Prêt immobilier pour 1er investissement locatif : étude de cas

je vais essayer de répondre, le problème est que je n’ai pas le document de la banque (Y) car il manque un dernier document afin de d’éditer l’offre de prêt.

-la banque (X) garantie avec une caution alors que la banque (Y) avec l’hypothèque
-les taux cappés sont revalorisés à la date d’anniversaire suivant l’euribor 12mois
-les taux cappés n’ont pas d’IRA alors que les taux fixes sont à 3%
-le sous-seing est le premier acte que signent les 2 parties en indiquant les conditions que chaque partie veut pour l’acte notarial
- en ouvrant mes comptes à la banque (Y) j’avais décidé de prendre le prêt chez eux donc j’ai souscrit en même temps l’assurance bailleur chez eux.

Donc n’ayant pas tous les documents pour comparer mes questions sont surtout :

1) caution ou hypothèque?
2) 4.14% fixe ou 3.44 cappé +1/-1?

1) La caution coute beaucoup moins cher que l’hypothèque, dont il faudra en plus payer la main-levées si tu veux vendre avant 27 ans (Credit immobilier, pret immobilier - Meilleurtaux.com). Quand la caution coute 100 (dont une partie sera remboursée), l’hypothèque coutera 170 environ, et sa main-levée encore 50 environ (Frais de mainlevée simplifiée | Chambre de Paris)…..

2) Simulations pour fixe vs variable (hors assurance, en supposant mensualités ajustées /var) :
100000€ à 4.14% sur 25 ans =>  535.60€/mois
100000€ à 3.44% => 497.41€/mois la 1ère année et 97431€ de capital restant du
puis 97431€ à 4.44% sur 24 ans =>550.54€/mois  (pire scénario)
puis 97431€ à 2.44% sur 24 ans =>447.30€/mois  (meilleur scénario, très improbable)

L’euribor 12 mois est actuellement assez bas (1.944%) même s’il a pas mal monté depuis début 2011 (1.504%), et risque de monter encore avec la BCE qui devrait augmenter ses taux de 0.25% en avril. Mais ceci est de peu d’importance sur un horizon de 25 ans… Sur les 12 dernières années, ce taux a dépassé 2.9% environ 60% du temps (tout le temps sauf 2003-2006 vers 2.3% et depuis fin 2008). (cf Euribor à 12 mois - intérêt taux Euribor à 12 mois)

Pour ma part, je choisirais 3.44% cappé +1/-1%. Le risque maximum (si l’Euribor 12 mois est au-dessus de 2.9% à toutes les dates anniversaire du prêt pendant 24 ans) est de 15€/mois par rapport au taux fixe. On peut espérer avoir une mensualité moyenne vers 510-520€ pour 100k€ empruntés (et bien moins en cas de croissance molle comme au Japon depuis 15 ans, cf Japon  -  Croissance annuelle du PIB (%) | Statistiques qui pénaliserait les prix de l’immobilier) .

Dernière modification par GoodbyLenine (13/03/2011 00h18)

Tout d’abord je précise que dans mon post précédent il ne s’agit pas de donner des conseils, mais d’exprimer la stratégie que j’adopterai sur ce dossier ainsi que d’apporter des pistes d’études supplémentaires pour le choix de la banque eu égard au sujet de ce forum "Optimisations fiscales ou bancaires"

Il va sans dire que si tout le monde avait la même stratégie et faisait les mêmes choix au même moment, il n’y aurait pas de marché.

