Dangarcia : étude de cas immobilier (2 pièces à Barcelone)

On prend (presque) les mêmes et on recommence

De visite à Barcelone je suis retourné dans ce même quartier et j’ai visité ce bien qui me semble intéressant à plusieurs titres. J’expose le cas pour mémoire et pour accueillir tout commentaire positif ou négatif sur l’opération

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : rdc 2 chambres 39m2 + terrasse 12m2 soit 51m2 de surface utile pour 59m2 de construction. Le bien est quasi rectangulaire aprox. 5mx10m en comptant la terrasse (voir plan, si on peut appeler ça un plan !). Pratiquement que des cloisons donc possibilité de tout casser tout refaire. L’électricité et la cuisine sont neuves. La sdb est en état correct, le reste de l’appartement aussi, petit rafraichissement à prévoir (et/ou travaux de réaménagement)
- Année de construction : 1968
- rdc sans ascenseur, exposé sud est, luminosité faible dans cuisine sdb et chambre 1, moyenne dans le salon et chambre 2, très bonne en terrasse (semi couverte)   
- Fenêtres et volets roulants à remplacer
- Espaces verts dans la copropriété ? non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? compteurs individuels
- Copropriété : propriétaires, c’est un petit immeuble (10 apparts sur 4 étages) très bien entretenu, le nettoyage de la façade est prévu et payé 
- Pas de concierge/gardien

LOCALISATION DU BIEN
- Département, ville : Barcelona
- Centre-ville, périphérie : quartier proche du centre ville, bien desservi, et l’appartement est proche du métro
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Ce n’est pas (encore ?) un quartier spéculatif comme la vieille ville de Barcelone

RENTABILITÉ DU BIEN
- Coût du bien avec frais de notaire et travaux : 120000€ (J’envisage de faire une offre à 100k€ soit un budget global de 120k€). Le prix demandé initialement par le vendeur était de 160k€, complètement hors marché mais il espérait le vendre à un pigeon étranger (c’est authentique. Le mec se croit encore dans le marché bullesque de 2014-2018) depuis il l’a ramené à 140 puis 130 et maintenant 120k€. Je pense que ça peut se vendre 110-115 mais je propose 100 en cash en misant sur le fait qu’il doit commencer à être pressé de vendre)
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : les loyers sont désormais plafonnés à Barcelone, avec les caractéristiques du bien en l’état actuel le service de l’habitat me recommande un loyer moyen de 750€. Ça me semble un peu optimiste. Je table sur 700€ : par rapport à beaucoup d’autres biens équivalents la terrasse est un "plus". Mais c’est un quartier modeste et je ne suis pas convaincu que vendre un "plus"  soit si évident.
 
- Taux de vacance envisagé : 0% (la demande locative est forte et le loyer envisagé est correct)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : gestion directe
- Travaux immédiats : rafraîchissement.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : non
- Coût des travaux à 5 ans / 10 ans (façade, toiture) : pour les travaux à long terme je provisionne un mois de loyer par an
- Taxe foncière : 240€ (avec les charges je table sur 1 gros mois de loyer de dépenses annuelles hors travaux)
- Rentabilité brute : 7%
- Rendement opérationnel brut : 5,5%

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : 120,000€

CASH FLOW
- 500€

Sur le papier c’est un investissement assez moyen en terme de rentabilité.

La faible luminosité : une solution serait d’abattre une ou deux cloisons et aussi d’agrandir la porte fenêtre du salon et/ou la fenêtre de la chambre 2 qui sont assez petites. Cela nécessite l’accord de la copro mais même si la réponse est oui je crains que ce genre de travaux coûtent cher.

Mais ce qui m’intéresse c’est que
1- c’est aussi un bien dans lequel je me vois bien vivre ; si j’aime beaucoup vivre à Madrid -mon lieu de résidence actuel- je me vois mieux finir mes jours à Barcelone, ne serait-ce que pour des raisons climatiques (la chaleur estivale à Madrid me cloue sur place, qu’est ce que ce sera dans 10 ou 20 ans !)
2- Il se trouve que je suis "sans domicile fixe" (volontairement, ne vous inquiétez pas !) à partir du mois d’octobre, je pensais mettre cette période à profit pour voyager mais pourquoi ne pas profiter de ce timing parfait pour d’abord mettre un pied en Espagne (où je suis locataire depuis 7 ans…) en achetant ce bien, éventuellement y vivre quelques semaines ou quelques mois le temps de le remettre en état et le mettre en location… Et voyager ensuite (ou rentrer chez moi si ma chambre est à nouveau libre)
3- J’ai l’équivalent en cash de 50% de l’apport (en gros le produit de la vente d’un appartement AirBnB en décembre 2019, investi en bourse en mars avril 2020 et reconstitué par allègements successifs). Et je me dis que si une nouvelle catastrophe arrive (ce dont je suis de plus en plus persuadé à force d’écouter Jancovici) avec krach boursier, effondrement de l’immobilier, chômage de masse, toutes choses égales par ailleurs je préfère avoir un toit sur la tête qui ne me coûte rien, que davantage d’actions en bourse.

