Alabama [25] : étude de cas immobilier (premier investissement LMNP)

Bonjour

Il serait interessant de voir le cashflow sur une periode plutot que le cashflow moyen.

Je suis etonné que vous arriviez presque a l’equilibre avec cette renta mais vous avez inclus les FDN dans le calcul ( ce qui est mieux )

Pour les travaux, si le bien est propre et qu’il se loue , je ne ferai rien maintenant.  en decalant apres 1 ou 2 baux , vous recreerez un peu d’amortissement légèrement differé.

a part les anomalies électriques , je suis loin d’etre pro  et du coup je ne challenge pas cette partie , ca peut couter cher un probleme electrique..

regardez pour une delegation d’assurance 0,3 est eleve a votre age.

Cdt

Timinel a écrit :

Bonjour

Il serait interessant de voir le cashflow sur une periode plutot que le cashflow moyen.

Je suis etonné que vous arriviez presque a l’equilibre avec cette renta mais vous avez inclus les FDN dans le calcul ( ce qui est mieux )

Pour les travaux, si le bien est propre et qu’il se loue , je ne ferai rien maintenant.  en decalant apres 1 ou 2 baux , vous recreerez un peu d’amortissement légèrement differé.

a part les anomalies électriques , je suis loin d’etre pro  et du coup je ne challenge pas cette partie , ca peut couter cher un probleme electrique..

regardez pour une delegation d’assurance 0,3 est eleve a votre age.

Cdt

Bonsoir,

Oui j’ai bien inclus les frais de notaire, ma simulation a été faite avec rendement locatif
Pour les anomalies électrique je vais demander plus d’informations (effectivement c’est très léger)
Délégation : je vais regarder également

Cordialement,

Bonsoir Benard2K

Bernard2K a écrit :

Quelques remarques :
- frais de copro : demandez les avis d’appel de charges des 3 dernières années pour voir la répartition bailleur/locataire des charges. Demandez aussi les PV d’AG des 3 dernières années pour voir s’il y a de coûteux travaux en préparation.

Ok je vais voir directement avec l’AI

Bernard2K a écrit :

- si vous visez le LMNP au réel, n’oubliez pas de prendre en compte le coût d’un expert-comptable et de la CFE.

Avec la simulation de rendement locatif, je suis parti sur leur chiffre de base à savoir :
Des frais de comptable de 500€/an et de CFE de 250€/an ont été pris en compte.
D’après les paramètres de calcul , vous êtes adhérent à un CGA au tarif de 150€/an.

Bernard2K a écrit :

- sur les travaux : il n’y a pas de déficit foncier en LMNP ; oubliez ce vocabulaire qui est spécifique aux revenus fonciers donc à la location nue. A vous de voir si des travaux sont nécessaires, ça dépend de l’état de l’appartement et personne ne peut le juger sans l’avoir vu ! Vous avez des exemples avant/après sur le forum et souvent, même si c’était "louable" avant, c’est nettement plus attractif après ! Peinture à neuf ; cacher les canalisations ou autres installations techniques derrière un placard, un coffrage ou autre selon le cas, etc.
En tout cas, faites chiffrer les travaux par des devis de professionnels (ce qui implique de retourner dans l’appartement, demandez-le et obtenez-le, les AI sont aussi là pour ça).

Effectivement c’est louable, mais je m’imagine pas locataire dans ce bien, un rafraichissement est pour moi nécessaire.

Bernard2K a écrit :

- quant au prix et à la rentabilité, savoir si c’est intéressant, ça dépend de la ville, du quartier etc. A vous de voir si c’est assez bon, en consultant les ressources internet (meilleurs agents, Insee, wikipedia, patrim, le bon coin pour des tarifs de vente et de location de biens similaires, etc.).

Le prix est dans la moyenne, le quartier est bien côté à mi chemin entre le centre ville et la gare.
Transport au pied de l’immeuble

Cordialement,

Après un break pour un changement de RP, me voici de retour pour l’achat de mon premier investisseement locatif.

Alors certains diront que c’est pas terrible car on est pas sur une rentabilité de 10%, (fourchette 7/8%) ceci dit je ne considère pas cela comme un échec, ca va permettre de me faire la main dans un premier temps
La signature du compromis a été effectué en fin d’année.

VOTRE PROFIL:

- Cadre, 36 ans , TMI:14%, revenus 45K pour moi, 15k pour Mme

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : notions
- Fiscales : notions (en apprentissage)
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : pas le point fort
- Sociales : Bonnes
- Temps disponible : Peu mais possibilité d’adapter l’agenda

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : T1
- Surface : 30m2
- Année de construction: année 1989
- Étage: RDC, luminosité: lumière traversante, plein sud avec 10m2 de terrasse
- Inhabité: Pas de locataire depuis 6 mois
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage  individuel: électrique
- Espaces verts dans la copropriété ? Oui
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? : individuel
- Études de la copropriété : majorité de propriétaires occupants (seul les studios sont du locatifs
- Concierge  ? Non
- Décoration : ancienne, jamais changée

Appartement toujours loué, jeunes travailleurs ou étudiants
Le minimum de meubles pour faire du meublé

LOCALISATION DU BIEN

- Ville moyenne
- Proche Centre, Gare (5 minutes à pied), pas de nuisance (retrait d’une petite rue)

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 59300€,
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: pratiqué 405€ HC, envisagé 420€
- Taux de vacance envisagé: 1 mois tous les 2 ans = 4%
- Frais de gestion locative : je gérerai l’appartement en direct
- Mobilier: A définir €

- Travaux immédiats: 7000€
Les travaux se porteront sur la SDB, travaux de carrelage à pévoir
Changement WC + meuble de SDB avec vasque
Cuisine équipée
Parquet dans les autres pièces
Remplacement des radiateurs type grille pains
Remplacement volets
Meubles

- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent: aucun (façade refaite il y a 5 ans)

- Taxe foncière: 518€ (un peu chère à mon avis)
- Charges copro: 550€ (46€/mois)
- Assurance PNO: 102€ (via Banque prêteuse)
- Assurance GRL: à définir

Avec loyer à 420 HC
- Rentabilité brute : 7,5
- Rendement net (rendementlocatif) : 4,5

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport :  110%
- Type de crédit : amortissable 20 ans
- Taux du crédit avec assurance: 1,05% (0,32%)
- Durée du crédit:  20 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème: éparge importante

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP Réel

CASH FLOW

- Cash flow: -60€/mois

Les questions :

Je suis parti avec enveloppe travaux de 7000€, l’appartement est louable dès maintenant mais quelques travaux me permettront de le louer plus chère (15€ de + me semble une hypothèse accessible)
En effet, je visitais des appartements, j’ai eu souvent le cas d’appartement vendu loué dans le même secteur/même type de bien, qui étaient loués sur le nouveau loyer que je compte mettre en place.
La banque est d’accord pour financer les travaux (devis pour le montage du dossier et déblocage sur facture), 30% du montant possible dans l’achat de fourniture

Je vais recevoir les devis des artisans dans quelques jours, avez vous des conseils ?
Assurance sur les 2 têtes indispensable ? (Marié sous le régime de la communauté)
Voyez vous d’autres choses à me faire part ?

Dernière modification par alabama (12/01/2020 18h29)