Donc le choix de l’hypothèque pour un achat locatif, même si celle-ci est plus chère au premier abord, sur la durée elle s’avère être un choix  qui apporte plusieurs avantages :
- elle permet de faire accepter plus facilement (et plus rapidement) un dossier de demande de prêt, et donc favoriser l’effet de levier.
- les frais qui lui sont liés dans le cadre d’un achat pour du locatif sont 100% déductible des impôts dés la première déclaration fiscale donc avec une valeur d’un euro actuel ; ce qui n’est pas le cas avec une caution pour laquelle seulement quelques centaines d’euros relatifs à la "commission de caution"  le sont immédiatement et les environ 70% qui seront remboursés dans 26 ans avec une hypothèse d’inflation de 1,5% par an la valeur sera équivalente à 67,5% de nos euros actuels (avec inflation 2% valeur = 59,14%), différentiel garanti 100% perdu.
- L’hypothèque lorsqu’elle est rechargeable permet de souscrire un nouvel emprunt sans attendre la fin du premier crédit.
- Contrairement à la caution, l’hypothèque permet aussi de prendre une hypothèque de second rang sur le bien locatif à hauteur de «valeur actualisée du bien moins capital restant dû» pour souscrire un nouvel emprunt (surtout utile pour l’achat de la résidence principale) puisque le taux d’endettement généralement pratiqué pour du locatif est de l’ordre de 70 à 80% alors que pour la résidence principale le taux souvent retenu est de 35% ; donc lorsque la banque calcul le taux d’endettement d’un candidat emprunteur qui possède par ailleurs un crédit sur du locatif, elle prends 75-80% des loyers encaissés et 100% des charges en plus du nouvel endettement relatif au nouveau crédit demandé donc il devient impossible de se ré-endetter avant de longues années pour la RP tant que le crédit qui court sur le bien locatif, cumulé au nouveau crédit demandé, donne un taux  d’endettement global supérieur ou égale à 35%.

Donc oui ! pour un achat locatif je préfère l’hypothèque qui coûte 50 à 60% de plus que la caution mais que je déduis fiscalement et me crée immédiatement du déficit foncier supplémentaire plutôt que de choisir la caution qui non seulement me garantie de perdre le pouvoir d’achat de mes euros actuels, mais en plus me bloque la capacité d’endettement.

Dans une stratégie immobilière globale il ne faut pas voir que les chiffres mais il faut aussi penser à se laisser une capacité d’endettement pour des acquisitions futures et à minimiser l’imposition (objet de ce forum).

Dans le même ordre d’idée je préfère payer 30% plus cher un toit en ardoises dont la durée de vie estimée est de 100 ans plutôt qu’un toit en tuiles dont la durée de vie estimée est de 50 ans, idem pour des carrelages etc. mais encore une fois à chacun sa stratégie.

Pour un achat de résidence principale, les frais d’hypothèque n’étant pas déductibles, la caution est par contre souvent le meilleur choix, mais ça se calcul au cas par cas.

Pour calculer le taux d’endettement d’un candidat emprunteur qui possède déjà un emprunt avec un taux variable, la banque prendra le cas le plus défavorable, donc le taux maximal (même si celui-ci n’est pas atteint) et encore une fois la capacité d’endettement sera réduite et donc sans pouvoir emprunter pour une nouvelle acquisition ou de gros travaux, l’impôt sera fort.

Pour la souscription à 2 crédits en parallèle à partir d’une même constitution de dossier, c’est bien évidemment dans le cas d’un autofinancement bien calculé préalablement, il est vrai que si c’est pour un rendement brut estimé inférieur à 10 voir même 12%, ça devient en effet rapidement un cauchemar et là je vous rejoins GoodByLenine, mais plutôt que se lancer dans le métier de bailleur pour un rendement inférieur à 12% brut autant se contenter de foncières cotées ou autres SCPI …

Je rappelle ici l’intérêt du différé ou franchise partiel(le) voire total(e) qui sont trop peu connus du grand public et qui permettent la constitution d’une trésorerie bien utile dés les premiers mois ; ne pas l’utiliser pour de l’immobilier locatif est selon moi aussi ridicule que d’aller au restaurant avec son sandwich.

