Epargne Foncière : vos avis sur cette SCPI (La Francaise AM)

cedREIM a écrit :

Note : J’ai remarqué aussi que cette SCPI a pu réaliser des "transferts" de RPV vers le RAN. J’y voyais aussi au départ une simple manœuvre destiné à "gonfler" le RAN car rares sont les analyses qui appréhendent globalement les réserves, et beaucoup se contentent de regarder simplement le RAN. J’avais toutefois obtenu des explications et des arguments qui ont une certaine logique et qui s’entendent tout à fait, au delà de l’effet d’affichage.

Je pense que les courtiers et SdG n’ont jamais autant parlé du RAN que ces 2 dernières années.. avec parfois des classements qui n’ont aucun sens. et effectivement la RPV est rarement évoquée.

Je ne savais pas qu’il était possible de faire de tels transferts, et j’ai du mal à en saisir l’intérêt. Quels étaient les arguments évoquez ? Merci.

Une bonne partie des investisseurs en SCPI (des "associés") surestime la valeur du RAN, et sous-estime la valeur du RPV, pour différentes raisons. Les pratiques qui convertissent du RPV en RAN, ou qui augmentent le RAN, créent donc de la valeur apparente pour ces investisseurs. Pourquoi alors les SDG se priveraient-elles de le faire ?

J’ai voulu écrire qu’il y avait un décalage entre la valeur réelle (du RAN, de la RPV, etc.) et la perception qu’en ont pas mal d’associés de SCPI.

Pas mal d’associés ne savent pas lire un rapport annuel, ne connaissent même pas la notion de RPV, et croient que le RAN permet d’assurer un lissage et une régularité des montants distribués (ce qui est faux depuis toujours, cf Note ci-bas), et donc que le RAN est un bon critère pour choisir une SCPI (= "plus le RAN est gros, mieux c’est").

Note : On constate bien souvent qu’un gros RAN permet juste à la société de gestion de choisir ce qu’elle souhaite distribuer (plus en fonction du positionnement commercial du produit, qu’en fonction du résultat courant de la SCPI, ou de l’intérêt des associés, actuels ou futurs), ce qui a parfois servi à masquer quelques temps une baisse (pérenne) du résultat courant d’une SCPI (en limitant quelques temps les dégâts sur la collecte).
La crise Covid-19 a illustré (une fois de plus) que la présentation du RAN comme amortisseur de l’impact d’un aléas ou d’une crise sur la distribution était erronée, avec les SCPI avec de gros RAN qui ont le plus diminué leur distribution, "par prudence", sans même envisager d’utiliser le RAN pour amortir la baisse de résultat courant anticipée (il serait instructif de faire une étude croisant le RAN, l’évolution des distributions, et des résultats courants, en 2020 vs 2019, de différentes SCPI).

Peut-être… Encore que pour certaines SCPI, par ex Rivoli (et ce n’est pas la seule), j’ai un doute.

Que les SCPI Foncia investies sur des murs de commerces, ou celles spécialisées en hôtels, aient gardé leur RAN au chaud, je comprend, mais pour les autres…

De toute manière, la question reste :   dans quel cas le RAN pourrait-il alors être distribué ?, car dès lors que le résultat courant baisse, il y a bien une augmentation du risque que la valeur de reconstitution baisse aussi… A quoi le RAN sert-il donc ?

GoodbyLenine, le 11/09/2021 a écrit :

Les pratiques qui convertissent du RPV en RAN, ou qui augmentent le RAN, créent donc de la valeur apparente pour ces investisseurs. Pourquoi alors les SDG se priveraient-elles de le faire ?

Des chiffres intéressants et qui confirment ce que vous dites : préférence àdistribuer des RPV que du RAN
SCPI : elles ont distribué plus qu?elles n?ont gagné en 2020

Triste bilan tout de même avec des résultats représentant seulement 90% des montants distribués…

On l’a déjà dit mais poster la distribution trimestrielle d’une SCPI sans autre commentaire - et je dis cela pour toutes les autres - n’apporte pas grand chose surtout si elle est identique aux dernières.
De la même manière si c’est pour vendre des parts, il y a une discussion dédiée valable pour toutes les SCPI :
Marché secondaire SCPI : vos offres de gré à gré à l’achat/vente p.2

Pour augmenter significativement le RAN, il suffirait de distribuer un gros paquet (par exemple 20€/part) de RPV : ça diminuerait d’autant le résultat courant distribué, et donc augmenterait d’autant le RAN (à résultat courant constant).

