Selectinvest 1 : vos avis sur cette SCPI (La Française AM)

La Française a écrit :

Taux d’occupation financier au 02/04/2018 : 81,99%

Mauvaise gestion ? Immeubles vieillissants ?

tikitoi a écrit :

Ainsi, pas de sortie d’argent.

Non seulement mais surtout des souscriptions bienvenues !
C’est une aberration du point de vue de l’investisseur que de souscrire ses dividendes en parts de Selectinvest 1, vous payez des frais de souscription que vous reverrez dans 2 ou 3 ans seulement et si vous n’êtes pas sorti d’ici là.
Je serais curieux de connaitre le mécanisme d’acceptation du changement des conditions de versement du dividende, passant du fonds euro au réinvestissement en parts de la SCPI, avez-vous eu le choix ? Avez-vous eu la possibilité, en cas de refus, de revendre vos parts sans être pénalisé ?

Il serait aussi intéressant de savoir s’il est aisé de revendre des Selectinvest 1 que l’on possède via une AV, si l’envie vous en prend Tikitoi, ne vous gênez pas pour le faire et nous donner un retour.
Je suis certain que vous saurez faire un meilleur usage des sommes ainsi récupérées

Ce qui ne vous donne pas davantage de garantie ni sur le délai pour toucher les fonds, ni sur le prix de vente.

Pour répondre à Arnvald sur le TOF de 81,99%, ils répondent en grande partie à votre question dans le bulletin T1 2018 en expliquant qu’un des actifs vacants sera loué au 1er juillet (il représente plus de 10% de la vacance en superficie) et que habituellement au premier trimestre il y a beaucoup de mesures d’accompagnement à la relocation faisant ainsi perdre quelques points.
On peut espérer 85 ou 86% de TOF rapidement sans s’en satisfaire pour autant et sans garantie non plus mais c’est probable.

Quelqu’un pourrait-il clarifier le prix auquel des parts de cette SCPI peuvent s’acheter sur ces différents contrats d’AV ?

Si c’est un prix basé sur la valeur de reconstitution (665.74€ à fin 2017) ou de réalisation (575.05€ à fin 2017) , comme pour une autre SCPI sur un autre contrat AV (voir ici), ça pourrait expliquer pourquoi la SdG est réticente à abaisser le prix (635€ actuellement) des parts sur la marché secondaire, quitte à laisser ce marché très encombré pendant des années…

(Peut-être que cette SCPI servirait surtout pour les contrats AV, et la liquidité des porteurs de parts en directs ne serait pas le souci principal…)

Il me semble que, chez Linxea,  seul le contrat AV Spirica (Linxea Spirit) qui propose Selectinvest1, avec pour le prix de la part "une décote par rapport au prix en direct (voir le tableau de l’annexe de souscription)", et l’annexe de souscription indique 93.7% du prix d’achat en direct + 4.25% de frais d’investissement, ci qui ferait 620.28€ (635€ * .937 * 1.0425) comme prix d’achat  et 594.99€ (635€ * .937) comme prix de vente. 
Il y a sans doute d’autres contrats d’AV qui proposent cette SCPI, avec peur-être des prix différents.

595,31 € est la valeur de retrait de cette SCPI donc elle s’achèterait 633,31 € si on y ajoute 6% de frais (en divisant 595,31 par 0,94).

GoodbyLenine a écrit :

Il me semble que, chez Linxea,  seul le contrat AV Spirica (Linxea Spirit) qui propose Selectinvest1, avec pour le prix de la part "une décote par rapport au prix en direct (voir le tableau de l’annexe de souscription)", et l’annexe de souscription indique 93.7% du prix d’achat en direct + 4.25% de frais d’investissement, ci qui ferait 620.28€ (635€ * .937 * 1.0425) comme prix d’achat  et 594.99€ (635€ * .937) comme prix de vente. 
Il y a sans doute d’autres contrats d’AV qui proposent cette SCPI, avec peur-être des prix différents.

93.7% est seulement une indication donnant la valeur de retrait en % du prix de souscription (qui n’est d’ailleurs pas tout à fait juste pour selectinvest1 puisque le % =93.75). Le prix d’investissement se fait au prix de rachat après 4.25% de frais

Surin a écrit :

595,31 € est la valeur de retrait de cette SCPI donc elle s’achèterait 633,31 € si on y ajoute 6% de frais (en divisant 595,31 par 0,94).

Dans le contrat "mes placements Liberté" géré par SPIRICA , les frais de souscription de Selectinvest 1 sont de 4.25%
Pour s’offrir une part de la SCPI, il faut donc débourser : 595.31€ *1.0425 = 620,61€ contre 635€ en direct
Après, ce qui se pratique le plus c’est 97.5% du prix de souscription, mais vous ne touchez que 85% des dividendes (exemple, tous les contrats gérés par Suravenir)

Dernière modification par ddazin (15/06/2018 21h18)

Oui, c’est juste, merci de la correction :621,74€ chez les contrats Spirica et s’il existe des contrats Suravenir qui distribuent Sélectinvest1 (Hédios Life?), ça serait 635*0.975 =619.13€, mais avec un dividende amputé. Je n’ai pas accès aux conditions pour les autres assureurs (Apicil, Swisslife, Nortia…), mais je vais me renseigner.

Le nombre de parts en attente de retrait est passé de 46 104 au 31/12/2017 à 60 330 au 30 septembre soit une augmentation de plus de 30%.
Avec le nombre de souscriptions compensant les retraits (1 771 parts au T3) on arrive à un délai de 34 trimestres soit 8,5 ans pour un vendeur de parts qui ne souhaiterait pas passer par le fonds de remboursement qui ne propose que 518 euros/part contre 595,31 € pour la valeur de retrait normale.
Les délais s’allongent malgré que le CS indique dans le dernier BT "une relative stabilité des « flux » mensuels des demandes de remboursement." (…)
Je rappelle qu’en début d’année on pouvait tabler sur 2,3 ans avant d’arriver à vendre ses parts, ce délai a plus que triplé.
Je n’ai pas les mots pour commenter.

