Aorsat [78] : étude de cas immobilier (avis sur potentiel projet)

Bonjour,

Le bien "possède" un mini espace de 2-3 m2. Soit ce bout de jardin est vendu avec le lot, soit il est en jouissance exclusive, soit… rien du tout. Vérifiez dans l’EDD, au risque d’une belle déconvenue.

Le bien a été détourné de sa destination, un local commercial loué en tant qu’habitation ?
Le changement de destination impliqué à minima une déclaration préalable, bon point vous y a avez pensé.

Tant que la DP ne sera pas acceptée et purgée de tout recours, le lot n’est pas une habitation. Le démarrage de la procédure est donc critique pour vous, d’autant que les délais sont longs (1 mois + 2 mois de recours dans le meilleur des cas), si tant est qu’elle est réalisée dans les règles.
La situation étant déjà compliquée avec les copropriétaires (et on comprend pourquoi), faites les choses méthodiquement et le plus rapidement possible.

Le PLU impose t’il la création d’une place de stationnement ? Pouvez-vous en acheter une ?

Comment arrivez-vous à un coût de régularisation de 40/50k ? Qu’inclue ce montant ?

Vous indiquez vouloir agrandir le logement. Changement de destination + modification des façades = permis de construire donc des délais plus longs. Vous aurez également à souscrire à une assurance dommage ouvrage et à obtenir l’accord de la copropriété. L’EDD devra mis à jour à vos frais pour la mise à jour des tantièmes, les charges, l’assurance et la TF augmenteront.

Vous arrivez à un total de 180k pour 35m2, soit 5100€/m2, avec les risques et délais supplémentaires décrits ci-dessus pour un appartement en rdc (+1 si extension verticale ?). Si le prix des biens dans votre secteur est inférieur a votre coût global, votre projet n’est pas viable. Qu’en disent les annonces sur lbc, quid des loyers pour des biens semblables  ?

Vous louerez "probablement" en LMNP. Il faut le savoir, la rentabilité ne sera pas la même. Y a t’il un marché pour le meublé dans votre secteur ? Quid de la rentabilité en nue ? (il faut toujours un plan B).

L’opération est réalisable si la banque vous suit. J’aimerais acheter un immeuble à 500k, il ne manque que l’accord de la banque, donc c’est presque bon non ? Et bien non, sans accord de la banque, vous n’irez nulle part.

Ajoutez les procédures administratives à la durée des travaux et vous soufflerez les bougies avant la mise en location.

Xavier.

Bonjour,

Déjà merci à vous deux pour vos retours. Et pour vous répondre :

L’espace n’est effectivement n’est ni en jouissance exclusive ni vendu avec le lot. C’est le syndic qui m’a indiqué qu’il était "réservé" à ce lot car l’accès est dernière une haie d’arbuste et il faut passer devant l’entrée de ce lot pour y accéder sinon.

Il s’agit d’une ancienne arrière boutique qui a été détourné pour faire une habitation (l’accès avec la boutique a été clos et les réseaux ont été posé).

Effectivement, il y a une grosse question niveau délai (entre la DP, la banque, la copro, le commencement des travaux et bien sur les retards à chacune des étapes) mais nous avons bien conscience de ça.

Le PLU indique bien qu’une place de stationnement doit être créer et justement il y a une en vente dans un gros box (possibilité de garer voiture + moto + rangement) à moins de 200m. C’est ce box qui correspond aux frais de régul de 40k€.

En effet, j’avais bien en tête le changement du réglement de copro avec les tantièmes, je me suis renseigné auprès de mon notaire, cela correspond à 3,5k€ donc quelques frais en plus.

Sur le coup du prix au m2, même à 5100€/m², nous sommes bien en dessous du marché de la ville (pour ce type de surface nous tournons autour du 6100-6800m² en fonction de la localisation et la vétusté du bien. Je pense que nous pouvons ce baser un prix de 6500€/m² à la fin des travaux.

La localisation est bien, et donc il y a une demande pour ce type de bien et surface dans cette ville (peu de surface moyenne), en très proche centre ville et gare tout en étant au calme.

La banque est en effet le next step si nous décidons de valider le projet "sur le papier".

Sur le changement de destination, justement la copro est demandeuse du changement de destination (c’est le principal sujet de discord entre l’actuelle proprio et la copro) car le bien est tout de même utilisé en tant qu’habitation depuis plusieurs années.

Je n’avais pas le coté jalousie en tête et sur le fait que la copro puisse refuser (car au final cela n’a d’impact sur aucun des lots des copropriétaires) mais en effet c’est un très bon point. Après le fait de vouloir régulariser le bien pourrait être notre élément de négociation.

Au moins, les points que vous avez soulevé m’ont faire redescendre sur terre car on imagine le scénario où tout roule alors qu’il y a de nombreux sujets à embuches. Merci encore !

Bonjour à tous,

Nous revenons d’un rendez-vous avec la banque, le projet est finançable en prenant les hypothèses hautes des biens et l’hypothèse basse du loyer.

Bien sur, maintenant pas mal de démarches à lancer pour voir si le projet peut tenir la route et pour valider plus en détail le financement (estimation locative de deux agences, multiples devis à l’euro près pour le financement des travaux, démarche auprès de la mairie).

Pour l’instant, les prochaines étapes vont être la prise de contact avec l’ensemble des parties prenantes, notamment au niveau des entrepreneurs pour être sur que nous sommes dans le budget niveau travaux, et bien sur la copro qui j’espère sera conciliante.

Je vais également travailler sur un tableau de rentabilité avec les différents régimes pour m’assurant que le projet reste viable, (je mettrais à jour le topic en conséquence pour avoir, j’espère, quelques retours).

Merci encore à tous pour vos messages,

Bonsoir, vous avez réussi à réaliser votre bonne affaire ?
Avez vous quelques nouvelles sur le projet ?

Vous avez réussi à convaincre le syndic du changement de destination et à régulariser le projet ?
Vous avez commencé les travaux ?

Merci, bonne soirée.