je ne sais plus. Je partais sur une valeur comptable correspondant à la valeur de l’usufruit mais c’est peut être faux.
D’autre part, on démembrerait l’appartement en foncier et 2 des plus anciens meublés dont les amortissements constructions sont déjà à environ 50% de la valeur initiale.

Côté prêt on termine dans 2 mois un remboursement de 300€ mensuel mais il est vrai que je n’ai pas demandé à la banque. Mais sans prêt, même s’il n’y a pas augmentation de capital et si on a déjà beaucoup d’immobilier, ça reste toujours très intéressant vue la rapidité d’augmentation des prix dans la région.

Pour le cashflow, je suis partie sur le principe que les achats s’autofinançaient (sans prendre en compte, effectivement, le foncier sa CSG et ses impôts) et je ne l’ai jamais calculé en fait.

lachignolecorse · #10

Brflo74 a écrit :
Pour le cashflow, je suis partie sur le principe que les achats s’autofinançaient (sans prendre en compte, effectivement, le foncier sa CSG et ses impôts) et je ne l’ai jamais calculé en fait.

Je vous invite à le calculer car il sera très probablement négatif. Ca n’est pas gênant du moment qu’on le sait. Cela implique que vous prenez sur vos revenus mensuels ou sur votre patrimoine. Comme vous voulez baisser vos revenus tous les deux (mi-temps pour vous et démission pour monsieur), vous allez consommer sur le capital ce qui n’empêchera pas votre patrimoine global de continuer à progresser eventuellement.

Deja il faut savoir quoi faire dès maintenant car si vos recettes dépassent vos revenus en fin d’année, ce sera lmp et cotisations SSI d’office. A mon avis, vous devriez rester lmnp et créer une structure type sas pour transmettre tout en gardant la gestion (mais il va falloir être beaucoup plus comptable et precis).

Brflo74 · #11

J’essaie le calcul du cashflow mais je dois oublier quelque chose…
J’arrive à 57,7 k€ en revenus fonciers + bic et 25,7k€ de dépenses + impôt sur les revenus du foncier (que j’ai plus de difficultés à évaluer).
Et vu le delta largement positif chaque mois comment peut il être négatif ? Même si le taxes foncières et CFE sont regroupées en fin d’année.

lachignolecorse · #12

Il faut en effet calculer les impôts…

Pour cela :
+ recettes/loyers CC
- intérêts d’emprunt
- toutes les charges (tf, pno, ec, cfe, travaux, charges copro, amortissements… )
= revenu taxable

Impots = revenu taxable x (tmi+17,2)

Votre TMI doit être de 11% ou 30%

Pour le cashflow :
+recettes/loyers cc
- mensualités d’emprunt
- toutes les charges hors amortissements (tf, pno, ec, cfe, travaux, charges copro… )

Pour les amortissements, il faut voir votre déclaration bic

Faites le calcul séparé pour les revenus fonciers et le lmnp

Pour vos meublés, quel type de baux ? Courte durée ou 1 an?

Dernière modification par lachignolecorse (10/03/2021 11h39)

VincenB · #13

Brflo74, le 10/03/2021 a écrit :
L’expert comptable m’a dit qu’on pouvait amortir l’usufruit sur l’espérance de vie mais ce n’est pas dit dans le lien… Pour le coup je ne sais plus.

Je vous confirme l’affirmation de votre comptable. Du coup je moinssoie Bernard2K, désolé.

L’administration fislcae a longtemps été bornée mais la jurisprudence a tranché en ce sens;

xazh · #14

VincenB, le 14/03/2021 a écrit :
Je vous confirme l’affirmation de votre comptable. Du coup je moinssoie Bernard2K, désolé.

L’administration fislcae a longtemps été bornée mais la jurisprudence a tranché en ce sens;

Pour le coup, on amortissait avant la réponse ministérielle de 2017 concernant les successions (et donc les donations), mais je n’ai pas suivi la jurisprudence sur ce point. Pourriez vous nous donner les références, c’est toujours utile pour contester auprès de nos amis de Bercy lorsqu’ils persistent à utiliser d’anciennes réponses pour justifier des redressements.

VincenB · #15

Conseil d’État, 24 avril 2019, n°419912.

xazh · #16

Une référence fort utile ! Viele danke

Bernard2K · #17

Hello, à vrai dire, quand j’ai posté, je ne voulais pas affirmer que l’on ne peut pas amortir l’usufruit (car j’avais seulement lu la source en diagonale), je voulais juste dire "ce n’est pas une bonne idée" et je pense toujours la même chose. Comme déterminer la valeur de l’usufruit ? La VNC x clé de démembrement ? ou la valeur vénale actuelle x clé de démembrement ?
Et vous vous sentez serein en cas de contrôle des impôts ?

N’y a-t-il pas d’autres solutions d’optimisation de transmission ? Dans le patrimoine de notre ami, ne peut-on pas donner un bien entier, en PP ? Ou démembrer un bien loué nu ?

