Comment améliorer son dossier pour devenir locataire ?

Rodin, je me répète mais peu importe ce que vous pouvez lire ici, n’envoyez jamais vos documents sans avoir fait de visite.

Si l’on vous demande ces documents avant la visite, vous êtes probablement:

1 - soit victime d’une arnaque qui peut avoir des conséquences bien plus embêtantes que de ne pas trouver de logements

2- soit sur un propriétaire peu respectueux de ses futurs locataires et qu’il faudrait mieux éviter

Si je comprends aisément que dans une zone tendue, vous puissiez vous moquer de tomber sur un propriétaire qui n’en a rien à faire de vous, le premier cas de figure devrait vous faire réfléchir à deux fois.

D’ailleurs, je ne suis pas un spécialiste et je ne sais pas exactement quel documents vous avez envoyé, mais à votre place, je me renseignerai très rapidement et réfléchirai à faire refaire d’éventuels papiers.

Ils doivent déduire de vos interactions que vous êtes sympathique, sérieux et solvable. Vous ne devez pas le leur écrire vous-même dès la première phrase. De même que dans une lettre de motivation, on doit faire ressortir ses compétences sans pour autant écrire dans la première phrase "je suis intelligent, brillant et efficace". Je rappelle que le principe de la lettre de motivation, c’est que chaque qualité avancée doit être appuyée par un fait qui prouve (ou en tout cas qui donne une bonne présomption) que l’on possède cette qualité : une expérience passée, une formation, etc qui nous a fait acquérir cette qualité, ou bien qui a permis de mettre en œuvre cette qualité. Par exemple : "en gérant pendant 4 ans l’accueil SAV d’une grande enseigne d’électroménager, j’ai fait la preuve d’une patience d’une diplomatie de haut niveau". Tout le monde convient qu’une personne qui a fait cela pendant 4 ans a fait la preuve de cette qualité.

Là, par exemple, quand vous dites que vous gagnez plus de trois fois le loyer et que vos parents se portent caution, vous démontrez que vous possédez la qualité "solvable". Est-ce bien nécessaire d’affirmer haut et fort que vous êtes solvable alors que ça se déduit facilement de "gagne plus de trois fois le loyer et mes parents se portent caution" ?

Sinon, j’ai repensé à vos remarques sur vos critères et votre budget. Je crois que vous ne recherchez pas un logement normal au prix normal. Vous avez déjà un logement, que vous qualifiez d’attente parce qu’il ne vous plaît pas parfaitement. Maintenant, vous cherchez la perle rare : parfaitement placé, parfaitement rénové, "de standing" dites-vous, et relativement pas cher. C’est pour ça que vous faites face à une forte concurrence.

Le proprio qui a eu 200 demandes et a choisi les 10 meilleurs dossiers n’est pas le signe que le marché lyonnais est hyper-tendu, il est le signe qu’il louait trop bon marché. S’il avait mis 50 € plus cher, il aurait eu de l’ordre de 50 sollicitations dont 3 à 5 excellents dossiers, et c’était bien suffisant pour louer. Il me semble qu’il était donc (au moins) 50 € sous le prix de marché. C’est pour ça qu’il a eu 200 sollicitations.

S’il y a trop de demande pour une offre, c’est que cette offre est en-dessous du prix du marché, puisque, par définition, le prix de marché est celui qui équilibre l’offre et la demande. La loi de l’offre et de la demande, ça explique vraiment le comportement d’un marché. Ca n’est pas du pipeau.

Je vous souhaite bonne chance dans votre recherche de la perle rare. Ou bien… acceptez un compromis sur l’un de vos critères : un peu moins rénové, ou un peu moins près de la gare, ou un peu plus petit, ou plus cher… Et là, vous serez dans l’équilibre normal de l’offre et de la demande et vous n’aurez pas cette concurrence effrénée.

Dernière modification par Bernard2K (04/10/2021 23h22)

Retour de ma propre expérience de bailleur ces derniers jours.
Un de mes apparts "extraordinaires" (grand standing, plein centre ville, loggia et jardin sur square fermé inaccessible sauf au jardinier, beau et fraîchement refait, conventionné en Cosse intermédiaire donc loyer plafonné concurrentiel).
Près de 40 contacts en une journée ; tri dans l’ordre d’arrivée des messages avec demande de profil (revenus, statuts, garant et donc… orthographe, style, éducation).
J’ai une idée pré-établie de ce que je ne veux plus (dérangés du bocal de tous poils notamment, gilets jaunes en puissance, cassos purs et durs, idiots) et de ce que je veux (Étudiants et jeunes salariés, donc jeunes) ; après sélection sur l’écrit, contact téléphonique avec questionnement frontal pour une première sélection de 4 visiteurs. Pas plus, ça ne sert à rien. Les autres gardés sous le coude en cas d’erreur ou d’échec.

