Mise en location d'un studio non défini comme un logement ?

Artcourt a écrit :

l’ancienne proprio n’a jamais fait les démarches de régularisation […] la marie n’offre littéralement aucune solution

Ceci explique peut être cela.

Une piste à explorer :

- la vente est elle définitive?
- quelle est la destination actuelle officielle de l’immeuble parmi les 9 possibles ?
- pouvez vous prouver le changement de destination à une date remontant à + de 10 ans? A défaut l’ancienne propriétaire dispose t’elle de preuves ?
- le délai de prescription pour les changements illégaux de destination semble être de 6 ans pour le pénal et de 10 ans pour le civil - article l480-14 du code de l’urbanisme….
- bien entendu, la spéculation  ci dessus est à faire valider par un spécialiste du sujet…..

Canyonneur

Bonjour à tous,

Premièrement, merci infiniment pour vos différents retours et je vous prie de m’excuser pour mon manque de précision sur certains éléments.

Pour répondre à vos différentes questions :
- Il s’agit d’une maisonnette, situé en rez de jardin d’une petite copro. En soit, elle est détaché de l’ensemble des autres appartements car situé au fond du jardin commun de la copro ;
- initialement, dans le plus vieux acte notarié que nous avons reçu (datant de 1991), la maisonnette était une réserve ;
- dans un acte notarié rectifié datant de 2003, il est "observé" que la réserve forme un local à usage d’habitation indépendant, avec cuisine, salle de bain… ;
- la vente n’est actuellement pas définitive mais l’offre d’achat a été accepté ;
- l’immeuble en lui même est bien défini pour usage d’habitation et de commerce ;

Après je reste un peu confus, car l’acte rectifié m’a été communiqué que très récemment et il semble bien indiqué que l’ancienne réserve forme bien un local à usage d’habitation, de ce fait, le bien n’est-il pas déjà régularisé ?

Si cela n’est pas le cas, le délai de prescription pourrait être éventuellement invoqué vu que l’acte notarié rectificatif remonte à 2003.

Finalement, vers quelle type de spécialiste dois-je me tourner ? Un avocat ? Un notaire ?

Encore merci pour votre aide très précieuse !

Ce que j’ai retenu, ce que l’on achète ce qui est marqué sur le papier. Si c’est marqué réserve, alors c’est une réserve.

A mon sens, dans une copropriété, c’est principalement le règlement de copropriété qui dit ce que vous achetez. A noter qu’en cas de différence entre règlement et EDD, c’est le règlement qui prime car le règlement est le contrat collectif, l’EDD n’en est qu’une annexe. Avez-vous obtenu et lu attentivement le règlement et l’EDD ? Ainsi, bien sûr, que les CR d’AG et appel de charges des 3 dernières années.

Je ne pense pas que l’acte notarié de 2003 qui "observe" une chose corresponde à un droit véritable de changement de destination ou d’usage.

A noter enfin que l’usage et la destination sont deux choses différentes :
Usage et destination en immobilier : quelles différences ?

A mon sens, vous achetez une réserve. C’est pour ça que c’est pas cher pour une habitation ; c’est parce que ce n’est pas une habitation ! J’ai déjà vu des habitations aménagées dans toutes sortes de choses : un garage, un local commercial, une parcelle agricole (phénomène de la cabanisation)… Or, ce n’est pas une habitation, dans le sens où vous pouvez à tout instant être mise en demeure de le faire redevenir ce qui est marqué sur le papier : garage, local commercial ou parcelle agricole. Celui qui est prêt à payer la valeur d’une habitation pour ce qui n’est pas une habitation est le dindon de la farce.

Il faut noter aussi que ce qui n’est pas construit pour être une habitation peut s’avérer d’une qualité inférieure. J’ai déjà vu deux fois des habitations aménagées dans un garage être abîmées par des dégâts des eaux dus à des infiltrations ou des inondations. Dans un cas, les travaux étaient réalisés à 90%. Il y a eu une personne qui a vraiment cru que ce grand garage de plain pied pouvait devenir une habitation. Les énormes auréoles de moisissures sur le premier mètre de haut, sur tous les placos de l’appartement du garage semblaient indiquer qu’il s’était rendu compte du contraire, mais un peu trop tard. Dans l’autre cas, diagnostic du maçon : "les fondations sont très légères et tout le problème vient de là. Le gars qui a construit un simple garage pour une voiture n’a pas fait les mêmes fondations que si on lui avait demandé de construire une maison". Et votre réserve, elle est de quelle qualité constructive ?

Vous demandez comment "contourner". La vendeuse vous montre l’exemple : ne rien demander à personne et continuer comme cela. Cette possibilité de continuer l’usage d’habitation en infraction à la loi justifie-t-elle de payer une réserve au prix d’une habitation ? A mon sens, non.

Tant qu’à enfreindre la loi, pourquoi ne pas le faire vous-même ? Vous pourriez acheter un garage, un grenier, un local commercial désaffecté, ou bien une parcelle agricole, et y construire une habitation illégale. C’est souvent moins cher que d’acheter l’habitation illégale de quelqu’un d’autre. Bien sûr, cette partie de mon message constitue un raisonnement par l’absurde et n’est pas un encouragement à enfreindre la loi.

Dernière modification par Bernard2K (15/10/2021 05h38)

Bonjour à tous,

Merci encore pour vos retours.

J’ai finalement décidé de me retirer de l’offre au final, le bien était une passoire thermique et avec la nouvelle loi énergie-climat cela rajouter une contrainte de travaux supplémentaire au moyen terme.

L’agent immobilier a tenté de raisonner un petit peu (loué comme avant sans la régul, faire le minimum de travaux…) mais je préfère faire les choses correctement aussi bien vis à vis de l’administration que du/des futures locataires. Puis au final, il n’y aura pas de problème pour rompre à l’amiable l’offre d’achat car il en a reçu d’autre pour un prix plus élevé par rapport à celui que j’avais proposé.

En tout cas merci encore car j’ai pu redescendre un peu sur terre suite à vos commentaires (m’étant un peu trop précipiter pour faire l’offre, flairant la, trop, bonne affaire).