Babi [46] : étude de cas immobilier (fiscalité : loué abordable vs BIC réel simplifié)

Merci de votre réponse rapide!

Alors je me suis peut-être mal exprimé.

- Mes logements sont déjà conventionnés ANAH pour 6 ans. Donc Loué Abordable en intermédiation locative.
Je n’ai pas bien compris votre réponse concernant le déficit ^^

- Cependant, je me suis fait un excel permettant en rentrant les chiffres de voir les économies d’impôts à réaliser en fonction du régime.
Il apparaît que si j’avais loué en BIC (donc si j’avais meublés), d’après mes calculs, je n’ai pas d’impôts sur les revenus fonciers. Et ce, sans avoir mis aucun frais de meuble dans ma simulation. J’imagine donc qu’en ajoutant XXXX€ de dépenses de meubles et en passant en BIC au régime réel simplifié, je n’ai vraiment plus d’impôts sur mes revenus fonciers.

PROBLEME : je ne suis pas certain d’avoir bien compris le fonctionnement de déduction du BIC au réel simplifié. Ca me paraît beaucoup de ne plus payer d’impôts par ce dispositif, le Cosse Ancien étant déjà plutôt puissant en matière de d’économie d’impôts.

J’espère avoir étais plus clair

? pourquoi parlé du BIC alors que vos logements sont loués via ANAH ?
Avec un loyer conventionné, c’est uniquement en NU.

Faites attention a bien vous exprimer, vous utilisez le terme "revenu foncier" probablement pour dire "revenu locatif".
Les revenu foncier sont les revenus locatifs des biens loués nu. Loués meublés, les revenus sont imposé en BIC.

Autant pour moi, en tant que débutant, j’ai encore des progrès à faire sur le formalisme!

"Vous n’avez pas déduit les frais de notaire ? Les frais d’agence (qui sont d’environ 18k dans votre 1er tableau contre 1291€ déduit) ?"

Alors les 1291€ de frais d’agence sont les frais de l’agence de gestion qui gère mon bien.
Concernant les frais d’agence à l’achat et de l’agent immobilier je n’ai pas trouvé (ici : RFPI - Revenus fonciers - Détermination du résultat foncier - Charges déductibles) que l’on pouvait les déduire. Je ne l’ai donc pas fait.

Concernant les frais de notaire, c’est un infâme oubli! ^^

Le correctif m’amène donc à quelque chose comme ça :

"? pourquoi parlé du BIC alors que vos logements sont loués via ANAH ?
Avec un loyer conventionné, c’est uniquement en NU."

Votre exercice est purement theorique n’est ce pas ? puisque vous etes engagés pour 6 ans …"

Je le sais bien.
Simplement, dans un soucis d’optimisation et d’apprentissage de la fiscalité, je veux effectuer un comparatif de ce qu’aurait donnée la rentabilité de ce bien loué en meublé.
Donc oui il est loué nu et conventionné ANAH. L’exercice est théorique.

"Je suis desolé je ne comprends pas vos fiches.

en particulier sur le BIC, je ne vois meme pas les revenus ( la partie grisee n’a rien )

Oui c’est pas évident. J’ai mis des screen mais des infos comme mon revenu (23k€ net annuel) sont sur d’autres feuilles.
La partie grisée est sensée faire apparaître le déficit foncier s’il y en a.

"3 points importants avant de poursuivre :
1 - en Meuble BIC on ne parle pas de revenu Foncier  ( comme mentionné précedemment )  et donc la deduction jusqu’a 10700 euros sur les revenus globaux n’exitent pas non plus
2 - Vous pourriez , j’imagine louer plus cher un meublé en marché libre.
3 - vous avez une convention pour 6 ans , vous ne pouvez pas louer meublé.

1 - J’ai bien noté et vais faire attention au formalisme

2 - Je pense aussi, je fais donc cet exercice d’apprentissage de la fiscalité en meublé pour voir en quoi je me trompe. Constater si il aurait été plus judicieux de louer en meublé. Et si tel est le cas, de faire attention pour le prochain investissement.

