Investissement immobilier familial : SCI ou SARL de famille ?

Quelques remarques :
    - une SARL de famille peut être constituée entre 2 frères, mais … au décès de l’un des frères, si les parts sont héritées par ses enfants, les conditions ne seront plus remplies, et ça pourrait poser problème (en pratique, il faudrait sans doute que le frère du décédé (ou son père ou sa mère) récupère les parts lui-même, soit en en héritant, soit ne les rachetant à la succession). 
    - une personne morale ne pouvant avoir aucun des liens de famille listés à l’article 239 bis AA du CGI, elle ne devrait jamais pouvoir être associée d’une SARL de famille.

Bonjour,

Je vous contacte pour obtenir de l’aide sur un projet familial.

Nous sommes une famille recomposée avec trois enfants. Mes parents souhaitent prochainement emménager à proximité de mon lieu de résidence. De mon côté, je souhaite acheter un bien immobilier locatif.

Nous avons donc pensé à acheter un bien que mes parents pourraient occuper, et nous nous interrogeons sur le montage optimal.

À savoir que mes parents souhaitent m’avantager sur une future succession en m’attribuant ce bien en plus de ma part de succession (dans la limite du possible évidemment).

Nous avons pensé a créer une SCI à 50/50 qui achèterait le bien. Mes parents apporteraient environ 60% en compte courant et nous réaliserions un crédit sur le reste.

Un montage de ce type est-il possible ? Le crédit étant supérieur au loyer encaissé par la société, les sommes versées en complément doivent elles être versées par par égales par les associés ? Ou mes parents peuvent apporter 100% de la trésorerie nécessaire ?

Merci à vous !

L’idée semble bigrement s’apparenter à une donation déguisée de nature à léser vos frères et soeurs.
Il faut aimer les conflits.

Je résume la situation : emprunt remboursé en partie par les loyers et pour tout le reste par des apports de vos parents.
Lesquels paieraient : 50% des parts, 100% du cash flow négatif, 100% des loyers.

Autre aspect : pas de CF positif malgré un apport de 60%. Le rendement général doit être piteux.

Vous indiquiez souhaiter "acheter un investissement immobilier). Qu’achetez-vous / que financez-vous vous dans ce contexte ?

Bof, pas terrible comme montage. Une SCI, comme toute société, est à la base une structure où les associés ont un affecto societatis, donc un but commun. Or dans votre cas il n’y aurait que 2+1 associés, vos parents, et vous, chacun avec des objectifs patrimoniaux différents.

Sur des thématiques de transmission j’irai plutôt chercher des outils dans le Code Civil, à savoir donation, démembrement et pourquoi pas viager. Orientez-vous vers un CGP indépendant et/ou un notaire, ce dernier intervenant obligatoirement dans l’acte.

Il est difficile de donner la bonne réponse car cela dépend de vos objectifs, des profils des uns et des autres des modes de rémunération envisagés et des moments où vous l’envisagez

La SCI comme toutes les sociétés civiles est un bon outil pour organiser la transmission intergénérationnelle sans avoir des coûts de structure délirant, mais sont moins bon pour optimiser la rémunération à un instant t

et je dit peut être une ânerie mais je doute qu’une société civile puisse investir en bourse

Avec ce qu’on comprend de vos objectifs, il faudrait à terme 2 structures :
   - une SARL de famille (à l’IR, donc fiscalement translucide) pour y loger le bien loué meublé, voire des actions marginalement : chaque associé aura sa fiscalité, et devra inclure sa quote-part des revenus de la société dans ses propres revenus (que la SARL leur verse ou pas des dividendes);  Une alternative (sans les "actions"), serait une indivision, avec une convention réglant la question de qui gère le bien, et ce qui se passe en cas de mésentente.  Une autre serait une SNC (a l’IR), avec d’autres impacts. Rester à l’IR permet de bénéficier des avantages du statut LMNP (en particulier: cumul amortissements et non imposition en plus-value du montant correspondant)
   - une structure (par ex SCI) à l’IS, pour y loger les biens loués nus,  et les actions (et éventuellement de l’usufruit temporaire de parts de SCPI, ouvdautres choses, je vous laisse en creuser les impacts qui sont bien expliqués sur ce forum) : la société paiera l’IS sur son bénéfice fiscal, pourra amortir les biens immobiliers mais devra payer lourd lors de leur cession (ca revient en gros à décaler le paiement de l’impôt dans le futur), les associés paieront de l’impôt (et prélèvements sociaux) sur les dividendes que la structure leur versera (PFU 30%, ou au barème pour ceux peu imposés, pas forcément désavantagés).

Si c’est trop complexe, pour les montants en jeu, c’est sans doute qu’il vous faut renoncer à une partie de vos plans d’investissement (= les simplifier).

Votre argument "3/ Plus facile d’obtenir un prêt (responsabilité illimitée)" n’en est pas vraiment un : en pratique la banque demande en général de toute façon une caution personnelle (ou des cautions personnelles), car c’est bien plus facile pour elle à mettre en œuvre en cas d’incident de paiement.