Visites hier au soir (donc 24h après les contacts téléphoniques) : la première avait tout ce qu’il fallait mais cherchait pour sa fille et souhaitait me donner une réponse seulement ce matin.
Le second : avait tout ce qu’il fallait et m’a donné une réponse sur le champ. Et c’est lui que j’ai vu, ni sa mère si son grand oncle ni un quelconque tiers le représentant.
Les deux autres : visites annulées avec mes plus grands encouragements pour leurs futures recherches.

J’en déduis que le candidat doit être hyper réactif et disponible.
Je préfère aussi un premier contact écrit suivi d’une conversation téléphonique à un dossier complet qui me semble inapproprié avant visite, mais à posséder pour la visite. Ce n’est pas le dossier complet qui motive la fixation du rendez-vous mais profil statutaire OK + feeling personnel. Le dossier -pour moi- ne sert qu’à vérifier ce qui a été dit…

Trouvez une solution pour être sur le coup et le prem’s.
Bonne recherche

@Granite,

Je vois deux points soulevées par l’âge.

-

La protection des locataires de plus de 65 ans:

La loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, modifiée en 2014 et en 2015, précise que lorsque le bailleur veut donner un congé à un locataire âgé de plus de 65 ans, dont les ressources sont modestes, il doit lui proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités (art. 15 III). À défaut, le congé délivré par le propriétaire du bien loué n’est pas valable et le bail est renouvelé automatiquement. Cette protection est valable aussi bien pour les locations vides que pour les locations meublées consacrées à l’habitation principale. De plus, elle a été étendue par la loi de 2015 aux locataires qui ont à leur charge une personne de plus de 65 ans vivant sous leur toit.

• Dans quelles conditions le locataire est-il protégé?

La protection du locataire suppose deux choses: qu’il soit âgé de plus de 65 ans et qu’il ait des ressources inférieures à un plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés, fixé par arrêté du ministre chargé du logement (par exemple, 23.146 euros pour une personne seule vivant en Ile-de-France, 20.123 euros dans les autres régions).

Si le bail a plusieurs titulaires, il suffit que l’un des locataires remplisse les deux conditions exigées par la loi, pour que le bailleur soit contraint de leur soumettre une offre de relogement. L’âge du locataire ou celui de la personne à sa charge est apprécié à la date d’échéance du contrat de bail.

Les ressources sont, quant à elles, évaluées à la date de la notification du congé, en se basant sur la dernière année civile écoulée. Sont prises en compte les ressources déclarées à l’Administration fiscale avant tout abattement ou déduction, et non pas le revenu net imposable. Seules les ressources ayant un caractère régulier doivent être comptabilisées: il n’y a donc pas lieu de prendre en compte les ressources exceptionnelles, comme les revenus de valeurs mobilières ou le prix de vente d’un bien.

• Faut-il proposer au locataire un logement de remplacement?

Le congé donné à un locataire protégé ne sera valable que si le bailleur lui propose un autre logement. Concrètement, il doit chercher pour lui un bien correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans les limites géographiques précisées par l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989. Il s’agit, selon la localisation du bien loué, du même arrondissement ou des arrondissements limitrophes, du même canton ou des cantons limitrophes, de la même commune ou d’une commune limitrophe sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km.

Attention! Il ne suffit pas au bailleur de communiquer à son locataire des offres figurant sur le marché locatif. Il doit s’assurer de l’effectivité de ces offres et de l’assentiment des propriétaires respectifs de louer leurs biens au locataire à qui il a donné un congé… Bien évidemment, un bailleur ne connaît pas toujours l’âge et les ressources de ses locataires au moment où il délivre un congé. C’est pourquoi les offres de relogement ne doivent pas nécessairement être présentées en même temps que le congé. Il suffit qu’elles soient faites pendant la période de préavis.

• Le locataire âgé bénéficie-t-il toujours d’une protection?

Même si le locataire remplit les deux conditions posées par la loi, le bailleur peut lui donner congé sans lui proposer de relogement, s’il a lui-même plus de 65 ans ou si ses ressources sont inférieures aux mêmes plafonds que pour le locataire. La seule différence, c’est qu’il suffit que le bailleur remplisse une de ces deux conditions pour pouvoir délivrer un congé sans avoir à faire une offre de relogement.

Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires du bien loué, il suffit que l’une d’elle soit âgée de plus de 65 ans ou qu’elle ait des ressources inférieures au plafond. Lorsque le bien est soumis à un usufruit, seul l’usufruitier peut invoquer son âge ou ses revenus pour être dispensé de délivrer un congé avec offre de relogement. Les nu-propriétaires ne le peuvent pas. Et si le bailleur est une société civile immobilière (SCI) même familiale, elle ne peut pas invoquer l’âge ou les ressources d’un de ses membres pour délivrer un congé classique, sans offre de relogement. Par conséquent, même si un des associés a plus de 65 ans ou des ressources modestes, la SCI devra faire des offres de relogement au locataire protégé si elle lui donne congé.

à lire ici

L’âge est à échéance du bail:

A quelle date s’apprécie l’âge du locataire âgé lorsqu’on veut lui donner congé ?

Un locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures aux plafonds applicables pour l’attribution des logements locatifs conventionnés est protégé (1). Le bailleur ne peut lui donner congé « sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert » (2). Cette protection s’applique de la même manière au locataire qui héberge une personne réunissant ces deux conditions. Car, attention, les conditions d’âge et de ressources sont cumulatives. Mais le locataire âgé perd cette garantie de conserver un toit dès lors que le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au même plafond de ressources. Cette fois-ci, les conditions sont alternatives. L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat. En revanche, le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé (2).

L’effet pervers de la protection du locataire de plus de 65 ans est que les bailleurs ne veulent plus les loger, pour ne pas se retrouver avec un locataire indélogable.
Comment connaître le montant de sa retraite à la date de notification du congé ?
Et comment être sur qu’il continuera de payer s’il est protégé = > 65 ans + ressources modestes.

- les garants
Autant il est logique pour un étudiant, ou un jeune actif, de demander à ses parents de se porter garant, autant il est compliqué à un sénior de demander à ses enfants de se porter garant.

Et on se retrouve avec le point 1, à savoir un locataire protégé, sans garant. Et à devoir chercher une autre location, avec un bailleur d’accord pour prendre votre locataire, que vous cherchez à reloger car justement il ne paie pas…

Je vois. A priori ma retraite sera bien au delà du seuil, à moi de le faire savoir le cas échéant.  (sans trop rentrer dans les textes, qui ferait craindre un vieux roublard potentiellement procédurier).

Et ma mère peut se porter caution, ça la ferait bien marrer, je suis toujours son petit garçon…

amoilyon a écrit :

@Granite,

Je vois deux points soulevées par l’âge.

-

La protection des locataires de plus de 65 ans:

La loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, modifiée en 2014 et en 2015, précise que lorsque le bailleur veut donner un congé à un locataire âgé de plus de 65 ans, dont les ressources sont modestes, il doit lui proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités (art. 15 III). À défaut, le congé délivré par le propriétaire du bien loué n’est pas valable et le bail est renouvelé automatiquement. Cette protection est valable aussi bien pour les locations vides que pour les locations meublées consacrées à l’habitation principale. De plus, elle a été étendue par la loi de 2015 aux locataires qui ont à leur charge une personne de plus de 65 ans vivant sous leur toit.

• Dans quelles conditions le locataire est-il protégé?

La protection du locataire suppose deux choses: qu’il soit âgé de plus de 65 ans et qu’il ait des ressources inférieures à un plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés, fixé par arrêté du ministre chargé du logement (par exemple, 23.146 euros pour une personne seule vivant en Ile-de-France, 20.123 euros dans les autres régions).

Si le bail a plusieurs titulaires, il suffit que l’un des locataires remplisse les deux conditions exigées par la loi, pour que le bailleur soit contraint de leur soumettre une offre de relogement. L’âge du locataire ou celui de la personne à sa charge est apprécié à la date d’échéance du contrat de bail.

Les ressources sont, quant à elles, évaluées à la date de la notification du congé, en se basant sur la dernière année civile écoulée. Sont prises en compte les ressources déclarées à l’Administration fiscale avant tout abattement ou déduction, et non pas le revenu net imposable. Seules les ressources ayant un caractère régulier doivent être comptabilisées: il n’y a donc pas lieu de prendre en compte les ressources exceptionnelles, comme les revenus de valeurs mobilières ou le prix de vente d’un bien.

• Faut-il proposer au locataire un logement de remplacement?

Le congé donné à un locataire protégé ne sera valable que si le bailleur lui propose un autre logement. Concrètement, il doit chercher pour lui un bien correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans les limites géographiques précisées par l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989. Il s’agit, selon la localisation du bien loué, du même arrondissement ou des arrondissements limitrophes, du même canton ou des cantons limitrophes, de la même commune ou d’une commune limitrophe sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km.

