Go7662 [Eure] : étude de cas immobilier (régime réel ou micro-BIC)

Bonjour,

Rien de tel qu’une simulation chiffrée pour y voir clair :

1) Régime du micro-BIC : vos revenus imposables seront égaux à 50% de vos loyers chargés. En année pleine, cela vous fait : (630+20)*12*50% = 3900 €. Cette somme de 3900 € sera soumise à l’IR (si votre TMI ne change pas du fait de ce revenu supplémentaire, l’IR sera calculé au taux de 11%) et aux prélèvements sociaux (17,2%). Vous serez donc imposé à hauteur de : 3900*(11%+17,2%) = 1100 €

2) Régime du réel : il faut formuler une hypothèse en matière d’amortissement du bien (on va supposer ici un amortissement sur 50 ans correspondant au prix de revient du bien duquel on va retrancher 15% de quote-part représentative du terrain non amortissable) et des équipements (10 ans pour les meubles) ; il manque aussi l’estimation des honoraires de l’expert-comptable (que je vous propose de fixer à 500 € par an). En année pleine, vos revenus imposables seront les suivants :
- Loyers HC = 630*12 = 7560 €
- Amortissement du bien = (prix net vendeur + commission AI + FDN = 81800)*85%/50 = 1390 €
- Amortissement des travaux = 0 (vous n’avez pas de facture pour les matériaux et vous ne pouvez rien déduire au titre de ce que vous avez fait vous-même)
- Amortissement des meubles = 5000/10 = 500 €
- Intérêts sur l’emprunt = à déterminer (vous n’indiquez pas les modalités de financement de votre achat ; néanmoins, je ne pense pas que l’impact des intérêts d’un éventuel emprunt soit ici très déterminant)
- Entretien courant = 1000 €
- TF + PNO + CFE = 600+192+400 = 1192 €
- Honoraires expert-comptable = 500 €
- TOTAL = montant de vos revenus imposables au réel = 2978 € (hors impact des intérêts financiers éventuels).
Vous serez imposé à hauteur de : 2978*(11%+17,2%) = 840 €

Bilan = l’option pour le régime réel vous permet d’économiser 260 € par an d’IR et de prélèvements sociaux mais nécessite de recourir aux services d’un expert-comptable dont les honoraires seront supérieurs à cette économie. Ça ne vaut pas le coup et vous avez tout intérêt à opter pour le régime forfaitaire du micro-BIC.

Vous apportez là une précision intéressante au sujet de la valorisation du bien après travaux qui vous permet d’envisager une optimisation fiscale pour l’avenir :

- Si vous optiez aujourd’hui pour une imposition au réel, la base de calcul de vos amortissements serait égale à votre prix de revient (81800 € desquels il faut défalquer la valeur non amortissable du terrain estimée à 15% dans la simulation chiffrée que je vous ai proposée) : l’écart avec la valeur de marché de votre bien après travaux (120000 €) ne pourrait pas être pris en compte.

- Rien ne vous empêcherait en revanche d’opter dans quelques années pour un régime d’imposition au réel (notamment si vous engagiez une autre opération immobilière en LMNP). Dans ce cas, vous pourriez amortir votre bien sur la base de cette valeur vénale (120000 €) si celle-ci est toujours d’actualité.

Ce serait une solution intéressante car elle vous permettrait de "récupérer" dans le futur sous forme de charges déductibles, du fait d’une base amortissable supérieure à celle que vous pourriez retenir actuellement, tout ou partie de la valorisation du bien induite par les travaux mais que vous n’avez pas pu prendre en compte (travaux effectués par vous-même + absence de factures pour les matériaux).

Le moment venu, je vous suggère néanmoins de sécuriser l’estimation de la valeur vénale de votre maison, sur la base de laquelle vous calculerez vos amortissements, avec un dossier plus robuste qu’une estimation en ligne fournie par le site Meilleurs Agents.

Pour ce qui est du régime fiscal pour lequel vous avez intérêt à opter dans l’immédiat, la recommandation que je vous donnais dans mon précédent message est inchangée (et même confortée) : le régime du micro-BIC est assurément le plus adapté à votre situation actuelle.

Ah, alors les choses sont différentes : vous pouvez théoriquement amortir sur la base de la valeur vénale actuelle du bien (120000 euros).

Vous pouvez reprendre la simulation chiffrée de mon précédent message en substituant la valeur de 120000 euros à celle de 81800 euros que j’avais retenue. A vous de voir quelles conclusions vous en tirerez.

Si vous optiez finalement pour le réel, pensez à documenter sérieusement la valeur de 120000 euros que vous retiendrez.

