Quand l'immobilier (avec levier) devient moins intéressant que les marchés (sans levier) !

Après tout dépend du type de bien immobilier.

De manière carricaturale, plus le bien immobilier est "patrimonial", c’est à dire plus on vise la plus value, et plus la durée de conservation doit être longue, pour bénéficier des abbattements.

Plus le bien immobilier est "de rendement", visant d’en tirer une rentabilité maximale, et plus la vente tôt est intéressante. J’ai souvent entendu dire pas plus d’une dizaine d’années sur ce type de biens, et cela procède certainement un peu de votre constat. Au delà la rentabilité s’effrite et les risques de gros travaux (si pas déjà réalisés) augmentent.

Au final, cela ne peut (bien sûr !) que s’analyser au cas par cas. En tout cas votre approche théorique est, je trouve, très intéressante pour l’ordre de grandeur qu’elle fixe.

Bonne journée !

Bernard2K a écrit :

pourquoi ne le fait elle pas ?

Malheureusement cela résulte plus d’une incompétence des banques ou de son régulateur que d’un raisonnement rationnel. On a entre autre vu des rentiers de ce forum se faire refuser des prêts car absence du sacrosaint CDI alors qu’il possédait un patrimoine financier de 3x (ou plus) la valeur du bien. D’un autre coté, un primo accédant avec son petit CDI a 2’500€ pouvait emprunter l’intégralité de la valeur du bien. D’après vous lequel était le plus solvable?

Et pour revenir à votre question, d’après vous pourquoi la banque ne le fait pas?

Bonjour à tous,

Merci de vos contributions, c’est intéressant de lire toutes vos remarques :

@GBL : Je partage votre point de vue. Le risque au sens de probabilité d’occurrence est identique mais il porte sur une plus grosse somme au début qu’à la fin, donc le montant en jeu est bien supérieur au début. Il est vrai que l’on peut se servir de la somme remboursée qui constitue les fonds propres comme d’un nouvel apport pour s’endetter de nouveau. A cela deux choses : il y a une limite à partir de laquelle la banque ne suivra plus (si défaut, vous ne pourrez plus jamais rembourser grâce aux flux), et cela devient extrêmement risqué passé un certain LTV (Loan To Value ratio). Cela s’applique donc sur de petits actifs au regard du patrimoine total, mais plus sur des gros.

@Priority : C’est exact, et d’ailleurs c’est le défaut de l’exercice théorique ; je n’ai pas pris en compte l’abattement pour durée de détention (entre autres critères non retenus) pour simplifier l’idée. Ceci étant dit, l’abattement de plus-value vient augmenter significativement le rendement seulement après une durée longue après laquelle il semble qu’il aurait déjà fallu vendre. En d’autres termes, cela dépend du montant de la plus-value, et surtout du rendement total (capitalisation + flux).

@HHub : Je prends effectivement l’apport mais aussi la partie remboursée du crédit (qui vient constituer des fonds propres puisque cette partie vous "appartient"). Prendre l’excédent de trésorerie reviendrait à dire que la partie du remboursement du principal est à fonds perdus, ce qui n’est pas le cas.

@Bernard2K :
- Je partage votre point de vue sur le rendement sur fonds propres. Ceci étant dit, cela a plus à voir avec la perception du risque et la psychologie que l’approche financière. Se faire financer à 110% revient effectivement à "gagner de l’argent sans argent" (c’est une grosse simplification financière, j’en conviens) donc le rendement sur fonds propres est infini. En pratique néanmoins, le rendement infini n’a lieu que le premier mois (ou trimestre, selon remboursement), puisque dès remboursement de la première échéance ou de la première plus-value, vos fonds propres sont positifs.

- Je vous confirme que j’ai bien pris l’augmentation annuelle de la valeur de l’actif. Arbitrairement, j’ai placé le curseur à 0.7% net d’impôt. Celle-ci apparait dans "’Principal remboursé + apport + PV potentielle" sur la première ligne du tableau. Encore une limite de l’exercice théorique, cela peut être bien plus ou bien moins, c’est selon l’actif. Ne pas le faire serait, j’en conviens, une grave erreur méthodologique.

