Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ?

Bonjour,

Je suis consultant et ma femme cadre. Nous avons environ 120k€ de revenus nets + 15k€ de loyers en micro-foncier (une maison en donation et l’autre partie c’est ma boîte qui nous loue un bureau pour faire 15k€). On est propriétaires de notre RP.

J’ai acheté il y a 2 ans à une connaissance deux maisons en SCI IS qui se louent très bien. Prix d’achat 175k€, loyers annuels 17k€. Une fois tout déduit, il reste 4.5k€ de résultat brut dans la SCI.

J’ai récemment eu mon banquier au téléphone qui me propose de me prêter de nouveau à hauteur de 500k€ pour un autre investissement locatif.

J’aimerais profiter de cette opportunité pour faire un nouvel investissement. Mon but étant de diminuer ma rémunération et d’investir dans ma boîte, mais avant ça, je veux utiliser tout ce que je peux prendre.

La location de maisons individuelles à des familles me convient parfaitement car elles ne nécessitent que très peu de maintenance. Je n’ai pas le temps de faire du saisonnier ou de louer à des étudiants.

Je cherche en vain des immeubles de rapport avec du T3+, des maisons mitoyennes de 90m2 max, mais je ne trouve rien et mon temps est limité car je bosse beaucoup.

8% de rentabilité brut m’irait très bien dans la SCI IS mais j’ai l’impression que je cherche quelque chose qui n’existe pas et que mon premier investissement off-market était un coup de chance.

Je précise que je n’ai pas le temps de suivre des travaux. Ils ne me font pas peur, mais je ne pourrai pas faire le maître d’oeuvre.

Est-ce que vous vous êtes déjà tournés vers des chasseurs immo ou des boîtes qui font du clef en main?

Pensez-vous qu’ils sont capables de trouver la perle rare en off market?

PS: Zone: Haute-Garonne 31

Bonjour,

il me semble que les chasseurs immo sont payés en cas de résultat, donc ça vaut peut-être le coup de tenter..

Pour les SCPI, je ne suis pas certain que la banque accepte de prêter la somme? C’est un domaine que je ne connais pas du tout!

davidof31 a écrit :

il me semble que les chasseurs immo sont payés en cas de résultat, donc ça vaut peut-être le coup de tenter.

De ce que j’ai compris c’est effectivement le fonctionnement.
Par contre vérifier les frais!
Car dans une négo, si les frais sont le double ou le triple d’un AI normal, le vendeur risque de ne pas aimer la blague.
(ce fut mon cas, et j’ai envoyé bouler le chasseur avec sa comm à 12%)

Bonjour davidof31, vu votre surface financière et que vous souhaitez être assez passif, pourquoi ne regardez vous pas les SCPI dans une sci is ?  Investir en SCPI au travers d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés : cas pratique

Mon prochain investissement sera un immeuble ancien entièrement refait à neuf, je cherche de mon côté des opportunités et j’ai relancé certaines des AI avec qui j’ai travaillé ces derniers mois mais je me suis également rapproché d’une entreprise locale qui propose du clef en main dans mon secteur d’investissement.
Parmi les 3 projets qu’ils m’ont proposés l’un est dans une ville que je connais bien.
Voici ce qu’ils me proposent :
- frais d’étude 15000€. A payer avant la signature du compromis, c’est ce qui me gène aux entournures.
- immeuble/maison de 262m² à 131000€ soit 500€/m² dans une ville qui tourne en moyenne à environ 1200€/m²
- fdn 11000€
- travaux 165000€
Total : 322000€

Projet : division/aménagement de 4 T3, loyers HC attendus 2160€ soit 8% brut (TF 1500€ qui me semble sous évaluée, je pense plutôt que ça sera 3000€). Les loyers comme toujours sont un peu surévalués (540 € /T3) mais connaissant le secteur exact (j’ai l’adresse) je pense que 500€ pour du rénové est largement jouable ce qui donnerait du 7.5% HT (brut bien sûr).
Bref rien de folichon, en ligne avec ce qui a été dit jusqu’ici sur cette file mais c’est du clef en main…

J’ai prévu un rendez-vous pour avoir + de détails sur les prestations et les engagements.
Si je vais plus loin je vous ferai un retour d’expérience.

Oui, vous connaissez ?

Bonjour,

@ bed43fr, Avez-vous finalement investi Lidr solution?

Je serai curieux de connaître votre retour sur cet investissement.

Bonjour,
je fais appel au forum pour avoir des retours d’expérience sur les projets gérés par la société Masteos.
Je souhaite faire un nouveau projet LMNP sur la métropole Lilloise et je suis tenté par leurs services.

Bonjour a tous,

pour completer le tableau, y a t-il divers retour d’experience sur la societe de clef en main BEVOUAC ? les retours sur google ont l’air plutot sympas (sauf quelques loupes). Et le fondateur est une connaissance d’ecole d’inge (mais ne pas tomber  dans un biais).

Je serais interesse par un retour d’experience si jamais.
Bien a vous
QMcorp

Le clé en main est rentable pour la personne qui le vend,  la rentabilité se créer sur votre valeur ajouté et c’est comme cela que l’on apprend réellement à investir .

rentierfrugaliste, le 19/12/2021 a écrit :

Le clé en main est rentable pour la personne qui le vend,  la rentabilité se créer sur votre valeur ajouté et c’est comme cela que l’on apprend réellement à investir .

J’ai une vision un peu différente car je prends en compte la variable "temps". Le clef en main me fait gagner du temps donc 2 cas de figure se présente :
- si j’ai du temps libre non productif je peux donc le consacrer à acheter/rénover et la plus value viendra de ma valeur ajoutée
- si j’ai un métier qui me prend beaucoup de temps et qu’il m’en reste peu pour organiser des travaux pour créer du déficit foncier :
1/ soit je me mets en retrait de mon travail (quand c’est possible) estimant que la plus value compense mon salaire perdu
2/ soit je fais appel à ce genre de société qui m’apporte un gain moindre mais bon à prendre

Dans mon cas de figure je préfère profiter d’un clef en main qui me permet de générer du déficit foncier malgré un faible investissement personnel plutôt que de ne rien faire du tout par manque de temps

Bonjour,

Je suis aussi étonné du peu de retour sur Masteos, surtout vu la une constante de l’actualité qu’ils arrivent à cumuler.
J’ai dû mal à distinguer le buzz du reste, mais étant novice dans le locatif, voire craintif, je me demande si malgré tout comme indiqué par certains, si Masteos ou autres prestataires, n’est pas une finalement une bonne chose pour s’y mettre, surtout quand nous n’avons absolument aucun temps, mis à part la SCPI qui a ma préférence, vu la gestion simplifiée, mais à quel prix…

Bref, sans miroiter des rendements faramineux, j’aimerai savoir si cela constitue tout simplement une première étape bienvenue pour construire
un capital, sans trop se prendre la tête.
Pour ma part, j’accepte bcp plus facilement la volatilité de la bourse que la gestion d’un locataire, même si franchement à lire d’autres threads, c’est un moyen extrêmement simple et posée de se constituer une belle rente, a terme.

La réponse est toujours plus où moins la même :

- Vous ferez un moins bon rendement que si vous faisiez la même chose tout seul à cause des frais.

- Mais si l’alternative de comparaison est de ne rien faire et laisser votre capacité d’endettement inutilisée, alors vous vous enrichirez vraisemblablement plus (via la capitalisation) en faisant un investissement via ses sociétés clés en main, du moins tant que vous choisissez votre bien de façon pertinente.