Merci beaucoup pour vos précisions lachignolecorse.
En effet, comme disait à juste titre Tchouikov, il est nécessaire de poser les chiffres pour se rendre compte et tirer des conclusions.
Je viens de faire les calculs (avec l’aide du simulateur de je déclare mon meublé qui est bien fait je trouve) en prenant la valeur actuelle de 120 000 euros du bien.
Je tombe pour le micro-bic à 1 100 euros d’impôt (3900* 28,2%) et au réel je tombe à 767 euros d’impôt sans compter le paiement de l’expert comptable. Sur uniquement ce bien-là, je ne pense donc pas que le jeu en vaille la chandelle pour le réel.

Étant donné que je peux cibler une clientèle de jeunes actifs (étant en centre-ville), j’en viens même à me demander si le montant imposable en micro-foncier ne se rapprocherait pas du montant imposable en micro-Bic. De plus, cela me demanderait finalement moins de charges notamment la CFE et l’achat des meubles.
Voici le calcul :
Micro foncier : Abattement de 30% de 7560 = 5 292*28;2% = 1492 euros
Micro- Bic : Abattement de 50% de 7800 euros = 3 900* 28,2% = 1100 (comme évoqué au-dessus).

Toutefois en meublé, si je me dirige vers d’autres achats à terme, je serai moins "matraqué" et je sauterai moins facilement de TMI. Le bail est d’ailleurs considéré plus souple.

Qu’en pensez-vous ?
Que feriez-vous à ma place ?

D’avance merci pour votre retour,

Bonne soirée

Bonjour Go7662,

Je suis également à la recherche d’un bien un peu similaire actuellement, j’aurais été intéressé d’avoir votre retour: avec vous réussi à louer votre maison en meublée? Si oui, à quel type de locataires et vos objectifs de rentabilité ont il été atteints?

Cdt

Merci pour votre retour intéressant!
Je m’intéresse à une maison de ville un peu pour les mêmes raisons que vous:
- ticket d’entrée raisonnable
- pas de problèmes de copros / indépendance
- surface moyennes donc rapport rendement / turnover relativement équilibré (je ne suis pas encore complètement sur de ce point!)
- possibilité d’exploiter en LMNP (selon le secteur), voir en petite colocation
- possibilité de revendre à des primos accédants plutôt qu’à des investisseurs uniquement

J’ai déjà un petit immeuble de rapport et je souhaite diversifier un peu le type de bien. Qui plus est, j’ai l’impression que l’engouement pour les immeubles de rapports a tiré considérablement les prix vers le haut, les rendant à peine plus attractifs que la somme des appartements qui les composent. Le marché me semble aujourd’hui très tendu.

Je suis en ile de France donc et je recherche le plus proche de chez moi, mais difficile de trouver des maisons à 100/120K€ à moins d’une heure / une heure et demie de route malheureusement. Je pense que ce type de bien peut être intéressant des des villes de tailles moyennes un peu dynamique, avec soit des étudiants, soit un bassin d’emploi solide.

Niveau rentabilité, savez-vous estimer un peu plus précisément ce que donne votre investissement avec le recul (si ce n’est pas trop indiscret)? Vous avez réussi à louer à quel prix en meublé?

Je trouve que la rentabilité est très correcte pour ce genre de projet (il faut dire que vous avez bien optimisé la partie travaux de votre projet, ce qui joue pas mal dans ce sens!).

J’ai 2 T2 et un T3. Le T3 est loué nu et ne devrait pas avoir de turnover (locataires en place depuis 10 ans et qui ne veulent pas bouger).

Les T2 meublés vont générer plus de turnover, j’ai un locataire qui part en juillet (arrivé fin aout, donc resté moins d’un pour raisons pro), les autres attendent une réponse de leur employeur pour savoir s’ils restent.

Je m’étais basé sur 1 mois de vacances tous les 2 ans, j’espère que ça ne sera pas systématiquement 1 mois / an car la renta en prendrait un sacré coup!

Plus du pragmatisme que du courage je dirais, j’ai investi dans le nord, et un immeuble la bas coute le prix d’un studio sur Paris. Pour le même prix j’ai 3 locataires au lieu d’un seul (plus de travail mais risque plus réparti) et je suis un peu plus indépendant dans mes choix qu’avec une copropriété.

Je gère moi même, je n’aime pas trop déléguer (et ça me revient bien moins cher de faire 2/3 allers retours par an que de payer une agence) pour les états des lieux. Mais c’est sur que si je pouvais trouver plus près de chez moi, ça serait encore mieux!

J’ai aussi l’impression que les prix continuent de bien augmenter sur tous les secteurs à peu près corrects, il n’y a quasiment pas de biens à vendre…nous verrons bien comment ça évolue!

Bonne soirée