Les services offerts par les banques (qualité et coût du service internet, dépôt d’espèces sans souscrire une carte bancaire, frais de dossier négociés, annulation des pénalités si remboursement anticipé, souplesse du contrat de prêt) sont aussi des critères de choix qu’il est utile d’étudier n’en déplaise à GoodByLenine.

80% du temps d’un bailleur : rechercher les bonnes affaires exceptionnelles, visiter le maximum de biens, négocier, faire des offres, réaliser soi même des travaux, conduire des chantiers, comparer/choisir des fournitures pour les travaux, rechercher les meilleurs artisans/architectes, lancer et étudier des appels d’offres, participer aux enchères, étudier les bassins d’emploi et le dynamisme des villes ciblées, les plans locaux d’urbanisme, les cadastres, les projets urbains, se tenir informé des normes qui évoluent sans cesse, faire visiter les logements aux candidats, étudier leurs dossiers, apprendre, apprendre et encore apprendre, toujours travailler

Sky a écrit :

lorsque la banque calcul le taux d’endettement d’un candidat emprunteur qui possède par ailleurs un crédit sur du locatif, elle prends 75-80% des loyers encaissés et 100% des charges en plus du nouvel endettement relatif au nouveau crédit demandé

Donc oui ! pour un achat locatif je préfère l’hypothèque qui coûte 50 à 60% de plus que la caution mais que je déduis fiscalement et me crée immédiatement du déficit foncier supplémentaire plutôt que de choisir la caution qui non seulement me garantie de perdre le pouvoir d’achat de mes euros actuels, mais en plus me bloque la capacité d’endettement.

j’ai vraiment du mal à comprendre cela. Je voit pas pourquoi la caution bloque la capacité d’emprunt.
Si lors du 1er achat on calcule le taux d’endettement avec tes chiffres (75-80% des loyers encaissés)
si le loyers > crédit /0.75 alors le taux d’endettement n’est pas bloqué même il peux être baissé et donc avantager pour le prochain crédit

sinon pour la partie fiscalité je ne m’y intéresse peu car ayant un faible revenu et un enfant ca n’est pas les impôts qui m’empechent de dormir

Merci GoodByLenine, vous avez fait une très belle synthèse de la stratégie globale que j’ai adoptée.

En effet cette stratégie est d’autant plus rentable que l’on est fortement fiscalisé, mais autant prendre les bonnes habitudes dés le début car en matière d’immobilier, on grimpe rapidement vers la TMI maximum ; trop rapidement d’ailleurs !

GoodByLenine a écrit :

lors d’un autre emprunt, on acquiert un autre bien, qui devrait pouvoir garantir le prêt

Ceci est vrai ans un marché immobilier en hausse comme on le vit depuis quelques années, mais les banques sont de plus en plus frileuses car de plus en plus nombreuses à anticiper une chute sévère du marché immobilier hors "zones tendues" (hausse des taux, nouvelles normes environnementales dans l’ancien, inflation, pertes d’emploi des locataires, etc qui sont autant de facteurs qui vont réduire la solvabilité des propriétaires)

Aller … pour votre belle synthèse : réputation = +1

Merci pour ces réponses mais j’aimerais quand même l’avis de personnes ayant acheté récemment plusieurs appartements pour du locatif comme jérome ou ZX-6R et qui expliquent pourquoi ils ont pris la caution ou l’hypothèque

Merci Jérôme pour ta réponse
Pour les nombreux appartements que tu as acheter, peux tu raconter comment ca s’est passé avec tes prêts vu que tu as utilisé le système de caution et que après plusieurs achats ton organisme te soutien toujours et tu as toujours réussit à avoir ces crédits.

Peux tu détailler comment à chaque crédit tu as fait pour débloquer la situation, quels sont été tes arguments et tes points positifs, quels ont été tes points faibles?

Mes chiffres venaient des simulations du site Frais de mainlevée simplifiée | Chambre de Paris
Ces chiffres sont-ils faux ?