Reprise d'une SCI plutôt qu'acheter l'immeuble lui appartenant ?

Bonsoir,

Je relisais cette file et le calcul de la fiscalité me semble erroné :
1) Pourquoi 2 fois une imposition à 33% ?
2) quid des prélèvements sociaux sur les dividendes ?

Philippe30 a écrit :

Il est de l’avantage du vendeur de vendre ses parts sociales sir la SCI est à l’IS.

Simplement hormis les dettes cachés etc …si vous rachetez une SCI à l’IS vous reprenez une fiscalité dont la seule sortie est la vente des parts sociales car ce type de SCi est assujetti à la plus value professionnelle.
Exemple
achat 100 K€
amortissement comptable 80 K€
prix de vente 200 K€
valeur nette comptable 100 K€ - 80 K€ = 20 K€

Calcul plus value
Plus value imposable 200 k€ - 20 K€ = 180 K€ à 33 % soit 60 K€ à payer
solde trésorerie SCI suite à vente = 200 - 60 = 140 K€

impots société à 33 %
140 Ke à 33 % = 46 Ke  à payer
solde tresorerie SCI suite à impot is = 140 - 46 = 94 Ke

versement des dividendes de 94 Ke dans votre patrimoine
94 Ke avec une décote de 40 % pour l’imposition perso suite imposition is soit 56 Ke imposable
  Partons sur une base de 14 % d’irpp cela fait environ 8 Ke d’impot
Soit un reste pour vous de 94 - 8 = 86 Ke pour un prix de vente initial de 200 K€…..soit une imposition totale de 43 %
Philippe

Sauf erreur de ma part (de manière un peu simplifiée) :
Acquisition : 100 K€, Amortissement : 80 K€, Cession : 200 K€, ==> PV = 200 - 100 + 80 = 180 K€
Imposition société (prenons 33 1/3, même si 15% jusqu’à 38120 €) => IS = 60 K€
Résultat exceptionnel : 120 K€
Résultante trésorerie # 140 K€ (200 - 60)
les associés veulent récupérer ces 140 K€ :
- Prélèvements sociaux : 0,155 * 140 = 22 K€
- IR sur la base d’un IRPP de 14% : 0,6 * 140 * 0,14 = 12 K€
=> dans la poche des propriétaires de parts = 140 - 22 - 12 = 106 K€ (et non 86 K€)
sachant qu’il faudrait aussi intégrer dans le calcul la csg déductible de l’ordre de 1000 €

Crown

Tout à fait d’accord. Bien évidemment cela ne change pas la conclusion (l’objet était uniquement d’aider un lecteur qui relie la file globalement et s’interroge sur le calcul).

Globalement l’intérêt pour un particulier d’acheter une SCI à l’IS déjà constituée est tant juridiquement que fiscalement rarement une opération qui lui est favorable…. d’où décote +++.

Juste une remarque : pour une SCI à l’IR l’avis peut être différent : attention +++ toujours à l’aspect juridique (statuts adaptés ?,  cession moins protectrice,..) mais fiscalement cela peut être intéressant car cela permet d’optimiser l’abattement pour durée de détention.

SCI IS => continuation du plan d’amortissement du bien =>
SCI IR => possibilité de bénéficier de l’abattement pour durée de détention depuis l’origine =>

Cependant chaque cas reste particulier et doit être analysé.

Crown

En rachetant les parts de la SCI, vous aurez AUSSI des droits à payer, de 5%, comme pour tout achat de société à dominante immobilière.

En rachetant des parts de SCI, plutôt que l’immeuble en constituant une nouvelle SCI, vous ne pourrez pas amortir tout l’immeuble au sein de la SCI : tout ce qui aura déjà été amorti ne pourra plus l’être à nouveau, et vous payerez donc lors de la cession (qui arrivera bien un jour, même si c’est dans 50 ans) une plus-value sur sur cette vente (qui sera plus élevée du montant des amortissements déjà pratiqués).

Racheter des parts de SCI IS plutôt que l’immeuble justifie de payer un prix moins élevé ! Ceci a déjà été maintes fois expliqué sur le forum (en particulier dans les messages de cette discussion: relisez-les !).
Depuis début 2018, avec le PFU, le vendeur fait encore une meilleure opération en cas de vente des parts de la SCI : il paie sur sa plus value seulement 30% (le PFU), au lieu de 36.2% (19% + 17.2% de prélèvements sociaux) en cas de vente de l’immeuble détenu en propre, et 15% (ou plus) d’IS puis 30% de PFU sur le dividende distribué par la SCI IS ou le boni de liquidation soit 40.5% (1-(1-15%)*(1-30%)) en tout. Ça fait donc une différence substantielle pour lui, et s’il prétend le contraire il vous ment (ce qui le rend moins crédible sur le reste de ce qu’il affirme) !

Si on parle bien d’une SCI IR, transparente, dont l’associé est imposé sur les revenus fonciers que lui procure icelle, c’est vous qui avez raison skarsnik, et belli79 qui se trompe. Cf point 130 dans cette page : RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Intérêts et frais d’emprunt

Pour autant, la plupart des discussions depuis le début du fil de discussion évoquent une SCI IS. Dans le cas d’une SCI IS, il est évident que l’acheteur de parts sociales ne peut déduire les intérêts de l’emprunt lui ayant permis de financer les parts comme étant des charges des revenus fonciers, puisque la SCI ne lui apporte pas de revenus fonciers !

Pour une SCI IS, il reste la solution de la faire racheter par une holding IS. Dans ce cas, la holding IS pourra déduire les intérêts d’emprunt comme une charge. Pour autant, une structure IS qui en contrôle une autre, cela implique certaines lourdeurs et frais (expert-comptable pour la compta de chacune des structures, commissaire aux comptes éventuel selon la nature de la holding…).

Dernière modification par Bernard2K (01/05/2018 09h03)

Non. Selon que la SCI est à l’IR ou à l’IS l’impact fiscal sera très différent, et dans les 2 cas au moins une partie de ce que vous croyez sera faux.

Vous devriez penser à vous présenter dans la section "nouveaux membres", comme recommandé par la charte.

Pruls,

Cela revient à un rachat de parts sociales pour lequel votre EC me semble un interlocuteur à privilégier.

Très peu de formalisme et des coûts bien moindres que de remonter une SCI et de faire la vente du ou des biens la composant, mais la grosse limite est que si vous souhaitez emprunter, la banque ne validera sans doute pas ce montage pour des raisons de prise de garantie.

De mon expérience, quelques jours suffisent pour une opération de rachat de parts dès lors que les parties sont en phase.