Et du RPV, dans cette "vieille" SCPI, il devrait y en avoir … quoique, la page 41 du RA2020 indique une RPV à fin 2020 très très légèrement négative (-0.05M€, pour un RAN de +40.8M€).
Il reste (à moins que ce ne soit une erreur dans le BTI T3), l’hypothèse (que je ne suis pas aller vérifier) de la cession d’immeubles en 2021 avec grosses plus-values comptables (par exemple des immeubles détenus depuis plus de 10 ans, qui ont du prendre beaucoup de valeur, vu l’orientation du marché immobilier, sauf à avoir acheté des nanards).

La collecte ne peut en aucun cas alimenter le RAN (sauf marginalement, pour les SCPI qui ont voté une affectation d’une fraction de la prime d’émission au RAN, pour éviter que l’émission de nouvelles parts ne vienne diluer le RAN). Rappelons que le RAN, ce n’est pas du cash, mais juste un agglomérat comptable.

Acquisition de deux immeubles à usage de bureaux à Lyon.

La Française Real Estate Managers (REM) acquiert auprès de 6e Sens Immobilier et la Foncière Polygone un ensemble de bureaux à Lyon (69) - Groupe La Française

Un email de Moniwan annonce une revalorisation de part de 0.97% au 01/03/2022, soit 835€ la part contre 827€ auparavant.

Avec un montant de distribution très régulier et quelques évolutions assez positives:

"   L’ensemble de ces mouvements et un bilan locatif positif ont permis à votre SCPI de résorber près de 9 000 m2 de locaux vacants. Le taux d’occupation physique est en progression à 91,5  % (vs. 90,8  % au trimestre précédent). Le taux d’occupation financier enregistre, quant à lui, une progression de 1,3 % et atteint 95,2 % sous l’effet des livraisons et des acquisitions louées qui ont généré de nouveaux revenus pour Épargne Foncière.
Les résultats de votre SCPI devraient permettre de maintenir le niveau de distribution annuel initialement prévu, correspondant à un acompte trimestriel de 9,09 euros par part. "

Bonjour, vous trouverez des éléments à ce sujet dans le rapport annuel 2021 qui liste les résolutions proposées en AGO et notamment la 7eme :

RA 2021 a écrit :

Autorisation donnée à la société de gestion de distribuer
aux personnes morales, le montant de l’impôt sur la plus-
value non acquitté pour leur compte
L’assemblée générale autorise la société de gestion à verser
aux associés non imposés dans la catégorie des plus-values
immobilières des particuliers, le montant par part de l’impôt
sur la plus-value immobilière acquitté, s’il y a lieu lors des
cessions d’éléments du patrimoine social de l’exercice, au
nom et pour le compte des autres associés imposés dans
cette catégorie.
La présente autorisation est expressément donnée jusqu’à
la réunion de l’assemblée générale appelée à statuer sur les
comptes de l’exercice 2022.
Le montant de l’impôt sur la plus-value immobilière, acquitté
au nom et pour le compte des associés imposés dans la
catégorie des plus-values immobilières des particuliers, s’est
élevé en 2021 à 3379346,00 euros, soit 1,27 euro par part.

Merci. Le CS fait remarquer que "69% de la collecte provient des personnes morales pour alimenter les contrats en Unités de Compte". C’est énorme, je pensais que ce ratio se situait plutôt aux alentours de 30% pour ces SCPI très présentes en AV.

Je note aussi, même si ce n’est pas vraiment nouveau, que toutes les acquisitions se font avec l’aide d’autres fonds LF, y compris pour des montants ridicules compte tenu de la taille de la SCPI.

Question à la communauté :

Je suis en train d’établir ma déclaration.

On est bien d’accord que le bordereau fiscal diffère par sa forme de celui de l’année dernière et que, contrairement à ce qui est indiqué dans le kit fiscal, la part en pourcentage des revenus de source étrangère n’est nulle part mentionnée ? (à part une colonne en page 4 pour l’IFI)

Je commence sérieusement à en avoir ras la casquette de ces déclarations déjà fastidieuses mais qui en plus ne sont pas facilitées par des sociétés de gestion parfois peu scrupuleuses.

Dernière modification par Franck059 (06/05/2023 18h05)