3 - En effet, ça rejoint l’idée d’exercice théorique!

"Entre les déductions travaux , des interets d’emprunt et des charges ( et l’abattement de 85% ) comment avez vous une augmentation de votre IR ? vous devriez etre en deficit pour quelques années. "

Comme je l’ai dit ci-dessus, j’ai oublié d’inclure les frais de notaire (grosse étourderie). Concernant les charges financières liées au frai d’agence lors de l’achat et de l’agent immobilier, il ne m’a pas semblé avoir trouvé qu’on pouvait les déduire. C’est peut-être une erreur de ma part!
En ajoutant les frais de notaire, je me retrouve avec un déficit foncier de 2170€ déductible du revenu.
L’amortissement ne pouvant pas créer de déficit foncier si je crois avoir compris (charges amortissement = 4024€), il sera déductible lorsque je ne serai plus en déficit (dans la limite de 10ans).
Ceci étant, vis à vis des intérêts d’emprunt, comment les faisons nous le calcul chaque années?

Merci à tous très sincèrement pour votre implication et vos réponses! Il semble que la communauté de ce forum soit active et instruite

Message édité par l’équipe de modération (03/08/2018 14h45) :
- correction de balises quote

Timinel a écrit :

En Nu vous n’avez pas les frais de notaires.

https://www.investisseurs-heureux.fr/t7057

Idem pour les frais d’agence a la négociation.

Cdt

Alors quand vous dites location "nu", vous parlez du régime réel en location nue (vide)?

Les frais de notaire ne sont pas déductibles (hormis en cas de litige ou autres cas spécifique) c’est bien ça?

Le lien que vous m’avez indiqué ne fonctionne pas ^^

En BIC  vous les avez .
Maintenant si c’est un exercice pour le passé :  vous pouvez les mettre dans votre calcul.
Si c’est pour l’avenir. il faut amortir une valeur venale a aujourd’hui et non les FDN

Je n’ai pas bien compris le fonctionnement. Disons qu’on imagine une simulation à 0, avant l’achat du bien.
Il ne faut pas déduire les frais de notaire mais les amortir sur 10 ans?

En vous remerciant,

P.S : Je vais peut-être ouvrir un thread sur la fiscalité avec mon document en lien pour ne pas s’écarter du sujet initial peut-être

Dernière modification par Babi (03/08/2018 09h19)

Tout d’abord merci pour votre réponse complète et concise :

Commencez par remettre de l’ordre dans votre vocabulaire :
La location nue rapporte des revenus fonciers. Les revenus fonciers bruts sont constitués du loyer HC. On peut être soit au micro-foncier (abattement de 30 %), soit au réel. Les charges déductibles des revenus fonciers sont énoncées limitativement. Il n’y a pas d’amortissement donc, en pratique, seuls des travaux peuvent générer du déficit foncier, qui peut être déduit du revenu général à hauteur de 10700 € l’année des travaux générant le déficit ; l’excédent de déficit est reportable sur les années suivantes (pour 10 ans maxi) où il ne peut plus s’imputer sur le revenu global, mais seulement sur des revenus de même nature.

La location meublée en LMNP rapporte des revenus de type BIC. Les recettes (et non pas revenus fonciers) sont constituées des loyers CC. On peut être soit au micro-BIC (abattement de 50 %), soit au réel simplifié. Au réel, il faut tenir une comptabilité, comme une entreprise. Au réel, on peut compter en charges ou en amortissement quasiment tout ce qui coûte. Le coût du bien est amorti, sauf la part représentant la valeur du terrain. Si le résultat ressort en déficit, c’est un déficit BIC qui ne peut pas être déduit du revenu global, mais seulement reporté les années suivantes sur les revenus de même nature.
Ne pas oublier d’inclure le coût d’un expert-comptable (pour réaliser la compta) et la CFE à payer.

