Vette2956 [29] : étude de cas immobilier (analyse d'un bien potentiel sur secteur)

Bonjour, je remercie ceux qui ont répondu à ma présentation cela m’a permis de me poser certaines questions sur des points que je pensait avoir suffisamment étudié jusqu’à maintenant.

je vais vous présenter un exemple de bien (Offre d’achat acceptée, malheureusement pas par moi) mais qui aurait pu correspondre à mes critères. J’aimerais avoir votre avis sur ce cas et globalement sur ma recherche.

VOTRE PROFIL

- Statut : Cadre, 31 ans, 30% de TMI, salaire seul 40k€ annuel hors primes

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : basique
- Fiscales : basique mais j’essaye de me former petit à petit (il y a beaucoup à faire!)
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Touche à tout mais niveau assez inégal
- Sociales : Pas le type le plus sociable du monde mais il faut savoir se sortir les doigts du *** quand on veut quelque chose!
- Temps disponible : Week-end et quelques heures par semaine, mon travail n’est pas trop prenant (40h/s max)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble locatif 2 appartements 1 studio et 1 triplex
- Année de construction : à vue de nez années 60-70 peut-être plus ancien. Mais totalement rénové en 2000
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur : 139m², 1 étage sans ascenseur
- Déjà occupé ? Inhabité ? Pas d’information
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? NA
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? pas d’info
- Volets isolants ou persiennes ? volets isolants
- Espaces verts dans la copropriété ? à priori non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? pas d’info
- Études de la copropriété : pas de copropriété
- Concierge : non
- Décoration : prévoir environ 20k€ de rafraichissement (cuisines, sols et murs à minima)

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : Finistère, Coray
- Centre-ville, périphérie : centre bourg
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Faible en environnement proche mais à 20min de Quimper et 30min de Concarneau
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Le prix me semble en dessous du marché donc possible mais je ne vois pas les prix augmenter au global dans le secteur proche.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 86 400€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 760€ annoncés en mensuel
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : sur ce secteur difficile à estimer entre 4 et 8%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : Pas de délégation prévue en première approche

- Travaux immédiats : Si vacance locative des deux appartements environ 20k€ pour rafraichir les biens, sinon dès qu’un bien est en vacance j’en aurais profité pour faire les travaux
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. NA
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : 0€ mais 7% budgété
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : 0€ mais 7% budgété

- Taxe foncière hors TEOM : 1150€ (estimé)
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : Pas d’estimation
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : 350€/an estimé

- Rentabilité brute : 8,6% avec travaux hors négo, j’aurais visé 10% avec négo, c’est mon objectif sur d’autre biens dans le même secteur.
- Rendement opérationnel brut : environ 7,9% hors négo

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 40k€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : à déterminer (17% d’intérêts budgété sur la durée du crédit)
- Durée du crédit : 20 ans

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue foncier réel

CASH FLOW

- environ 200€ net visé avec négo du bien pour un rendement brut de 10%

Voici donc un exemple de bien qui aurait pu convenir à ma recherche sachant que j’ai choisi de rechercher un bien dans les 20km autour de Quimper car c’est ma ville d’origine et que je connais donc un peu le secteur. Je vis actuellement près de Vannes mais il me parait pratiquement impossible de viser 10% de rentabilité sur Vannes c’est pour cette raison que j’ai choisi Quimper dont l’immobilier est encore relativement accessible malgré une hausse importante des prix ces dernières années.

Comme je l’ai expliqué dans ma présentation je suis handicapé par le remboursement de ma résidence principale qui m’endette déjà à 30%. Mon salaire devrait pouvoir évoluer ces prochaines années, le Covid à un peu ralenti ma progression salariale malheureusement, ce qui ampute ma capacité d’endettement. Je pensais pouvoir compter sur un peu d’apport et la méthode différentielle pour pouvoir obtenir un financement mais vos commentaires m’ont fait un peu déchanter. Je vais donc me rapprocher de mon courtier pour discuter financement.

Mon idée de base était également de fonctionner sous SCI à l’IS car l’objectif a court terme n’est pas de profiter des revenus mais de les réinvestir dès que c’est possible dans de nouveau biens. Je n’imagine pas du tout du LMNP sur ce secteur, autant sur Vannes cela se justifie et encore il faudrait pouvoir faire gérer…

Mots-clés : coray, finistère, immeuble, immobilier