- Je suis en désaccord avec votre évaluation du risque de la bourse versus l’immobilier. Le maximum drawdown du MSCI World est d’environ 55% et a duré 13 ans. C’est à dire que si vous aviez investi au pire moment (en 2000), vous auriez revu votre mise 13 ans plus tard (rendement de 0% - inflation). Et 7 ans plus tard, soit 20 ans après votre investissement, vous auriez récupéré un rendement d’environ 3.8% (moins inflation). Notez que je ne compte pas d’inflation ni pour l’immobilier ni pour les marchés actions, pour rester à ISO-périmètre. Ca, c’est le pire que vous puissiez faire en gardant votre ETF monde coûte que coûte. Si vous aviez en effet investi dans un small cap douteuse, vous auriez pu tout perdre, mais l’exercice ici est de comparer une approche lazy à un investissement immobilier, pas un stock-picker médiocre à un excellent investissement immobilier. C’est exactement ce que vous écrivez dans votre point suivant, je suis donc d’accord avec vous de nouveau

- En l’occurrence, la banque ne vous prête pas parce qu’elle sait que vous avez une chance très élevée de faire comme l’énorme majorité des petits porteurs ; vendre après la baisse, acheter après la hausse. Et c’est comme ça que l’on se ruine et que l’on fait défaut sur son crédit. C’est un exemple qui vaut ce qu’il vaut, mais j’ai personnellement connu un manager de hedge fund qui se faisait prêter des sommes importantes au regard de son patrimoine sans garantie ou nantissement grâce à un track record de performances exceptionnelles depuis des dizaines d’années (>+7%/an vs benchmark en moyenne). Or avec de l’immobilier, le comportement n’est pas le même. C’est donc une nouvelle fois une affaire de psychologie, et pas de finance. Cet exercice est purement financier, il ne peut donc pas refléter la psychologie de l’investisseur.

- "La meilleure approche de la diminution du risque, c’est la diversification" : oui, si votre objectif est de diminuer le risque. Vous conviendrez néanmoins qu’en diminuant le risque, on diminue aussi mécaniquement le rendement. Si l’objectif est de diminuer le risque, cet exercice ne prend en effet pas en compte la diversification. S’il est d’augmenter le rendement, alors cet exercice semble montrer qu’il existe un moment donné à partir duquel il est plus intéressant de se risquer en bourse (et croisons les doigts, pas en 2000 ou 2007 ).

@Deadpool : Votre premier point omet l’apport de départ, qui constitue aussi les fonds propres. Cet argent serait aussi placé, générant donc les 5% de l’exemple. Votre deuxième point est correct, mais il me semble que c’est déjà pris en compte indirectement puisque je calcule le principal remboursé ; or, si votre actif rapporte 4% et que les intérêts sont de 4.7%, alors le principal remboursé est de 0 et vos fonds propres augmenteront de 0 (et d’ailleurs, c’est une hérésie de la part de la banque d’avoir prêté pour acheter un actif qui rapport moins que les intérêts qu’il génère puisqu’il ne sera jamais remboursé ). Qu’en pensez-vous ?

@Jaylis : Dire "en ce moment, il me semble ambitieux de…" présume du fait que vous savez que les marchés vont sous-performer l’immobilier. Comme je vous l’écrivais dans la file "Encore un krach sur le marché actions…", si l’ensemble du marché pense que les valorisations sont excessives, alors le marché baisse. Vous avez donc l’air de représenter un point de vue minoritaire (en pondéré). Peut-être avez-vous raison sur tout le monde, mais peut-être avez-vous tort également. Je n’en sais pas plus que vous, mais si vous avez de bons arguments je suis disposé à changer d’avis.

Merci à tous, ravi de vous lire davantage.

Amicalement,
Ursule

Bonjour Mopp,

Merci de votre retour.

1. Oui, il faut supposer que l’on ne peut pas s’endetter plus, sinon il est plus intéressant de s’endetter de nouveau en utilisant les fonds propres comme apport/garantie/nantissement (au sens strictement financier).

Je n’ai pas compris votre commentaire sur les 70%. Si la banque considère entre 70 des loyers uniquement, c’est que vos loyers sont de 100%. Autrement dit elle vous empêche de vous endetter autant que ce que vous pourriez si elle comptait 100% des loyers. Pourriez-vous développer davantage ?

2. Je suis profondément en désaccord avec vous. Ce que vous appelez "indépendamment du risque" n’est pas indépendant du risque. Il s’agit du marché action mondial qui n’est certainement pas comparable à un levier x10, des options ou des cryptos (à noter qu’une gestion saine d’options produit un rendement intéressant sur le long terme, il est juste très difficile de back-tester ceci).

Pour rappel, le MSCI World (Large + Mid) n’a JAMAIS produit de performance négative sur 20 ans, alors que l’essentiel des cryptos n’a pas de track record aussi long. Si l’on observe le graphique ci-dessous que j’ai produit en août 2021, le rendement le plus faible que vous auriez pu obtenir aurait été de 2.7%/an si vous aviez investi en mars 2000.



