Quidom [60] : étude de cas immobilier (premier investissement immobilier LMNP)

Bonjour à tous!

Je suis le forum depuis un certains temps et j’ai décidé de me lancer activement depuis octobre.

Je me suis renseigné, j’ai fais mes devoirs, et j’ai sélectionné une ville que je connais bien.

J’y ai vécu pendant 1 an et demi, je connais un peu les quartiers la population etc.

L’immobilier varie de 3K à 1500 le m² en fonction de la zone (plus ou moins "populaire").

J’ai effectué plusieurs visites et je regarde activement les annonces.

Il y a une forte activité étudiante, ainsi que pas mal de jeune actifs,

J’ai localisé un bien qui pourrait me plaire (j’avais visité le même appartement dans la même résidence, même étage - vendu à 101K Frais de vente inclu). Je fais ma visite samedi matin, on est à 1700 du m².
Assez "loin du centre ville" mais à mi chemin entre le centre, la ZAC, et les universités.

Les infos :

PROFIL

- Salarié CDI, age 28 ans, TMI = 30%, revenus 42K€ brut / an

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables - limité (recours à un expert comptable si je choisis le régime LMNP au réel)
- Fiscales (master en droit des affaires - facilité de compréhension des différents régime d’imposition)
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) - aucune (accompagnement par un artisan et mon père)
- Sociales (?)
- Temps disponible (sans enfant, donc assez disponible)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel (appartement)
- Année de construction - A confirmer, mais dans l’ancien
- Étage - 3e (dernier étage) sans acensceur, luminosité - très lumineux, surface - 46m² (au sol /carrez), ascenseur - non
- Déjà occupé ? Inhabité ? - inhabité, ancien locataire était un prof qui a loué pendant 6 ans à 540€ / mois hors charges
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? - pro (à confirmer)
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? Chauffage collectif - électrique
- Volets isolants ou persiennes ? persiennes
- Espaces verts dans la copropriété ? A confirmer
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? A confirmer
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) - en attente dernier procès verbal d’AG
- Concierge  ? Non (à confirmer)
- Décoration : antique / vieillotte / moderne - Je souhaite décorer en moderne

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville 60
- Centre-ville, périphérie - 10-15 minutes du centre ville, à mi chemin entre les deux université, déservi par des bus à proximité. La zone est assez populaire (près qu’un quartier assez sensible), mais assez éloigné de la zone "compliqué", pour info j’ai vécu dans la zone "compliqué", et ça reste assez tranquil (pas de problème particulier).
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? J’ai travaillé 1 an et demi à compiègne, population étudiante + pas mal de jeunes actifs (ZAC situé non-loin) + à 40 minutes en train de Paris Gare du Nord.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Non je ne pense pas

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire = 79 000 + 7 400 = 86400 avant négociation (potentiellement d’autres acheteurs)
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé - loyer pratiqué 540€ hors charges - loyer envisagé en meublé 650€ (benchmark effectué)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) 4% (dépendra de l’occupant, si étudiant possible d’avoir de la vacance l’été)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation - non

- Travaux immédiats - envisagé changement des vitres ( 5 000€ ? + 2 000€ de travaux à affiner après la visite)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent - ravalement de façade fait il y a 10 ans, système de chauffage refait il y a 5 ans (d’après l’agent RAS mais à voir sur les documents de copro)
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) - DPE réalisé en février (E), envisagé de mettre du double vitrage (gain d’énergie d’une classe ?, en sachant que seul les logement F et G sont impactés par la nouvelle règlementation qui entre en vigueur en 2025)
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) - aucune idée

- Taxe foncière hors TEOM - 1000€ pour la zone, à confirmer
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) - 60€ / an envisagé ?
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés - non-envisagé (avis?)

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé
(Montant du loyer x 11 mois ) / par le prix d’achat (incluant les frais d’acquisition notaire et travaux + 2789€ meubles) x 100 (SUR 11 mois au cas où vacances ou impayé)

(650 x 11 ) / (96189) x 100 =
7150  / 96189 = 6,75 %
Sur 12 mois de loyer = 8,1%

Rentabilité nette :

(Montant du loyer x 11 mois) - (les charges locatives : montant annuel crédit, Charges de copro, Assurance (propriété non occupant , Travaux (chaufaud, peinture), taxe foncière / par le prix d’achat X 100

(7150 ) - (5160 crédit + 1410 charge copro + visale + PNO 60 + 150 travaux/meubles + 1000 TF) )/ 96189 x 100=  - 0,6 %
Sur 12 mois = 0,02%

Mon calcul est-il correct ?

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport = possible de financer à 100% ?(travaux + frais de notaire inclus?) De préférence pas d’apport
- Type de crédit : amortissable, in fine (je ne sais pas, le in fine est-il pertinent compte tenu de ma TMA - 30%?)
- Taux du crédit avec assurance - à voir avec la banque - la projection est la suivante
Coûts annuel mensualité emprunt pour 86 000 à 1,25 sur 20 ans (0,34% assurance)
- Durée du crédit - j’hésite entre 20 ou 25 ans, quel est le plus intéressant ? En sachant que pour 25 ans il faudra peut être dire à la banque que c’est pour une résidence principale
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année) - pas de SCI envisagé (premier bien, j’envisage le LMNP au réél si pertinent compte tenu des charges)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) Suffisant - 20K

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier) - NA
- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) - j’envisage le réel LMNP

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI - 30%
- Cash flow positif ou négatif ?
Comment faire le calcul du cash flow ?

Je précise que je suis sur ma première opération, l’objectif est de me faire la main, en étant à proximité du bien (à 1h en voiture de Paris au cas où), dans une ville que je connais un minimum.
L’objectif n’est pas une plus value mais plutôt investir dans un bien qui se paiera seul.

J’ai beaucoup de doute (j’ai besoin de toujours tout contrôler mais malheureusement ce n’est pas possible), je voulais votre avis sur la viabilité de l’opération.

Je compte en prévision de la visite demander les infos suivante à l’agent :
- l’avis de taxe foncière
    - Le dernier décompte des de charges et le dernier procès verbal d’assemblée générale de la copropriété
    - l’année de construction
    - Le DPE
    - Syndic pro ou bénévol ?
    - Type de chauffage (collectif/individuel Eléctrique/gaz)
    - Espace vert dans la résidence (charge)?
    - Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ?
    - Concierge ?

Ai-je manqué quelque chose ?

Je vous remercie pour vos lumières !

Bonne journée,

Quidom

Dernière modification par Quidom (03/02/2022 11h35)

Mots-clés : achat, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)