J’avoue avoir du mal à cerner l’intérêt de ce genre d’article, creux au possible. Probablement que ce sont des intérêts d’ordre commercial.

La première partie ne dit pas autre chose que ce que l’on décrit ici sur les difficultés du marché secondaire et qui ne sont pas prêtes de se résorber, la société de gestion semblant être dans le déni en sous-estimant la gravité de la situation et le CS ne disant pas autre chose que des banalités :

Informations Conseil de surveillance BT4T 2017 a écrit :

C’est le 21 décembre dernier que se sont réunis les membres de votre conseil de surveillance pour prendre connaissance des données immobilières et financières de la SCPI. Le total des investissements de l’année représente près de 50 millions d’euros et celui des arbitrages 53 millions (dont plus de 50 % des surfaces sont vacantes) ; les taux d’occupation en seront bénéficiaires.

TOF au 31/12/2017 : 85,9 %

Informations Conseil de surveillance BT3T 2018 a écrit :

Lors de la réunion du 24 septembre dernier, il a été fait un point sur les arbitrages réalisés et engagés (80 millions avant la fin d’exercice) dont les surfaces vacantes représentent 42 %, contribuant ainsi à l’amélioration du taux d’occupation de la SCPI depuis le début de l’année.

TOF au 30/09/2018 : 84,2 %
Ca s’améliore ou ça s’améliorera mais le TOF végète ou diminue.

Quant aux fondamentaux :

Un prix de part qui n’a pas bougé en 10 ans mais une valeur de retrait mise à mal à cause du fonds de remboursement qui propose une décote de 13% (en plus des frais).
Un dividende ayant perdu plus de 34% en 10 ans qui baisse sans discontinuer, alors il peut se stabiliser à 4%, cela met Selectinvest 1 dans le "top 5" des SCPI de rendement qui distribuent le moins.
Un TOF mis en avant de 84,2% est un mauvais TOF dans le contexte actuel.
Quant à la "décote de presque 5% par rapport à la valeur de reconstitution", ça ne doit en aucun cas être une incitation à la souscription.

Pour le suivi :
_T1 2020 :
"Ainsi, le nombre de parts en attente de retrait bénéficie d’une réduction  de  près  de  50  %  à  11  640  (contre  21  215  au 31 décembre 2019) soit 0,5 % du total des parts."
=> Le nombre de parts en attente de retrait a continué sa réduction dans la lignée de 2019.
On pouvait craindre le pire avec les événements actuels mais non :
_T2 2020 :
"Les  souscriptions  de  ce  trimestre  ont  atteint  7,2  millions  d’euros et ont été affectés en totalité au retrait de 11 499 parts. Le nombre de parts en attente s’élève à 7 390, en diminution de 37 % par rapport au trimestre précédent (11 640 parts)."

Après le point haut de 58 000 parts en attente de retrait du message précédent, la situation semble rentrer dans l’ordre pour les vendeurs qui n’ont pas eu à utiliser le fonds de remboursement, moins rémunérateur. Sur les 7390 parts restant en attente, 7249 sont de nouvelles ventes apparues à ce trimestre (seules 141 parts du ou des trimestres précédent en attente n’ont pas été vendues).
Il faut simplement souhaiter que le ou les investisseurs poursuivent sur leur lancée, 7,2 millions d’euros de souscriptions pour cette SCPI en un trimestre, ce n’est pas habituel, même surprenant dans le contexte actuel mais tant mieux.

Sources "" : Bulletins trimestriels correspondants.

J’envisage d’investir sur cette SCPI  dans une assurance vie.

--> Prix souscription : 635€
--> Valeur de reconstitution : 735,38€

Ce qui donne une décote du prix de la part de 11,08%.

Comment est-ce possible puisque la réglementation impose une valeur du prix de part entre +/- 10% de la valeur de reconstitution ?
Normalement le prix de la part aurait déjà dû augmenter non?

Merci à ceux qui pourront m’éclairer.

Heureusement qu’il y a des investisseurs comme vous, pour acquérir des parts de cette SCPI, dont,  comme détaillé dans cette discussion,  le marché secondaire était très encombré (= plein de parts à la vente, et des vendeurs devant attendre de nombreux mois, mais ça semble largement résorbé à présent selon le dernier BTI), et dont le rendement n’a rien d’extraordinaire (4.10% prévu pour 2021).

Je n’ai pas été creusé, mais je suppose que la valeur de reconstitution a bien augmenté sous l’effet de la hausse du marché immobilier. Avez-vous analysé l’évolution de cette valeur de reconstitution, ses causes, et évalué si ça augure d’un avenir positif pour la SCPI ? (et pouvez-vous partager cette analyse ?)

Pour rappel, il y a actuellement de petites SCPI à capital fixe, certes qu’il n’est pas possible d’acheter dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, et certes qui n’offrent pas vraiment une bonne liquidité à la revente, mais qui présentent une décote du prix de leur part sur la valeur de reconstitution bien supérieure à 10%, et un rendement dépassant 6% sur le dernier prix d’acquisition des parts sur le marché secondaire.
Donc, même en sachant qu’on payera plus d’IR sur les revenus fonciers (pour l’IFI c’est identique), ces parts n’étant pas détenues dans un contrat d’assurance-vie, ça pourrait être une alternative plus attractive.