Dernière modification par dangarcia (24/08/2021 17h17)

Bonjour dangarcia. Deux réflexions me viennent ( et qui n’ont rien à voir avec le cœur de votre message ).

dangarcia a écrit :

si j’aime beaucoup vivre à Madrid -mon lieu de résidence actuel- je me vois mieux finir mes jours à Barcelone, ne serait-ce que pour des raisons climatiques (la chaleur estivale à Madrid me cloue sur place, qu’est ce que ce sera dans 10 ou 20 ans !)

Dans ce cas, si le désordre climatique s’amplifie, et pour rester en Espagne continentale, il me semble que la Cantabrie, les Asturies ou la Galice offrent plus de garanties de ce point de vue que le littoral catalan densément urbanisé, non ? Mais bon, si vous souhaitez rester dans une métropole multimillionnaire ( en habitants) , ça ne se discute pas.

dangarcia a écrit :

si une nouvelle catastrophe arrive (…) avec krach boursier, effondrement de l’immobilier, chômage de masse, toutes choses égales par ailleurs je préfère avoir un toit sur la tête qui ne me coûte rien, que davantage d’actions en bourse.

Remarque surprenante de votre part. Si une catastrophe arrive, pensez vous que le prix de l’immobilier va nécessairement chuter moins vite / moins bas que le prix des entreprises tel qu’il est valorisé par le Marché ?

Asinus a écrit :

Mais bon, si vous souhaitez rester dans une métropole multimillionnaire ( en habitants) , ça ne se discute pas.

Je suis un rat des villes. C’est curieux parce que dans le même temps je ne suis pas proche des gens. En fait ce qui me plait c’est d’être un parmi des milliers, me fondre dans la foule. En Espagne j’avais aussi envisagé Valencia, ville charmante mais trop petite pour moi.

Asinus a écrit :

Si une catastrophe arrive, pensez vous que le prix de l’immobilier va nécessairement chuter moins vite / moins bas que le prix des entreprises tel qu’il est valorisé par le Marché ?

Aucune idée. Mais si ça arrive je pense que je serai plus serein à l’idée de pouvoir vivre dans mon appartement même s’il a perdu 50% de sa valeur que de payer un loyer en puisant dans un portefeuille financier en moins value de 30%.

Dans la mesure où vous envisagez de l’habiter vous même à terme, c’est que le bien vous plait !

Et pour moi, ce simple critère passe en premier dans une décision meme si cet achat ampute possiblement votre rendement de portefeuille.

Se faire plaisir compte pour moi plus qu’un ou deux ou plus de points de renta perdus et je pense que c’est un peu votre approche aussi au vu de la tournure de votre post….

Le point sur la situation.

J’ai fait une offre de 100K€ sur ce bien, immédiatement rejetée.

Je suis monté à 105K€ (c’était prévu) ce qui avec les frais et les travaux m’amènerait à une enveloppe globale de 130K€.
C’était le 6 septembre.
La réponse devait me parvenir sous 15 jours.
J’attends toujours.
Apparemment 2 propriétaires sur 4 sont ok, les 2 autres veulent d’abord savoir précisément combien ils auront d’impôt à payer et ça a l’air très compliqué à calculer !

D’un côté ça m’agace d’être suspendu à leur décision. D’un autre côté tant que je maintiens mon offre l’appartement ne peut être ni visité ni vendu à quelqu’un d’autre (l’agence a l’exclusivité). Si je la retire, ça peut mettre la pression aux vendeurs hésitants mais ça peut aussi amener une meilleure offre (c’est un bien qui peut se vendre 110-115K€). 

Entre-temps j’ai placé des ordres stops sur certaines lignes de mon portefeuille, plusieurs d’entre eux ont été activés ces derniers jours. J’ai d’ores et déjà le cash disponible pour acheter ce bien donc si la réponse est oui on peut signer tout de suite et commencer les travaux (l’artisan qui m’a accompagné pour la visite est disponible en octobre).

On me promet maintenant une réponse sans faute lundi prochain.
Moralement je suis toujours engagé puisque j’ai confirmé oralement à l’agent immobilier que je maintenais mon offre. Contractuellement je ne suis pas sûr : l’offre précise une date butoir pour que le propriétaire donne sa réponse et c’était aujourd’hui.
Est-ce qu’une confirmation orale du maintien de mon offre a une valeur juridique ?
Si ce n’est pas le cas puis-je considérer que jusqu’à nouvel ordre, le vendeur est tenu par mon offre (il ne peut rien faire tant qu’il n’y a pas répondu) et moi non (puisque la date est passée) ?

À un autre niveau de réflexion (en mode parano) ce qui m’embête c’est qu’on va se retrouver à signer début octobre. Période de l’année que je redoute car synonymes de coups durs pour moi j’en ai eu au moins 3 qui me sont arrivés autour de ces dates là. Je sais ce n’est pas rationnel, coïncidences tout ça, mais ça cogite ça cogite… Je me rassure en me disant que je suis sur le point d’acheter l’appartement où je vais mourir donc c’est raccord (on se rassure comme on peut !)

Le signe indien est semble-t-il vaincu, je les ai eu à l’usure (et avec une petite rallonge que je gardais sous le coude pour les travaux mais j’ai trouvé une autre solution bien moins chère) signature prévue la semaine prochaine, merci pour votre soutien.