Pragmatome : étude de cas immobilier (SARL de famille et succession)

Tout d’abord merci GoodByLenine,

-confirmez-vous que ces biens sont tous loués nus (donc qu’ils génèrent bien des "revenus fonciers", auquel cas on se fiche des "23ke");

Ils sont loués en meublés aujourd’hui. (revenus "locatifs" vous avez raison)

- quel est l’ordre de grandeur de la valeur des biens dont la NP serait ainsi apportée à la Sarl de famille ?  (entre 1Me et 10 Me, il y a un monde… et des impacts très différents)

Entre 4/5 millions

- les parents cèderaient l’US 10 ans à qui (à la Sarl de famille ou aux enfants) et contre quoi (des parts de la Sarl de famille, du cash, rien (donation), autre chose ?) ?

Il me semble que ce sera une donation aux enfants

- la fiscalité des 4 enfants est-elle assez similaire (même TMI IR, IFI, et même niveau de revenus), et devrait le rester, ou très différente ?

Alors non justement, c’est variable et nos salaires évolueront de façon différente : 
                                 
                                 -1 lycéen donc pas encore de revenus et pas avant quelques années
                                 -2 en TMI 30%
                                 -1 en TMI 11%
Nous ne payons pas l’IFI pour le moment, je suppose qu’on en paiera une fois la nue propriété en SARL acquise.

- qui gérerait les biens (entretien, travaux, etc) et les locataires ?

On va se partager la gestion, pas grave si certains font plus que d’autres.

- qui serait gérant de la Sarl ?


Aucune idée, je suppose notre père.

- y a-t-il une volonté forte (des parents, des 4 enfants) de conserver ces biens très longtemps ?


Oui

Quid de l’idée d’une holding ?

Je comprend que la SARL aurait la nue-propriété des biens (jusqu’au décès des parents) et les enfants (directement, et pas via la SARL) l’usufruit pendant 10 ans (devenant LMP, et bénéficiant de revenus, pour démarrer dans la vie), et les parents seraient usufruitiers après 10 ans (pour sécuriser leurs vieux jours, et échappant aux forts taux d’IFI et d’IR pendant 10 ans) et la SARL l’usufruit après 10 ans et le décès (ou une autre donation) des parents (les enfants redevenant alors LMP).
Est-ce bien ça ?
Un tel montage me semble avoir du sens (en tout cas du point de vue des parents, qui sont les principaux décideurs ici) même s’il est compliqué (mais pour ces montants, ça peut valoir le coup).

C’est de la location meublée. Donc je comprend mieux "pourquoi une SARL de famille ?" :  pour que la SARL soit à l’IR (= fiscalement translucide), et que chacun des 4 enfants puisse être fiscalement traité comme s’il avait lui même 1/4 des revenus (BIC) de la location meublée (quand la SARL récupérera l’usufruit) en étant LMP (sauf à avoir des revenus pro supérieurs à ses BIC, auquel cas il serait LMNP). Comme LMP, les enfants   (peut-être même le lycéen…) devront s’immatriculer et cotiser à la SSI.

Pour l’IFI, l’usufruitier est imposé comme s’il avait la pleine propriété des biens (sauf à ce que ce soit des biens pro, mais il faut que ce soit son activité principale, et bien relire les textes légaux sur l’IFI), et donc vraisemblablement les 4 enfants devront payer un peu d’IFI  (mais les parents en paieront beaucoup moins) pendant 10 ans.

A terme (dans xx années) la gestion des biens (certains associés faisant bien plus que d’autres, + des choix de gestion pas toujours faciles à faire sur un tel patrimoine partagé), tout comme les différences d’objectifs (liées aux différences de revenus et de situations) entre les enfants, risquent de devenir de potentielles sources de dissensions.

Je suis moi-même LMP,  via SARL de famille, avec des biens loués meublés qui valent bien moins que 4/5 Me, et qui ne nécessitent que fort peu d’implication (exploités en EHPAD ou clinique, travaux à la charge du locataire), et sans affect avec ces biens. Mais je pense que transmettre en l’état à mes enfants serait un "cadeau empoisonné" (liquidité limitée, enfermant dans un cadre fiscal et sociétal) et j’essaierai plutôt de vendre les biens avant qu’il "ne soit trop tard".

Il ne me semble pas évident de répondre à vos questions.

Il faut déjà savoir si des amortissements (le nerf de la guerre en cas de location meublée…) pourront être pratiqués sur les biens dont vous ne detiendrez que l’usufruit. Je suppose que 1/10 de la valeur initiale (celle retenue dans la donation) de l’usufruit 10 ans pourra être amorti chaque année. Mais c’est à confirmer par un homme de l’art. Ceci pourrait limiter l’imposition des 4 enfants (qui payeront sans doute moins d’IR+PS+cotisations SSI que les parents s’ils avaient gardé ces biens).