En gros, il faut barrer le mot "foncier" à chaque fois qu’il apparaît dans votre tableau BIC, et le remplacer par le terme adapté. Notez aussi que le "réel" des revenus fonciers et le "réel" des revenus BIC n’ont à peu près rien à voir.
Même le mot "charge" est ambivalent. En revenus fonciers, il s’agit de charges correspondant à une liste limitative, qui sont déduites telles quelles du revenu foncier brut pour obtenir le revenu foncier net imposable.
En BIC au réel, il faut comprendre "charge" au sens qu’on lui donne en compta d’entreprise (=une dépense imputée sur une seule année, donc non amortie).

Par exemple, des travaux sont une charge en revenus fonciers, mais pas en BIC où c’est une immobilisation donnant lieu à amortissement ; tandis que des charges peuvent être prises en compte en BIC alors qu’elles sont inéligibles en revenus fonciers. Le mot "charge" n’a donc pas la même signification en revenus fonciers et en BIC.

On ne peut pas raisonner juste avec des mots faux ; on ne peut pas comprendre le LMNP avec la moitié des mots venant, à tort, du secteur des revenus fonciers !

Vous auriez dû mieux vous renseigner sur le LMNP avant de faire votre simulation.

Et, de toute évidence, il vous faut un tableau pour les revenus fonciers, et un tableau différent pour le BIC, vu que les deux régimes sont très différents. Vouloir utiliser le même tableau, ou partir sur un copier-coller du premier pour faire le second, vous produira immanquablement des erreurs.

Comme il me l’a été dit plus haut dans ce fil, je ne maîtrise pas bien le formalisme de la fiscalité et je vais tâcher de faire attention à bien comprendre chaque terme et ce qu’il englobe!
Merci pour les précisions, je vais corriger mon outil et ouvrir un nouveau thread pour discuter de points de fiscalités où je pêche.

Par ailleurs, le titre "loueR abordable vs BIC réel simplifié" faisait espérer une comparaison des deux régimes. Or, il me semble que vous n’avez présenté aucun tableau sur la rentabilité du louer abordable. Le titre nous promet une comparaison entre deux régimes ; or le premier n’est que survolé, et le second est bourré d’erreurs, c’est décevant.

De toute façon, c’est un pur exercice de style, car avec l’intermédiation locative, vous êtes coincé en revenus fonciers pour sans doute bien plus que 6 ans (que se passe-t-il pour les locataires si vous voulez reprendre le bien ? La protection du locataire est très forte en France et risque de rendre longue et compliquée la reprise d’un immeuble ainsi loué). Ce n’est pas forcément gênant, vu que ce régime est très avantageux ; mais encore faut-il être conscient de la durée de l’engagement et de la façon dont on peut (ou pas) en sortir.

En effet, l’objectif principal était de comparer les deux régimes. Mais mes calculs concernant le BIC au réel simplifié me paraissant erronés, je voulais des avis extérieurs pour arriver à un résultat juste afin de pouvoir peser les avantages/inconvénients de chaque.

Sinon concernant le Cosse Ancien, j’ai décidé de mettre le bien en intermédiation locative. L’idée est de profiter des 85% d’abattements sur les revenus fonciers en louant à loyer intermédiaire plutôt que social/très social. Ceci permet de sélectionner des locataires avec des revenus/situations plus stables.
Le bien se situe dans le Lot qui propose des plafonds de loyers pour ce dispositif particulièrements hauts. Pour donner un ordre d’idée, un des appartements (T2Bis 135 M²) est loué à 475€ (CC) pour des plafonds de loyer fixés à plus de 625€.

Les risques sont le désert d’emplois et les vacances locatives. J’ai de la chance pour le moment.

Les conventions ont été signées sans travaux, donc pour une durée de 6 ans et n’ont pas vocations à changer. Je me renseigne simplement sur les autres options fiscales possibles de manière précise pour optimiser mon prochain investissement et éventuellement corriger celui-ci quand je le pourrai! ^^