La médiane de cette série étant 8.1% (distribution des performances ci-dessous) ; je ne pense pas que l’on puisse qualifier un investissement produisant ces performances avec ce niveau de risque "très risqué".



Par ailleurs, un indice x10 vous enverrait au tapis à la première chute de 10% des marchés : sachant que la moyenne des maximum drawdowns annuels sur le S&P500 est d’environ 11% depuis 1990, il est probable que cet évènement se soit produit au moins 15x depuis cette date.

Je pense donc que la comparaison entre l’immobilier et les actions mondiales via ETF se vaut, mais pas celle entre les actions mondiales via ETF et celle des cryptos, produits à levier ou options.

Amicalement,
Ursule

Ursule, le 03/04/2022 a écrit :

- Je vous confirme que j’ai bien pris l’augmentation annuelle de la valeur de l’actif.

Certes, vous l’avez pris en compte, mais je n’ai pas l’impression que vous l’ayez pris en compte dans le rendement que vous calculez. L’inclure dans le rendement annuel, c’est autre chose que ce vous faites.

Pire, en relisant, je ne comprends pas pourquoi vous calculez le "rendement sur fonds propres du loyer via dette".
Les fonds propres, ce sont la partie désendettée + l’augmentation de valeur + l’apport. Autrement dit, ce qu’on récupérerait si on revendait le bien. Si on revendait ce bien, c’est ce montant que l’on pourrait placer sur le marché actions. Jusque là, on est d’accord.
Tant que ces fonds propres sont dans cet actif, l’actif rapporte la totalité du loyer. Si on revend le bien, on se prive de la totalité du loyer. Donc, à mon avis, c’est la totalité du loyer qu’il faut rapporter aux fonds propres. A mon avis, il faut calculer le "rendement sur fonds propres du loyer total" et non pas "du loyer via dette". Si le but est de répondre à la question "mes fonds propres sont-ils mieux placés dans ce bien immobilier plutôt que sur le marché actions ?", il faut regarder combien rapporte le bien immobilier (= la totalité du loyer + l’augmentation de valeur) et le comparer à ce que rapporteraient les mêmes fonds propres placés dans des actions.

Franchement, j’ai l’impression que vous amputez doublement le rendement du bien immobilier :
- une première fois en n’incluant pas l’augmentation de valeur comme étant du rendement annuel
- une deuxième fois en ne comptant que le loyer via dette, ce dont je ne vois pas de justification logique.

Si vous arrivez à m’expliquer pourquoi vous ne retenez que le loyer via dette et à me convaincre que c’est pertinent de raisonner ainsi, je vous tirerai mon chapeau.

- "La meilleure approche de la diminution du risque, c’est la diversification" : oui, si votre objectif est de diminuer le risque. Vous conviendrez néanmoins qu’en diminuant le risque, on diminue aussi mécaniquement le rendement.

Absolument pas. Vous faites une erreur de logique. Pour un actif pris isolément, le rendement rémunère le risque. Par contre, la diversification amène une baisse du risque, par le simple fait de ne pas mettre tous les oeufs dans le même panier et sans baisse de rendement.

Explication : l’action A rapporte 5 % par an. Ce rendement est celui que le marché juge comme rémunérant correctement ce risque.
1ère solution : J’ai 100000 € à placer sur mon PEA. Je met tout sur l’action A. Je suis donc très fortement exposé au risque que l’entreprise A se plante.
2e solution : au contraire, je sélectionne 100 entreprises, toutes à 5 % de rendement donc avec le même risque vs rendement, mais  ce sont 100 entreprises variées, en secteur d’activité et en secteur géographique. Je mets 1000 € sur chaque. J’ai beaucoup moins de risque, car il est peu probable que 100 entreprises, de secteurs d’activité et de zone géographiques variées, se plantent toutes en même temps.
Avec le même raisonnement, si je veux acheter pour 500 000 € d’investissement locatif, à même rendement, j’aurais moins de risque si je prends 5 biens à 100 k€ (variés en nature et en emplacement), qu’un seul bien à 500 000 €.
Avec le même raisonnement, à rendement égal entre l’immo et les actions, j’ai moins de risque en ayant (par exemple) la moitié de mon patrimoine en immo et l’autre moitié en actions, que 100 % actions ou 100 % immo.

RadioInvest a écrit :

- Si la probabilité d’impayés est de 1% (pour un même segment de marché par ex le résidentiel), est-ce que l’on diminue le risque d’impayés si l’on détient 5 biens immobiliers ?

