LMP vs LMNP : avantages et inconvénients entre les statuts LMP et LMNP…

@lachignolecorse: si l’affiliation à la SSI devient définitive, avez-vous une idée  des cotisations SSI si un bien est revendu sous le statut LMNP? (Je pense à une éventuelle prise en compte de la plus-value court-terme).

Bonjour, il est souvent traité de l’incidence fiscale du passage du statut lmnp au statut lmp, mais rarement de l’incidence sociale et je ne trouve aucune réponse à mes interrogations sur la retraite.
Concernant ma situation, je suis salarié du secteur privé et LMNP jusqu’à l’an passé. Depuis cette année je suis LMP et dans l’obligation de m’inscrire au SSI (j’en déduit donc que je suis travailleur indépendant).
Dans 2 ans je compte faire valoir mes droits à la retraite du régime général et pour en bénéficier j’ai cru comprendre qu’il est nécessaire d’en faire la demande auprès de toutes les caisses auprès desquelles je suis affilié.
Me faudra t’il me séparer de mes biens et retrouver une activité lmnp pour pouvoir en bénéficier ou est il possible de benéficier de la retraite du régime général en continuant une activité LMP?

Si j’en crois ce qui figure sur Démarches : qui contacter ? , il faut faire une déclaration de début d’activité, soit directement en ligne sur guichet-entreprises.fr, soit en papier en passant par le Centre de Formalité des Entreprises (CFE). Il est aussi possible de prendre rendez-vous (en ligne) ou de transmettre un email à la SSI sur Démarches : qui contacter ?

Sinon, en général, cette tache fait partie de la mission qui est confiée à un cabinet d’expert-comptable…

Je ne l’ai pas expérimenté (étant immatriculé depuis pas mal d’années; c’est mon cabinet d’expert-comptable qui avait fait le boulot à l’époque).
Mais j’ai expérimenté par ailleurs que les formalités en lignes de certains services de l’Etat pouvaient parfois se révéler un univers kafkaïen, où on tournait en rond ou arrivait dans une impasse, par exemple sur un lien vers un site inexistant, et où le "support" ou l’aide (en ligne, ou par téléphone, ou via notice, ou mode d’emploi) n’aidait pas toujours. Il manque clairement un guichet unique d’aide pour tous ces outils en ligne des pouvoirs publics, accessible par tchat + email + téléphone + autres, qui réponde à toutes les questions (même les plus stupides), et remonte les bugs et difficultés des utilisateurs vers les équipes en charge de la mise en place et de la maintenance de ces outils.

Le jour où l’administration offrira un "bounty" de 50€ ou 100€ ou 200€ ou … à toute personne signalant ce genre de "bug" dans leurs processus, le nombre de tels dysfonctionnements kafkaiens devrait diminuer.

Je réponds à ma propre question,  que vous pouvez même d’ailleurs supprimer si vous voulez.

La taxe d’habitation que l’on peut payer pour une résidence secondaire est bien déductible en LMNP/LMP, comme l’est la CFE m’a confirmé finalement mon expert-comptable.

Bonjour,

Je suis LMNP en location courte durée exclusivement.
J’ai acheté 3 studios, le dernier cet été.
Je suis au régime réel simplifié depuis l’achat du 1er studio en 2019.

Cette année mes revenus sont < à 23k€, mais l’année prochaine je vais probablement dépasser ce montant. Dans tous les cas mes recettes sont inférieurs à mes revenus professionnel, donc je resterai LMNP.

Je m’interroge sur le calcul des cotisations sociales une fois dépassé le seuil des 23k€.

En effet étant salarié je pensais m’affilier au régime générale. Mon expert comptable me disait que le calcul des cotisations se ferait sur le BIC, avec un règle du type :
* BIC = 0, alors forfait de 1135€,
* Si BIC>0 alors 40% de cotisations environ (et déductible du bénéfice par la suite..)

Cependant en allant sur le site de l’URSAFF je découvre que les cotisations sont calculées sur les recettes brutes (!) avec le calcul suivant :
* cotisations = recette x 40% (abattement) x 47,5% (source)

Ce qui fait juste pour les cotisations quasi 20% des recettes brutes !

J’ai rappelé mon expert comptable qui entre temps à changé (AMARRIS Immo) et clairement n’y connait rien, et doit "me rappeler".

Solution 1 envisagée :
Du coup j’envisage de faire classer mes logements car dans ce cas l’abattement n’est plus de 60% mais de 87%. Donc les cotisations sociales seraient autour de 6%. En revanche de ce que je comprends, ce système ne fonctionne qu’au régime "micro BIC classé". Est-il d’après vous possible du régime réel au régime micro bic ?

Solution 2 :
Ne pas s’affilier au régime général ? Quid des cotisations ? quel régime choisir ?

Merci de vos retours sur ce sujet.

Une fois en "travailleur indépendant" et votre BIC >0 quel sera votre imposition / cotisations  ?
Est ce possible de faire cela sachant que je suis salarié ?