Attention! Il ne suffit pas au bailleur de communiquer à son locataire des offres figurant sur le marché locatif. Il doit s’assurer de l’effectivité de ces offres et de l’assentiment des propriétaires respectifs de louer leurs biens au locataire à qui il a donné un congé… Bien évidemment, un bailleur ne connaît pas toujours l’âge et les ressources de ses locataires au moment où il délivre un congé. C’est pourquoi les offres de relogement ne doivent pas nécessairement être présentées en même temps que le congé. Il suffit qu’elles soient faites pendant la période de préavis.

• Le locataire âgé bénéficie-t-il toujours d’une protection?

Même si le locataire remplit les deux conditions posées par la loi, le bailleur peut lui donner congé sans lui proposer de relogement, s’il a lui-même plus de 65 ans ou si ses ressources sont inférieures aux mêmes plafonds que pour le locataire. La seule différence, c’est qu’il suffit que le bailleur remplisse une de ces deux conditions pour pouvoir délivrer un congé sans avoir à faire une offre de relogement.

Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires du bien loué, il suffit que l’une d’elle soit âgée de plus de 65 ans ou qu’elle ait des ressources inférieures au plafond. Lorsque le bien est soumis à un usufruit, seul l’usufruitier peut invoquer son âge ou ses revenus pour être dispensé de délivrer un congé avec offre de relogement. Les nu-propriétaires ne le peuvent pas. Et si le bailleur est une société civile immobilière (SCI) même familiale, elle ne peut pas invoquer l’âge ou les ressources d’un de ses membres pour délivrer un congé classique, sans offre de relogement. Par conséquent, même si un des associés a plus de 65 ans ou des ressources modestes, la SCI devra faire des offres de relogement au locataire protégé si elle lui donne congé.

à lire ici

L’âge est à échéance du bail:

A quelle date s’apprécie l’âge du locataire âgé lorsqu’on veut lui donner congé ?

Un locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures aux plafonds applicables pour l’attribution des logements locatifs conventionnés est protégé (1). Le bailleur ne peut lui donner congé « sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert » (2). Cette protection s’applique de la même manière au locataire qui héberge une personne réunissant ces deux conditions. Car, attention, les conditions d’âge et de ressources sont cumulatives. Mais le locataire âgé perd cette garantie de conserver un toit dès lors que le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au même plafond de ressources. Cette fois-ci, les conditions sont alternatives. L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat. En revanche, le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé (2).

L’effet pervers de la protection du locataire de plus de 65 ans est que les bailleurs ne veulent plus les loger, pour ne pas se retrouver avec un locataire indélogable.
Comment connaître le montant de sa retraite à la date de notification du congé ?
Et comment être sur qu’il continuera de payer s’il est protégé = > 65 ans + ressources modestes.

- les garants
Autant il est logique pour un étudiant, ou un jeune actif, de demander à ses parents de se porter garant, autant il est compliqué à un sénior de demander à ses enfants de se porter garant.

Et on se retrouve avec le point 1, à savoir un locataire protégé, sans garant. Et à devoir chercher une autre location, avec un bailleur d’accord pour prendre votre locataire, que vous cherchez à reloger car justement il ne paie pas…

Range19 a écrit :

Je reconnais avoir un à priori favorable aux moins de 30 ans.
J’ai moi aussi les tempes grises et suis sans doute moins ouvert d’esprit.
Un biais : je suis en âge d’être le père de la grande majorité de nos locataires et ancien enseignant avec des étudiants de 18 à 24 ans. La relation me semble éminemment facilitée.

A l’inverse, la relation bailleur plus jeune - locataire plus âgée peut être plus délicate.

J’ai acheté mon studio avec un locataire homme, en invalidité, presqu’en âge de la retraite. Il a toujours été très courtois et respectueux, mais il est vrai qu’en tant que femme, trentenaire, je me suis souvent faite tutoyer, même par des agents immobiliers lors des visites.
Je tente de remettre à leur place, mais ça peut être déstabilisant.

Le second point est que plus la personne est âgée, plus il est admis qu’elle soit propriétaire :


à lire ici

Aussi, comment se fait-il qu’à l’âge de la retraite vous ne soyez donc pas propriétaire ? Où est le loup ?

Je présenterai mon dossier, afin de le rendre plus "intéressant" pour un bailleur de cette façon:

J’ai vendu ma maison et je souhaite m’installer dans cette région car : rapprochement avec la famille / des amis / lieu de vacances habituel / meilleur cadre de vie /…
Je cherche une location pendant les 2-3 prochaines années le temps de : trouver un bien à acheter / construire une maison / rénover une maison.