Si l’on considère que chaque locataire pris isolément a le même risque de faire des impayés, avec 5 biens au lieu d’un :
- on multiplie par 5 la probabilité d’avoir un impayé.
- on diminue énormément la probabilité de perdre tout le revenu d’un coup. Et c’est bien là l’avantage. On est plus résilient.

Avec un seul bien, un impayé = perte de tout le revenu.
Avec 5 biens, un impayé = on perd 1/5e du revenu. Les 4/5e restent disponibles pour continuer à faire face aux remboursements d’emprunt.

De la même façon, avec des actions de 100 entreprises différentes, on a 100 fois plus de risque qu’une entreprise se plante, que si on avait tout mis sur les actions de l’entreprise A. Mais, si une des 100 entreprises se plante, on ne perd qu’un centième de la mise.

Le risque, c’est probabilité x gravité.

Pour être précis, j’aurais donc du dire : "en diversifiant, on augmente la probabilité du risque, mais on diminue sa gravité, donc on devient plus résilient".

Dans une optique de se constituer une rente, ce qui est tout de même l’objet du forum, la catastrophe, c’est la perte du capital. C’est pour cela que la diversification, qui permet de diminuer la gravité d’une perte sur l’un des actifs détenus, est très recommandée.

Il vaut mieux, à mon sens, 100 k immo, 100k actions et 100k private equity que 3 biens immo de 100k

Ce n’est pas la question. Je parlais d’une répartition à l’intérieur du secteur immobilier du patrimoine, étant entendu qu’un patrimoine bien réparti ne doit contenir qu’une partie d’immobilier. Supposons qu’une personne qui a un patrimoine globalement bien réparti veut affecter 300 k€ à l’immobilier. C’est dans ce cadre que je disais qu’il vaut mieux répartir ces 300 k€ sur 3 biens immo que sur un seul.

L’impayé de loyers n’est pas le seul risque. Vous avez le risque de vacance locative durable, le risque d’une copro qui part à vau-l’eau, le risque d’évolution négative du quartier / de la ville, le risque d’évolution juridique (nationale ou locale, type encadrement des loyers et permis de louer suite à un changement politique de la commune), le risque de changement de goût et de mode de vie des locataires, etc.

Par exemple, avec 300 k€ d’immobilier, vous pouvez avoir :
- une seule grande coloc de 4 chambres dans une ville assez recherchée.
- un petit studio meublé dans une ville assez recherchée, un appartement de 70 m² dans une ville moins recherchée qui sera loué nu en Loc’Avantages, et un petit local commercial "premium" dans une ville assez recherchée mais différente de la première. Vous avez donc 3 dispositifs fiscaux différents (LMNP au réel, foncier en Loc’Avantages et foncier classique), 3 typologies différentes de bien, 3 villes différentes. Tout cela en restant à moins d’1/2 de route de chez vous.
A mon avis, la seconde répartition est bien plus résiliente que la première. Mais c’est vrai que c’est plus de travail.

Ursule a écrit :

Votre premier point omet l’apport de départ, qui constitue aussi les fonds propres. Cet argent serait aussi placé, générant donc les 5% de l’exemple.

Ce que j’ai omis ce n’est pas l’apport (10% dans votre exemple) mais les frais d’achat (8%). Sauf erreur, vous ne retrouverez pas ces frais si vous revendez, et donc vous ne pourrez pas les placer a 5% en actions.

Plus généralement, après relecture et réflexion, je suis plutôt convaincu comme B2K que vous devriez considérer le résultat complet de l’investissement à levier, i.e. la totalité du loyer ainsi qu’une année de revalorisation du bien moins le charge d’intérêt liée à la dette - et pas uniquement le loyer issue de la dette. A comparer avec la performance obtenue par le réinvestissement en actions des fonds disponibles après revente.

Bonjour à tous,

J’apprécie beaucoup la réflexion et les critiques à ce sujet, je trouve cela intéressant.

@Bernard2K et deadpool:

Bernard2K a écrit :

Tant que ces fonds propres sont dans cet actif, l’actif rapporte la totalité du loyer. Si on revend le bien, on se prive de la totalité du loyer. Donc, à mon avis, c’est la totalité du loyer qu’il faut rapporter aux fonds propres. A mon avis, il faut calculer le "rendement sur fonds propres du loyer total" et non pas "du loyer via dette". Si le but est de répondre à la question "mes fonds propres sont-ils mieux placés dans ce bien immobilier plutôt que sur le marché actions ?", il faut regarder combien rapporte le bien immobilier (= la totalité du loyer + l’augmentation de valeur) et le comparer à ce que rapporteraient les mêmes fonds propres placés dans des actions.

