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#1 21/10/2021 02h10
- Georges755
- Membre (2021)
- Réputation : 0
Bonjour,
J’ai fait l’acquisition il y ’a quelques années, du local commercial (murs) de mon activité (petit hôtel).
L’exploitation commercial se fait via une société à l’IS qui déteint le FDC. Un jour, l’acquisition des murs m’a été proposée. Un agent immobilier que je connaissais, m’avait déconseillé de "loger" les murs dans la société à l’IS exploitrice du fonds, mais de le faire via une EURL à l’IR afin d’optimiser la fiscalité pendant (via les amortissements), et à la revente (avec la fiscalité des particuliers). C’est ce que j’avais retenu.
Le loyer mensuel que la société commerciale à l’IS verse à l’Eurl qui détient les murs est de 2200€. (Ça paie le crédit). S’agissant d’une EURL, je suis le seul détenteur des parts. Je ne suis pas le gérant et ne suis donc pas assujettis au SSI sur cette EURL.
Cependant, aujourd’hui quand j’en parle autour de moi, les gens sont très surpris de ce montage, et m’ont dit qu’il fallait faire l’acquisition des murs via une SCI à l’IR, et que de fait, avec l’EURL, je serais fortement taxé le jour de la revente.
Revente que j’envisage très prochainement, vu que l’activité n’est pas rentable, je souhaiterais rembourser le crédit et partir sur autre chose.
Ma question : Pourriez-vous m’indiquer si lors de la revente des murs détenus par cette EURL à l’IR, je bénéficierai de la fiscalité des PV des particuliers ?
Merci pour l’attention que vous porterez à ma requête.
Mots-clés : eurl, fiscalite, immobilier
Hors ligne
[+1] #2 21/10/2021 07h14
- 77PourCent
- Membre (2019)
Top 50 Entreprendre - Réputation : 50
Bonjour Georges,
Avez vous amorti le bien dans l’eurl?
Si votre bien est dans une société à l’is, et si vous avez amorti le bien, alors là plus value sera la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable.
Depuis combien d’année détenez vous le bien ?
Les plus-values immobilières des entreprises LégiFiscal
Dernière modification par 77PourCent (21/10/2021 07h40)
Hors ligne
#3 21/10/2021 08h20
Effectivement, le montage classique c’est d’avoir une SCI à l’IR en direct, ou si on préfère l’IS alors de loger cette SCI à l’IR sous une holding à l’IS.
Une société à l’IR bénéficie en principe du régime de la PV des particuliers à condition que l’activité ne soit pas professionnelle, c’est à dire que :
"le régime d’imposition des plus-values immobilières ne s’applique pas aux sociétés de personnes ayant un objet industriel, commercial, artisanal, agricole ou non commercial. La plus-value relève du régime des plus-values professionnelles." (source BOFIP)
A priori dans une EURL c’est mal parti. Questions : quel était le bail entre cette société et celle qui exploite le fonds, que dit l’objet social et comment déclariez-vous le résultat ?
Comme vous avez amorti, la PV sera de toute façon égale au prix de vente moins la VNC. Reste à savoir si on y ajoute les cotisations..
Pour s’éviter tout doute, vous pourriez apporter les parts de l’EURL à l’autre société ou à une holding à l’IS. Une fois cela fait, vous pourrez dissoudre (TUP) l’EURL une fois la vente réalisée et au cours du même exercice que celui de la vente.
La PV de vente remonte à la holding mais l’annulation des titres de l’EURL constitue une moins-value qui vient gommer la PV (TUP Quémener).
Il y a des précautions à prendre pour ce montage, notamment réinvestir 50% du produit de cession dans des biens immo.
Dernière modification par dusgas (21/10/2021 08h21)
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#4 21/10/2021 08h24
- Bernard2K
- Membre (2015)
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Une question supplémentaire : y a-t-il une "clause recettes" dans le bail ? Il s’agit d’une clause qui module le loyer à payer en fonction du chiffre d’affaires du locataire.
Il faut que tout change pour que rien ne change
Hors ligne
#5 21/10/2021 20h22
- Georges755
- Membre (2021)
- Réputation : 0
77PourCent a écrit :
Bonjour Georges,
Avez vous amorti le bien dans l’eurl?
Si votre bien est dans une société à l’is, et si vous avez amorti le bien, alors là plus value sera la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable.
Depuis combien d’année détenez vous le bien ?
Oui le bien est amortis, je le vois sur le bilan.
Le bien est dans une eurl à l’IR et non à l’IS.
Le bien a été acheté il y a un peu plus de 3 ans.
dusgas a écrit :
A priori dans une EURL c’est mal parti. Questions : quel était le bail entre cette société et celle qui exploite le fonds, que dit l’objet social et comment déclariez-vous le résultat ?
Comme vous avez amorti, la PV sera de toute façon égale au prix de vente moins la VNC. Reste à savoir si on y ajoute les cotisations..
Bail : J’avais fait un bail commercial meublé, car j’avais lu qu’une eurl ou sarl ne peut que faire de la location meublé. Mais le comptable m’avait dit qu’un bail non meublé est possible lors d’un bail "commercial" pour des locaux commerciaux ou industriel. Du coup je me retrouve avec 2 baux. Je pense pouvoir le modifier ou faire un avenant étant indirectement le locataire et le propriétaire.
Merci pour la présentation de ce montage, mais qui m’a l’air d’être complexe. Serait-il envisageable de transformer l’EURL à l’IR en SCI à l’IR pour bénéficier de la PV des particuliers ?
A l’époque je pensais faire le bon choix, l’agent immo m’ayant dit que c’était comme une SARL de Famille, mais sans d’autres associés car en EURL on est seul, et que le statut du LMNP avec la plus value des Patriculiers était de mise.
Je comprends aujourd’hui que c’est plus compliqué, avec ce que j’ai lu sur le site, une réforme qui aurait modifié les choses.
Bernard2K a écrit :
Une question supplémentaire : y a-t-il une "clause recettes" dans le bail ? Il s’agit d’une clause qui module le loyer à payer en fonction du chiffre d’affaires du locataire.
Il est indiqué "4.1 Fixation et exigibilité du loyer
Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel hors taxes de 24000 euros.
Le Preneur s’oblige à payer mensuellement, au domicile du Bailleur ou de son mandataire, le loyer d’avance le 1er de chaque mois."
Le conseilleurs n’étant pas les payeurs, j’aurais du faire une sci à l’IR simple. Mais cela partait d’un bon sentiment de sa part, mais j’aurais dû me renseigner d’avantage. Aujourd’hui, plus j’essaie de répondre aux questions, plus cela amène d’autres questions, c’est sans fin.
En effet, n’étant pas gérant de l’EURL je ne suis pas assujettis au SSI sur les recettes qui sont très faibles. Est ce normal, où vais-je avoir un rattrapage quelque part ?
Dernière modification par Georges755 (21/10/2021 20h24)
Hors ligne
#6 22/11/2021 11h52
- Georges755
- Membre (2021)
- Réputation : 0
Je me permets de remonter le post, n’ayant pas eu de réponses.
Ma question : Pourriez-vous m’indiquer si lors de la revente des murs détenus par cette EURL à l’IR, je bénéficierai de la fiscalité des PV des particuliers ?
A ce stade vaut-il mieux la transformer en SCI à l’IR ? y’a til un impact fiscal à le faire ? (paiement d’une plus value latente ? )
Si jamais vous avez des conseils je suis preneur,
Merci de vos retours
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