Synthèse : l'investissement immobilier en EHPAD

Qui vous a proposé cet investissement ? Parce qu’ORPAVIMOB est une filiale de la SG et n’a même pas de site internet donc on dirait que l’intermédiaire embellit à outrance l’offre en question.

De plus la société est spécialisée dans des montages financiers complexes qui ont été requalifiés en abus de droit.

http://www.etudes-fiscales-internationa … mmobilier/

la société Orpavimob qui a pour activité le rachat de créances immobilières et appartient au groupe fiscal intégré dont la Société Générale est la société tête de groupe,a acquis les créances détenues par des sociétés immobilières de droit belge sur la Commission européenne à raison de baux emphytéotiques que cette dernière avait conclus avec ces sociétés pour des immeubles situés à Bruxelles et aux pays bas  et qu’elle avait estimés non-imposables en France.

https://www.optionfinance.fr/services/l … ments.html

Sans avoir cette fois recours à l’abus de droit, le Conseil d’Etat a eu plus récemment l’occasion de juger que les revenus tirés d’un rachat d’un bail emphytéotique en Belgique et d’une opération de lease and lease back aux Pays-Bas ne constituaient pas des revenus immobiliers, au sens des conventions fiscales conclues par la France avec ces deux Etats (CE, 07 décembre 2018, n° 409229, Orpavimob), mais des revenus financiers imposables en France, confirmant ainsi le pouvoir général de requalification de l’Administration hors abus de droit.

Dernière modification par Oblible (09/04/2021 14h18)

Quand les grand groupes exploitant des EHPAD paient des loyers pour les murs d’EHPAD (en France, les % sont proches dans le reste de l’UE) avoisinant typiquement 4 à 5%/an ou un peu plus (à moduler selon que le loyer est triple net, avec TF, etc., que le bien est neuf ou ancien, avec ou sans tva) du prix (à moduler selon qu’il est AEM ou avant "frais de notaire" et commission d’agence) auquel ces murs s’échangent sur le marché secondaire, et auquel des gros acteurs (SIIC ou foncières, SCPI) annoncent les acheter (dans leur reporting officiel, accessible publiquement), ce genre d’offre ne peut qu’éveiller la méfiance de l’investisseur averti :
  - soit ce ne sont pas des murs d’EHPAD dans lesquels il est proposé d’investir (mais dans des obligations  ou le capital d’un promoteur, ou… et les risques sont tout autres !);
  - soit le rendement affiché est trompeur (et oublie certaines charges qui resteront à payer par l’investisseur);
   - soit le locataire est défaillant ou presque (et l’investisseur a de fortes chances de rapidement se retrouver avec des locaux vides, et devra dans le meilleur des cas baisser le loyer pour relouer);
   - soit c’est une arnaque pure et simple (et l’investisseur ne reverra pas son argent de sitôt).

PS : Récemment, j’ai vu une offre à 14%, venant d’une société (dont je n’avais jamais entendu parler,  et qui avait un site www simpliste de type "vitrine") avec un capital de 260 M€ (domicilié dans le 93, et ayant changé d’adresse et de dirigeant très récemment) (la société existe bien, mais sa valeur vénale est sans doute très inférieure à son capital) qui prétendait posséder un parc de murs d’une taille proche du nombre de lits gérés par Orpea, et adaptait son discours au gré des question que ses pigeons posaient. J’ai eu un peu de mal à convaincre le naïf qui me l’avait retransmis que c’était une arnaque (même si là, c’était énorme).

GoodbyLenine, le 03/09/2020 a écrit :

En tout cas, quand on lit l’intégralité du texte sur le lien indiqué, il semble clair que l’attitude de Domus VI (baisser d’office les montants versés) semble pouvoir être considéré comme abusive (et qu’ils jouent sur le fait qu’une partie des bailleurs se laissera faire sans réagir).

GoodbyLenine, le 03/09/2020 a écrit :

Pour ma part, je n’ai pas de bail avec Domus VI (mais j’ai longuement échangé il y a qqs années avec un avocat qui représentait aussi des collectifs de bailleurs de Domis VI, quand ce locataire tentait de faire baisser beaucoup le montant des loyers lors du 1er renouvellement du bail), ayant exclu d’investir dans des murs de leurs établissements, et les baux que j’ai (avec d’autres exploitants) n’excluent pas des baisses de loyer (en cas de baisse des indices utilisés), ni ne plafonnent les hausses.

Domus Vi semble avoir trouvé une nouvelle technique pour se débarrasser, pour de bon, des investisseurs sans passer par la case "baisse des loyers" : déménager l’EPHAD dans un nouveau bâtiment financé par de nouveaux pigeons investisseurs :

Ehpad: des petits propriétaires investissent dans des établissements et se retrouvent ruinés

Il y a dix ans, elle a fait un crédit pour une chambre dans un Ehpad en Charente-Maritime. 750 euros à rembourser chaque mois, mais un loyer garanti de 685 euros. Enfin, garanti, c’est ce qu’elle pensait. Car récemment Françoise apprend que l’Ehpad va déménager ses résidents. Elle sera donc propriétaire d’une coquille vide, une chambre payée 145.000 euros à Loulay, qui ne vaudra plus rien évidemment.

Les groupes d’Ehpad peuvent-ils légalement déménager leurs établissements sans contrôle? Pas vraiment. Ils doivent obtenir d’abord l’accord de l’Agence régionale de santé. Dans le cas de l’Ehpad de Loulay, l’ARS a donné son feu vert. Et c’est tout le problème pour Benjamin Cabagno, avocat, qui défend plus de 2.000 petits propriétaires d’Ehpad du groupe Domus Vi, mais aussi Orpéa, car la pratique est généralisée.

En lisant l’annonce d’une "rentabilité entre 7 et 10% net", quand le marché actuel (de la location de murs d’EHPAD) propose plutôt 4 à 6% brut (6%, c’est avec un exploitant "à risque"), sans compter tous les frais (j’imagine que le gérant de ce fond n’est pas bénévole,  et acheter ou gérer de l’immobilier génère des frais  partout dans la zone euros) on a la quasi certitude qu’il y a un gros loup derrière cette proposition.