Mettre un terme à un bail commercial ?

Tant que le titulaire (locataire) d’un bail commercial remplit ses engagements (paie son loyer, n’utilise pas le bien pour autre chose que ce que le bail prévoit, etc. bref toutes les clauses du bail), on ne peut pas récupérer le bien en cours de bail (sauf en négociant à l’amiable)….

Après la fin du bail, comme en plus le bail commercial confère à son titulaire un droit à renouvellement perpétuel, il faudra dénoncer le bail (en respectant scrupuleusement la procédure, c’est à dire notif par huissier, comportant toutes les mentions légales, et dans les bons délais)  et proposer une indemnité au locataire [*] (qu’il pourra accepter, ou refuser, auquel cas un  médiateur essayera de rapprocher les positions, puis un juge tranchera, si les 2 parties persistent.
[*] en perdant son local, le locataire perd souvent son fond de commerce, or celui-ci a une valeur…

Pour les chambres occupées alors que le bail ne le prévoit pas, je ne sais pas trop. Mais je ne suis pas convaincu qu’il suffise de "virer" ses affaires, car s’il occupe les lieux depuis un moment, il a acquis des droits… (C’est avant qu’il fallait fermer ces locaux)

En résumé : il faut commencer par une bonne discussion franche et amicale, mais ferme, avec le locataire, pour négocier autant que possible une solution qui convienne à tout le monde.

Si le locataire remplit ses engagements pour son local, votre ami ou un éventuel acquéreur ne peut pas mettre un terme au bail, sauf si le locataire accepte un dédommagement.

Le local peut bien sûr être vendu, mais si le loyer est faible parce que le locataire l’a rénové intégralement, le prix de vente, calculé en fonction d’une rentabilité souhaitée, sera peu intéressant.

Le fait que le locataire ait utilisé une chambre qui était ouverte, ne peut pas être un motif de résiliation. Votre ami peut juste la récupérer, ou tenter de la lui louer.

Ce que vous pouvez lui conseiller, c’est d’avoir de la patience !
Il pourrait essayer de valoriser ces trois chambres en les louants ou en les transformant en appartement pour augmenter le revenu locatif global de la maison en vue d’une revente (en cas de compteur unique (eau ou edf) au nom du locataire, cela va être plus compliqué).

Si à l’avenir le loyer n’est pas versé à temps, il ne faut pas perdre son temps à envoyer une lettre de relance ou mise en demeure avec AR mais directement envoyer un huissier pour lui signaler un commandement de payer (voir le bail). C’est malheureusement ce que j’ai fait par courtoisie (ou naïveté). Résultat : la société est rentrée dans un plan de continuation puis redressement judiciaire, ce qui a suspendu la procédure d’expulsion.

En résumé, soit votre ami vend la maison avec le locataire en place, après avoir essayé de valoriser l’étage, soit il est patient et profite du moindre non respect d’une clause du bail pour tenter une expulsion.

Alex3033 a écrit :

A savoir, est-ce que le nouveau propriétaire aura la possibilité de mettre un terme rapidement au bail pour pouvoir récupérer le rdc ?

Le nouveau propriétaire aurait exactement les mêmes contraintes que l’actuel. Il devrait reprendre et respecter le bail commercial.

Alex3033 a écrit :

Autre question qui me vient en tête. Du fait que le locataire ait abusé en ayant mis des affaires à l’étage (dont un matelas) alors qu’il est stipulé dans le bail qu’il loue uniquement le rdc, est-ce une raison valable pour mettre fin au bail ?

S’il exploite le rdc en respectant le bail, et que le bail ne prévoit rien pour l’étage, ce qui se passe à l’étage ne devrait pas avoir d’impact sur le bail à mon avis. Mais ceci n’empêche pas d’avoir une franche discussion pour clarifier que le bail ne permet en aucune manière d’occuper l’étage (même si pour l’expulser de l’étage, il faudra passer par d’autres formes).