En ce qui concerne la detention des parts de la SARL via une holding, je crois que vous n’avez pas de choix, car une SARL de famille ne peut avoir que des associés personnes physique (donc pas de personne morale, pas de holding).
Il est probable que le lycéen soit assez pénalisé si la SARL est à l’IS.
Une SNC (au lieu d’une SARL) devrait permettre à certains d’être à l’IR, et à ceux qui veulent éviter le LMP de mettre leurs parts dans une structure à l’IS. Ca faciliterait aussi une vente des parts (limitée au cercle familial si SARL de famille). Mais ça a d’autres inconvénients…
Une structure à l’IS n’est pas sans inconvenient : outre l’IS, il faut payer le PFU (qui disparaitra peut-être un jour) ou l’IR +PS sur les dividendes,  et les plus-values (les biens seront vendus un jour) rentrent plein pot dans le résultat (contre exonération après YY années si SARL IR)..
Le notaire (ou un bon CGPI) pourra vous éclairer sur les potentiels avantages/inconvénients, pour vous, à être LMP, plutôt que de detenir, pour les 10 années initiales, l’usufruit via une société à l’IS. N’oubliez cependant pas que le régime LMP a subi pas mal d’évolutions depuis 15 ans (et ce n’est pas forcément fini), tout comme l’IFI, la fiscalité des plus-values immobilières, des donations/successions  ou d’autres aspects fiscaux… et qu’il est difficile de se projeter à long terme quand autant de paramètres bougent.

Bonjour,

Quel est l’âge de vos parents? Cela va déterminer la répartition NP/US de l’opération.

Qui paie les frais de donation de la NP car à 4/5 millions la part NP de chaque enfant sera sans doute de plus de 100 000 €?

Je tique sur le mot cession dans la partie usufruit. Cela signifie t’il que vos parents revendent leur usufruit à la SARL qui va devoir emprunter pour l’achat de cet usufruit?

Si oui, les loyers serviront à rembourser l’emprunt et même si vous êtes plein-propriétaire d’une partie des parts, je doute que la SARL ait de la trésorerie pour vous verser quoi que ce soit. Par contre, comme c’est transparent fiscalement, il peut y avoir un impôt sur les bénéfices (limités entre amortissement et intérêts d’emprunt) comptables sans perception pour vous.

Les explications que vous fournissez donne surtout l’impression que tout n’est pas compris du montage ou pas détailler suffisamment.

Autre piste, en plus de celles de Chtirentier, si cela n’est pas déjà fait. Avec 4 enfants et 2 parents ce sont 1 220 000 € qui peuvent être transmis via AV sans droits et cela sera plus simple qu’une SARL de famille pour récupérer l’argent.

Carpediem

Beaucoup de réponses, merci à vous, je comprends de mieux en mieux les possibilités.

GoodByLenine a écrit :

Je comprend que la SARL aurait la nue-propriété des biens (jusqu’au décès des parents) et les enfants (directement, et pas via la SARL) l’usufruit pendant 10 ans (devenant LMP, et bénéficiant de revenus, pour démarrer dans la vie), et les parents seraient usufruitiers après 10 ans (pour sécuriser leurs vieux jours, et échappant aux forts taux d’IFI et d’IR pendant 10 ans) et la SARL l’usufruit après 10 ans et le décès (ou une autre donation) des parents (les enfants redevenant alors LMP).
Est-ce bien ça ?
Un tel montage me semble avoir du sens (en tout cas du point de vue des parents, qui sont les principaux décideurs ici) même s’il est compliqué (mais pour ces montants, ça peut valoir le coup).

Vous avez bien saisi le contexte.

GoodByLenine a écrit :

A terme (dans xx années) la gestion des biens (certains associés faisant bien plus que d’autres, + des choix de gestion pas toujours faciles à faire sur un tel patrimoine partagé), tout comme les différences d’objectifs (liées aux différences de revenus et de situations) entre les enfants, risquent de devenir de potentielles sources de dissensions.

Hélas je ne vois pas d’autres solutions, partager les biens de façon unique ( 1 bien pour 1 enfant schématiquement) engendrerait des frais de succession conséquents. Les revenus locatifs seront une base commune, à chacun ensuite, en fonction de ses ressources, objectifs, envies d’en faire ce qu’il souhaite.

L’IR semble tout indiqué.

Chtirentier a écrit :

Vos parents ont la cinquantaine ou un peu plus , je suppose. Vous ont ils déjà donné de l’argent en direct ? Une donation peut tout de même représenter 100 000 euros par parent, plus 30 000 euros en dons manuels soit 260000 euros par enfant.

Dans la mesure où ils ont moins de 61 ans, la nue-propriété des biens sur lesquels portera la donation sera valorisé à 50% de leur valeur en pleine propriété. Notez également que les biens loués peuvent se voir appliquer une décôte de 15-20% par rapport à la valeur vénale. Nous n’avons pas reçu de donations pour le moment.

Chtirentier a écrit :

Pourquoi ne pas créer une sarl dont les parts seraient démembrées nue propriété aux enfants, usufruits aux parents ?, la sarl achète les immeubles.

Si on le fait dans ce sens, nous devrons payer la taxe sur la PV.

carpediem a écrit :

Je tique sur le mot cession dans la partie usufruit. Cela signifie t’il que vos parents revendent leur usufruit à la SARL qui va devoir emprunter pour l’achat de cet usufruit?

Ce sera une donation, au temps pour moi.

carpediem a écrit :

Les explications que vous fournissez donne surtout l’impression que tout n’est pas compris du montage ou pas détailler suffisamment.

C’est le cas, vous participez à mon apprentissage

Hhub a écrit :

Le Notaire a t- il évoqué un pacte Dutreil dans l’opération?

Non