Je suis très content d’apprendre la référence de cette jurisprudence. Je trouve que ça peut se tenter sur une création d’usufruit en vue de louer meublé (par exemple un bien que l’on vient d’acheter, ou un bien qui était utilisé à autre chose), et à condition que l’économie d’impôt soit significative.

Par contre, aller démembrer tout exprès des biens loués meublés donc amortis, je trouve que le jeu n’en vaut pas la chandelle. Que "ça se plaide", c’est une chose. Mais du point de vue pragmatique du particulier, le but c’est quand même de mettre en place des systèmes simples et qui marchent tout seuls. Le LMNP au réel est un tel système : une fois que c’est lancé, ça marche pour 10, 15 ou 20 ans et on n’en occupe plus guère ; c’est l’expert-comptable qui fait le boulot. Sur un tel système dûment établi, venir le chambouler en démembrant un bien amorti, ça me semble se compliquer la vie tout exprès.

VincenB · #18

Bernard2K a écrit :
Par contre, aller démembrer tout exprès des biens loués meublés donc amortis, je trouve que le jeu n’en vaut pas la chandelle. Que "ça se plaide", c’est une chose. Mais du point de vue pragmatique du particulier, le but c’est quand même de mettre en place des systèmes simples et qui marchent tout seuls. Le LMNP au réel est un tel système : une fois que c’est lancé, ça marche pour 10, 15 ou 20 ans et on n’en occupe plus guère ; c’est l’expert-comptable qui fait le boulot. Sur un tel système dûment établi, venir le chambouler en démembrant un bien amorti, ça me semble se compliquer la vie tout exprès.

Le désaccord n’aura pas duré longtemps.

Je ne raisonnais que du point de vue des principes. Mais par contre le réamortissement en boucle, pour moi, c’est en effet une tarte à la crème. Je refuse d’y prêter mon concours. Et non, ça ne se plaide pas : pour réussir à démontrer l’absence d’abus de droit, il faudra plus d’inconscience que de courage sous le regard narquois de l’interlocuteur départemental ds impôts…

Par contre lors d’un démembrement à l’achat c’est désormais très faisable.

xazh · #19

Bernard2K a écrit :
Par contre, aller démembrer tout exprès des biens loués meublés donc amortis, je trouve que le jeu n’en vaut pas la chandelle.

Dans l’ensemble des mécanismes existants, tous sont utiles … fonction des circonstances et objectifs visés.
Est-ce utile ici ? Je ne pense pas, sans vraiment creuser le problème spécifique.

Sur votre question "comment valoriser", on peut, sans trop de risque de contestation, considérer le maintien de l’amortissement, au prorata du taux US retenu à partir du démembrement. C’est un principe basique de comptabilité : vous vous séparez d’une partie de l’immobilisation, vous perdez l’amortissement futur correspondant à cette partie, sur la base du calcul d’amortissement préalablement validé. Pas optimal, mais acceptable par Bercy sans trop de justifications complexes. Pour faire mieux, il faudra affuter les arguments sérieusement.

Pourquoi démembrer en cours de route ? La décision de démembrer en cours de route n’est pas lié à l’exploitation prévue initialement, elle ne peut s’imaginer que fonctions de circonstances nouvelles. Par exemple, une anticipation de séparation de couple, en intégrant la protection du patrimoine furturs des enfants communs. Ou encore si vous anticipez une appréciation de valeur du bien suffisante pour que le gain fiscal de la donation soit avantageux face à la perte fiscal induite sur l’amortissement.

Mais le principe général n’est clairement pas d’ajouter un démembrement non prévu initialement

Brflo74 · #20

Lors des achats dont le plus ancien remonte à 10 ans, le notaire nous avait conseillé de démembrer avant 55 ans mais c’est tout. Pourtant il savait qu’on louait en meublé.
On avait pensé démembrer évidemment le foncier avec un des enfants et 2 meublés avec le second pour avoir des valeurs équivalentes.

Maintenant si on enlève seulement les lignes d’amortissement "construction" (et éventuellement amortissements "installations techniques matériel" même si l’entretien reste à la charge de l’usufruitier) de ses 2 biens, on supprime 8 k€. Il faut donc que je fasse des simulations de calculs d’impôts vs frais succession.
Par contre, donner un bien en PP me dérange plus si on souhaite garder les revenus. On perd l’avantage de la transmission non comptabilisée de la part d’usufruit au décès.

J’ai (enfin) fait les calculs de cashflow sur les conseils de LachignoleCorse (sauf que je ne suis pas d’accord sur le calcul des impôts et j’ai fait une bête règle de 3). Je suis à +10 k€ sur les meublés loués à l’année (+3,6k l’an prochain avec la fin d’un prêt) et +8,6 k€ sur le foncier. Donc largement positif tout de même (j’avais juste zappé les prêts !) et mon mari pourrait effectivement arrêter son job, passer en LMP et tant pis pour les 200 k€ de SSI pour une succession dans 30 ans (on peut toujours espérer que les règles auront changés d’ici là, et en espérant y arriver, mais je doute qu’elles diminuent les montants).

Dernière modification par Brflo74 (18/03/2021 11h49)

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