Marianne62 [14] : étude de cas immobilier (LMNP régime micro-bic ou réel ?)

Bonjour à tous,

Comme évoqué dans ma présentation, j’ai fait l’acquisition d’un bien immobilier en juin 2021 dont les travaux sont en cours et qui se louera courant 2022. Au vu de la demande, je souhaiterai le louer meublé. Toutefois je m’interroge sur le régime fiscal à choisir.

VOTRE PROFIL:

- Chargée de communication, 28 ans , TMI: 11%, revenus 19K net/an.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Faibles
- Fiscales : Faibles
- Artisanales : Bonne même si je suis aidé par des amis lors de travaux.
- Sociales : Bonnes
- Temps disponible : Pas mal de temps disponible.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Maison de ville mitoyenne T3 de 45 m2 à rénover intégralement en centre ville avec jardin. Pas de copropriété.
- Année de construction: 1900
- Chauffage individuel: chauffage au gaz mais je suis en train de passer sur du chauffage électrique.

LOCALISATION DU BIEN

- Caen centre ville.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Aucune idée.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 70K. Viennent s’ajouter pour être précise 11 408 euros de frais d’acquisition.
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: 660 HC
- Taux de vacance envisagé: Pas de vacances envisagées, j’habite près du bien.
- Frais de gestion locative : 0 je gérerai le bien.
- Mobilier: 0 (j’ai déjà tous les meubles nécessaires en stock pour la location).

- Travaux immédiats: 15 K.

- Taxe foncière: 336 euros dont 90 euros de taxe d’ordures ménagères.
- Charges copro: 0
- Assurance PNO: 155 €
- Assurance GRL: 0 €

- Rentabilité brute : 8,2 % (7920 de loyers / 96 408 euros).

- Rendement net net : 5,9%
Si choix du micro BIC : 7920 (loyers net de charges) - 155 (PNO) - 150 (CFE) - 246 (Taxe Foncière) - 500 (réparations diverses) - 1 129 (4005 de revenus imposables * 28,2%) / 96 408 euros.

Rendement net net : 6,1 %
Si régime réel : 7920 - 155 - 150 - 246 - 250 (frais comptables suite réduction d’impôts avec adhésion CGA) - 500 - 668 (2369 revenus imposables * 28,2%) / 96 408 euros.

Je suis arrivé à 2369 de revenus imposables en faisant le calcul suivant : 8 010 (7 920 de loyers + 90 euros de charges) - 4340 (amortissement du bien) - 1301 (charges annuelles) = 2 369.

La simulation a été effectuée suite à un RDV avec un expert-comptable de mon coin. Il a pris le plus avantageux à savoir le prix du bien (valeur vénale) lors de la mise en location en 2022 qui serait de 155 000 euros (estimation site meilleurs agents).

FINANCEMENT DU BIEN

Financement comptant.

RÉGIME D’EXPLOITATION

J’hésite entre le micro bic et le régime réel.

En faisant une simulation d’impôt sur le revenu, je payerai au total avec le micro-bic 1 334 euros.

Au régime réel, je payerai 792 euros. En ajoutant les 250 euros de frais comptables j’arrive à 1042 euros.

Je ne connais pas la complexité d’une comptabilité au régime réel mais selon vous, cela vaut-il le coup de "s’embêter" de prendre le réel pour un gain à l’année de 292 euros ?

Selon vous, le gain fiscal doit être de combien pour que le jeu en vaille la chandelle de se mettre au réel ?

Merci d’avance pour prendre le temps de se pencher sur mon étude de cas.

Au plaisir d’échanger,

Cordialement

Marianne

Dernière modification par Marianne62 (14/11/2021 17h11)

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel)