Joue : étude de cas immobilier (LMNP réel vs location nue réel)

Joue · #1

Je suis à la recherche d’un achat, studio ou T1 (environ 100 k€), en centre-ville. Après ma RP, ce sera mon premier vrai investissement.

J’avais pensé me mettre en LMNP réel, comme le conseillent de nombreux fils de ce forum. Mais les vacances locatives m’effraient un peu, je suis dans une ville étudiante et je crains de ne pas avoir de locataires chaque année de mai à octobre… (en exagérant un peu, mais pas beaucoup je pense)

Je connais à peu près les avantages du LMNP réel (loyers plus chers de 10-20%, frais déductibles comme entretien/réparation impôts locaux, TF, frais de gestion et assurances, intérêts d’emprunts, amortissement des locaux) qui, semble-t-il, font pencher la balance en sa faveur.

Cela dit, la location vide a-t-elle à rougir ? Des loyers plus faibles, certes, mais moins de turn-over, beaucoup moins de frais d’ameublement, et des avantages fiscaux qui m’apparaissent à peu près similaires (TF, intérêts d’emprunts, primes d’assurances notamment GLI, charges de copro, travaux d’amélioration…) avec en plus la déduction possible de "gros" travaux comme les ravalement de façade, réfection de toitures, et même d’éventuels frais de procédures en cas de litige…

Ainsi donc, je me demande si le système de location vide au réel n’est pas en définitive (dans mon cas), plus avantageux…

Quelle est votre opinion ?

Mots-clés : comparaison, lmnp, vide

lachignolecorse · #2

Bonjour.

Les deux types de location ont leur avantages/inconvénients. Vous les connaissez assez bien semble-t-il.

Pour les vacances locatives, je vous trouve pessimiste. Je fais essentiellement du meublé étudiant, j’ai 2% de vacances locatives en 2016 et environ 3% en 2017. Tout dépend des études de vos locataires. Si vous prenez un Master 2, c’est clair qu’il restera moins longtemps qu’un étudiant de 18 ans qui entre en fac.

Bernard2K · #3

Ca dépend beaucoup de votre TMI (taux marginal d’imposition) que vous ne donnez ni ici ni dans votre présentation.

En gros, en LMNP au réel, grâce aux amortissements, vous ne payez pas d’impôt (ni de prélèvements sociaux) sur cette activité pendant 6 à 10 ans, puis ça augmente très progressivement.

Au contraire, en location nue, les charges "standard" vous effacent de l’ordre de 30 % des revenus, mais vous êtes imposé sur le reste. Si 30 % de TMI et 30 % de charges :
revenus nets imposables = 70 % de revenus bruts
imposition = revenus nets x (30 +17,2) = revenus nets x 47,2 %
Soit, revenus net nets = revenus bruts x (1-0,3) x (1 - 0,472) = revenus bruts x 36,96 %. Quasiment les 2/3 de vos revenus partent en charges et en imposition.

PS : un logement "vide" est un logement qui n’est pas occupé. Vous vouliez parler de LMNP contre location nue, mais pas vide. Vous qui craignez la vacance locative, évitez de confondre les deux !

Joue · #4

En tenant compte du salaire de mon épouse, mon taux d’imposition sera à cheval entre 14 et 30% après l’opération (une majorité dans les 30).

Vous me dites que les charges standards effaceront 30% des revenus imposables. Mais ne parlez-vous pas dans ce cas du micro-foncier ? J’avais compris qu’il y avait deux systèmes : le micro-foncier et ses 30% d’abattement systématique, ou le réel avec lequel on pouvait jusqu’à déduire 100%.
Ai-je mal compris le système? Ou vous ai-je mal compris ?

Pryx · #5

Bonjour,
Je pense qu’il ne faut pas confondre votre TMI (Taux marginal) et votre taux moyen.
La notion de TMI est importante car si vous louez en location nue, votre bénéfice sera taxé selon votre taux marginal, soit 30%, auquel vous rajouterez la CSG soit 15.5% actuellement et 17.2% l’année prochaine.

Joue · #6

Je confondais effectivement taux moyen et TMI. Cela dit, cela ne change pas vraiment ma question car je ne comprends toujours pas !

Mon TMI sera donc de 30%.

Pour la location nue, je retrouve deux cas :
- Micro-foncier : l’administration fiscale pratique un abattement de 30%. L’imposition porte donc sur 70% des revenus locatifs.
- Réel : le propriétaire déclare son revenu net c’est-à-dire ses revenus bruts déductions faites de toutes les charges afférentes au logement (travaux, frais de gestion…) et l’imposition ne portera que sur le revenu net.

Je ne comprends pas cette histoire de 30% si l’on parle de réel… Or, cela semble être la pierre angulaire du raisonnement…

Pryx · #7

Cela depend de l’option que vous choisissez :
Au réel, c’est le réel donc cela depend des charges que vous avez.
Toutefois cette option est obligatoire pendant 3 ans. Il faut donc faire une budget sur 3 ans pour calculer l’impôt sur cette période et le comparer à l’option micro foncier (possible si les revenus sont <15ke annuel, sinon réel obligatoire).
C’est à vous de faire ce choix, donnez nous plus d’information on vous aidera.