Vous distinguez bien "Travailleur indépendant" de "Auto entrepreneur" car sur le site URSAFF les calculs ne sont pas les mêmes, mais les cotisations sont autour de 7 à 8k€ pour 40k€ de rectte

voir fichier ursaff_resume.pdf page 3

Après renseignement auprès d’un avocat fiscaliste, je vais m’affilier au TNS au régime réel. Les cotisations seront bien calculée sur le BIC (et non sur les recettes si régime général).

PS
Possibilté de passer au micro BIC par la suite à condition d’être en LMNP au moment du changement (sinon il y a des taxés sur la plue value latente en LMP).

Le micro BIC classé peut être intéressant s’il n’y a plus d’amortissement à faire sur les logements exploités.

Question sur les cotisations SSI du LMP: on parle souvent de la cotisation minimum qui est d’environ 1200 euros annuel si bénéfice nul mais quid si bénéfice égal à 1000 euros avec TMI à 11%? On payerait 430 euros annuel de cotisation (43% de taux de cotisations ) mais payera a-t-on 430 + 1200 ou seulement 1200 euros de cotisation SSI (la cotisation minimum)?

Dernière modification par witefree (01/03/2022 23h41)

Bonjour,

Je pensais avoir esquivé le passage en LMP en ajustant mes revenus 2021 de manière à ce qu’ils soient supérieurs à mes loyers de la même année.
Or mon comptable m’indique que, ma déclaration de revenus 2021 n’étant pas encore faite, la comparaison se fait avec mes revenus 2020…
Avez vous rencontré la même problématique ou avez vous la position de l’administration sur le sujet ?

Merci

Brata

Bonjour,
J’ai parcouru le forum et différents sites pour comprendre la situation actuelle concernant le statut de LMP et j’aurais souhaité avoir des confirmations sur les 3 points suivants.
Si j’ai bien compris :

1. En passant LMP, l’assujetissement aux cotisations est définitif on peut donc repasser LMNP mais toujours être dans l’obligation de cotiser à la SSI. Un décret devait paraitre depuis la sortie de la LFSS 2021 mais je ne trouve aucune info. Qu’en est il ?

2. En cas de migration LMNP/LMP au cours des années c’est le statut fiscal de l’année de la vente qui semble être pris en compte pour le calcul de la plus value.
BIC - Champ d’application et territorialité - Location en meublé - Régime fiscal | bofip.impots.gouv.fr

BOFIP a écrit :

« En cas de cession d’immeuble par un contribuable ayant eu alternativement la qualité de loueur en meublé professionnel et de loueur en meublé non-professionnel, la plus-value afférente à cette cession est soumise au régime d’imposition applicable lors de la cession. »

J’ai en revanche du mal à saisir cette partie :

BOFIP a écrit :

« Sauf dans l’hypothèse où le bien aurait figuré successivement dans le patrimoine privé puis dans le patrimoine professionnel du loueur en meublé, l’article 151 sexies du CGI n’est pas applicable en cas de cession d’un bien par une personne ayant eu successivement la qualité de loueur en meublé non professionnel et de loueur en meublé professionnel.
490
Lorsque la plus-value relève du régime prévu à l’article 150 U du CGI et à l’article 150 VH du CGI, l’abattement pour durée de détention se calcule sur le nombre d’années de détention du bien depuis son acquisition. Dans cette hypothèse, une seule plus-value doit être déterminée selon les règles prévues à l’article 150 U du CGI et à l’article 150 VH du CGI que l’immeuble ait ou non fait successivement partie du patrimoine privé et du patrimoine professionnel au sens de l’article 151 sexies du CGI. »

Qu’est ce que cela signifie si mes biens étaient loués nu à une époque  ? Je viens de découvrir la notion de bien migrant dans le cadre de la location nu (patrimoine privé) vs meublé (patrimoine professionnel que l’on soit LMNP ou LMP) via cet article LMP et plus-value : du bien privé au patrimoine professionnel Est ce de cela qu’il s’agit ?

3. Si je repasse un bien en nu alors que je suis LMP, il est alors soumis aux plus values puisqu’il représente une sortie du bien de l’actif !? En revanche si je suis en LMNP l’année de ce passage en nu alors je n’aurais aucune plus value à payer ?

Merci de bien vouloir m’éclairer sur ces points.
Je trouve pour ma part qu’il y a une confusion entre les deux status de loueurs meublés et je me demande si une fusion des deux statuts ne va pas apparaitre à l’avenir (si quelqu’un a une info)
En effet, pour le point 1 si on passe pro on reste pro à tout jamais même si on ne respecte plus les conditions d’affiliation. Mais pour le point 2 et 3 il semblerait que le bien puisse passer du patrimoine privé à professionnel concernant les plus values car le statut LMNP permet de bénéficier des plus values des particuliers même si le bien est inscrit à un patrimoine professionnel qu’implique le statut de loueur meublé….. ?

Aucune, mis à part le mandat que vous réclame le centre des finances publiques.

Comme vous passez par des plateformes, cela veut dire que vous avez les clés du logement à disposition et vous pouvez donc occasionnellement occuper le logement. D’où l’imposition à la THS.

Le mieux est de passer un contrat de type "Sérénité" avec Gîtes de France mentionnant la mise en location sur l’année entière (sans avoir la possibilité de bloquer des dates de mises en location) et ce, d’une façon exclusive.