Les "raisons" sont tout à fait plausibles et éviter de se poser trop de questions sur le "pourquoi n’êtes vous pas propriétaire" (panier percé, revenus insuffisants, …).

Après tout dépend également du feeling avec le futur bailleur, celui-ci peut être sur la même ligne que vous, et adorer cette liberté.

gunday a écrit :

Après, j’ai envie de dire que l’avantage de locataire retraité est que la retraite tombe, le locataire ne peux pas couler son entreprise, arrêter de travailler, etc

La dépendance est un (très) gros poste de dépenses, qui peut aisément coûter bien plus qu’un loyer.

Nous avions un couple de mauvais payeurs, habitués des procédures d’impayés, connus de l’huissier, qui étaient cadres en grande surface, avec deux bons salaires qui tombaient tous les mois.
Quand il y a mauvaise volonté, peu importe les revenus qui entrent.

Granite a écrit :

Et ma mère peut se porter caution, ça la ferait bien marrer, je suis toujours son petit garçon…

Quelle est la retraite de votre maman ?

Montant maximum de la saisie pour chaque tranche de ressources mensuelles saisissables
Total des ressources mensuelles saisissables

Part saisissable

Montant maximum de la saisie

(montant cumulé)

1re tranche

Jusqu’à 322,50 €

1/20e

16,13 €

2e tranche

Au-delà de 322,50 € et jusqu’à629,17 €

1/10e

46,79 €

3e tranche

Au-delà de 629,17 € et jusqu’à937,50 €

1/5e

108,46 €

4e tranche

Au-delà de 937,50 € et jusqu’à1 244,17 €

1/4

185,13 €

5e tranche

Au-delà de 1 244,17 € et jusqu’à 1 550,83 €

1/3

287,35 €

6e tranche

Au delà de 1 550,83 € et jusqu’à 1 863,33 €

2/3

495,68 €

à lire ici

Sur une pension moyenne : En 2019, selon un rapport 2021 de la DREES, la pension moyenne des nouveaux retraités s’élevait à 1 401 €* bruts par mois tous régimes confondus, soit 1 297 € nets en tenant compte des prélèvements sociaux. lien
ça nous fait 185€ maximum saisissable…

A voir si votre fille ne peut constituer un dossier plus solide.

Enfin, pourquoi ne pas proposer un bail notarié ? Celui-ci aura valeur exécutoire, afin de pouvoir prélever vos retraites, et les revenus de vos garants en cas d’impayé.

amoilyon a écrit :

Nous avions un couple de mauvais payeurs, habitués des procédures d’impayés, connus de l’huissier, qui étaient cadres en grande surface, avec deux bons salaires qui tombaient tous les mois.
Quand il y a mauvaise volonté, peu importe les revenus qui entrent.

En pareil cas, des messages aux contacts Linkedin de ces locataires indélicats, particulièrement dans la même entreprise (il y a des chances de tomber sur leurs responsables), leur demandant avec grande sollicitude si leurs collègues ou clients ou fournisseurs ne traverseraient actuellement pas de grandes difficultés personnelles, auxquelles vous ne voudriez pas trop ajouter en leur demandant de payer leur arriéré de loyer de plusieurs mois, peut résoudre le problème de façon rapide.

Range19 a écrit :

Je devrais louer je pense que je passerai par agence pour perdre moins de temps et m’éviter la confrontation avec le bailleur.
Si l’on parle beaucoup des profils locataires, côté profils bailleurs il y a fort à dire.

Comme dans la relation employés / employeurs.

Et la relation est d’autant plus déséquilibrée que le secteur / marche est en tension.

Dans le cas de Rodin, on parle d’un rapport de 1/200, puis de 1/10.

Je tenais à faire une réponse, mes remerciements pour vos conseils, cela a payé car je suis installé dans le T3 cité plus haut que je voulais, secteur Part-Dieu entre Paul Bert et Félix Faure pour les connaisseurs lyonnais.

D’après meilleursagents, ma rue est à 5000€ du m2, c’est la moyenne marché de Lyon, mais c’est quand même fou et cher je trouve. Je préfère ne même pas regarder les prix vers la presqu’ile

J’ai donc été celui selectionné

J’ai même pu m’accorder avec la banque pour passer mon logement en avantage en nature partiel auprès de mon entreprise : +200€ de revenu disponible après prélèvement à la source, en échange d’un salaire brut diminué de mon loyer.

Ma dernière interrogation est : pourrai-je convaincre la banque, lorsque je devrai emprunter, de prendre mon salaire net théorique (présent sur ma dernière fiche de paie) plutôt que le salaire net avec avantage nature, qui est, tout de même, 500€ moins élevé.