Bernard2K · #8

Je voulais dire que, en revenus fonciers au réel, les charges sont de l’ordre de 30 %, en moyenne. Ca peut varier entre 20 et 50 % dans le cas général ; et ça varie aussi au cours du temps. Mais 30 % en moyenne est une bonne première approche.

Si vous faites un peu de travaux vous aurez peut-être 2 ou 3 ans sans impôts, mais après… vous retomberez dans les 30 % environ. Donc, effectivement un niveau d’imposition comparable entre réel et micro-foncier.

Ne pas oublier que les charges, avant d’abaisser les impôts, doivent surtout être payées. Par exemple un logement qui serait durablement à 50 % de charges est un très mauvais investissement. Vous paierez certes moins d’impôts qu’avec un logement à 30 % de charges ; mais au total, votre revenu net net (charges et impôts déduits) sera plus bas à cause de ce niveau élevé de charges.

La seule façon de ne pas payer d’impôts en revenus fonciers, c’est d’enchaîner des opérations avec travaux, pour recréer du déficit foncier avec un nouvel immeuble dès lors que le déficit foncier du précédent est consommé. Mais on finit toujours par être rattrapé par les impôts.

L’avantage du LMNP, c’est l’amortissement : on déduit un coût d’acquisition ; coût qu’il faut payer de toute façon pour acquérir le logement. C’est un peu comme si, en revenus fonciers, on pouvait déduire le remboursement du capital de l’emprunt ; sauf que justement, en revenus fonciers, on ne peut pas !

Pour faire court : le LMNP au réel est plus intéressant globalement que le revenu foncier. Lisez des études de cas, faites des calculs, et vous verrez. Tant que ce régime existe, on a intérêt (fiscalement en tout cas) à investir dans de petites surfaces louées meublées et imposée en LMNP au réel.

Dernière modification par Bernard2K (09/11/2017 23h51)

Joue · #9

J’étudie, je lis, je me forme, mais je ne suis qu’au début de mon chemin.
Je viens de parcourir cette discussion : Quel levier réel l’emprunt immobilier offre-t-il à l’investisseur ? particulièrement intéressante dans mon cas. J’avoue ne pas avoir compris tous les détails, mais je vais m’y pencher.

Ce que je comprends, pour faire un résumé, c’est que si l’on investit dans l’immobilier en LMNP, en particulier si l’objectif n’est pas d’acquérir un bien mais plusieurs (je me fixe un objectif de trois biens sur 5 ans), on se doit d’avoir un CF positif immédiatement, sans quoi le rendement sera presque inexistant.

Or dans ma ville (Montpellier en l’occurence), les studios sont vendus à au moins à 80 k€, souvent plus (autour de 100 k€).
L’acheter à crédit sans apport à 110% amène facilement des mensualités de crédit de 550 € (sur 20 ans), pour un loyer qui montera péniblement à 550 ou 600€ si l’on réussit à le rendre attractif par des travaux bien faits et un bel ameublement. Tout cela sans compter les autres charges (copro, TF etc.), déductibles d’accord, mais il faudra quand même les payer.

Je suis donc en train de me demander si je me dirige dans une bonne direction…
Un crédit sur 30 ans diminuera les mensualités et augmentera mon CF, mais avec un coût de crédit supérieur, et surtout plusieurs années à rembourser alors que je serai (je l’espère!) à la retraite, donc avec des apports moindre…

Votre avis ?

Dernière modification par Joue (12/11/2017 12h20)

lachignolecorse · #10

On n’investit pas sur 30 ans pour de l’immobilier locatif. 20 ans me semble être un maximum.

S’il suffisait d’acheter des appartements au prix du marché pour avoir un cf positif, tout le monde le ferait. Il faut trouver des biens sous évalués que vous financerez sur une période raisonnable (je vise 15 ans pour un cf proche de 0 en général).

DDtee · #11

Joue a écrit :
Or dans ma ville (Montpellier en l’occurence), les studios sont vendus à au moins à 80 k€, souvent plus (autour de 100 k€).

Est-ce le prix réel de transaction ? Des recherches sur Patrim Patrim : estimation de la valeur d’un bien immobilier | service-public.fr permettent d’en être certain, c’est parfois surprenant !

Peut-être est-ce plus intéressant dans l’agglo, à quelques kilomètres ou dans une autre ville du coin ?

Joue a écrit :
L’acheter à crédit sans apport à 110% amène facilement des mensualités de crédit de 550 € (sur 20 ans), pour un loyer qui montera péniblement à 550 ou 600€ si l’on réussit à le rendre attractif par des travaux bien faits et un bel ameublement. Tout cela sans compter les autres charges (copro, TF etc.), déductibles d’accord, mais il faudra quand même les payer.

A mon opinion, un investissement réussit c’est le locataire qui paye tout, achat du bien compris. Ce n’est pas forcément trouvable facilement, dans certaines villes moins encore que d’autres, mais si c’était facile il n’y aurait plus de locataires

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