Je suis d’accord avec vous : la rentabilité est produite par l’ensemble de l’actif, ce qui est bien là l’intérêt de l’effet de levier via endettement. Je comprends bien que la totalité du loyer constitue le retour sur investissement. Néanmoins, vous devez soustraire à ce raisonnement le fait que vous pourriez faire le même placement sans dette ; il faut donc calculer l’écart entre un placement via dette et un placement sans dette. Un appartement à 200k sur fonds propres vs un immeuble à 2M dont 90% via dette pour le même rendement par exemple. Si l’un et l’autre rapportent la même chose (toutes choses égales par ailleurs -- énergie, temps passé, contraintes…) en termes de % de rentabilité, soustraire le rendement de l’appartement à celui de l’immeuble revient à donner un rendement à la dette. Or, pour répondre à la question "Mieux vaut-il vendre et placer à x% plutôt que de conserver la dette en l’état ?", il faut donner un rendement à cette dette. Le rendement de cette dette est l’écart en montant entre les deux biens, soit 0.9x les loyers de l’immeuble (1 - 200/2’000).

Bernard2K a écrit :

Si vous arrivez à m’expliquer pourquoi vous ne retenez que le loyer via dette et à me convaincre que c’est pertinent de raisonner ainsi, je vous tirerai mon chapeau.

Êtes-vous convaincu ?

Bernard2K a écrit :

Franchement, j’ai l’impression que vous amputez doublement le rendement du bien immobilier :
- une première fois en n’incluant pas l’augmentation de valeur comme étant du rendement annuel
- une deuxième fois en ne comptant que le loyer via dette, ce dont je ne vois pas de justification logique.

Pour le second point, j’y ai répondu dans ma réponse précédente et je suis curieux de vous lire. Pour le premier par contre, vous avez complètement raison, je n’avais pas inclus le rendement lié à la capitalisation dans le précédent tableau. Je n’avais pas encore compris votre message précédent.

C’est chose faite, et voici ce que cela donne :

Bernard2K a écrit :

Absolument pas. Vous faites une erreur de logique. Pour un actif pris isolément, le rendement rémunère le risque. Par contre, la diversification amène une baisse du risque, par le simple fait de ne pas mettre tous les oeufs dans le même panier et sans baisse de rendement.

Explication : l’action A rapporte 5 % par an. Ce rendement est celui que le marché juge comme rémunérant correctement ce risque.
1ère solution : J’ai 100000 € à placer sur mon PEA. Je met tout sur l’action A. Je suis donc très fortement exposé au risque que l’entreprise A se plante.
2e solution : au contraire, je sélectionne 100 entreprises, toutes à 5 % de rendement donc avec le même risque vs rendement, mais  ce sont 100 entreprises variées, en secteur d’activité et en secteur géographique. Je mets 1000 € sur chaque. J’ai beaucoup moins de risque, car il est peu probable que 100 entreprises, de secteurs d’activité et de zone géographiques variées, se plantent toutes en même temps.
Avec le même raisonnement, si je veux acheter pour 500 000 € d’investissement locatif, à même rendement, j’aurais moins de risque si je prends 5 biens à 100 k€ (variés en nature et en emplacement), qu’un seul bien à 500 000 €.
Avec le même raisonnement, à rendement égal entre l’immo et les actions, j’ai moins de risque en ayant (par exemple) la moitié de mon patrimoine en immo et l’autre moitié en actions, que 100 % actions ou 100 % immo.

A moi de vous répondre "absolument pas"

Mettons nous d’accord sur la définition du risque selon le Larousse, puisque je pense que c’est ce qui justifie notre divergence d’opinion. J’étais parti sur la définition "vulgaire" dans ma précédente réponse, mais partons sur une définition stricte (au moins au sens financier). Je ne prétends apprendre le Français à personne (je n’ai pas l’étoffe pour cela), mais il me semble qu’il est important de bien définir de quoi on parle pour pouvoir se mettre d’accord dessus :



Le risque est définit par le Larousse comme étant une probabilité. Diminuer le risque, c’est diminuer la probabilité d’occurrence d’un évènement. Pour nous entendre sur ce qu’est la définition du risque, il faut nous mettre d’accord sur ce qu’est le risque que l’on veut éviter/diminuer.

Le risque de défaut ne diminue pas en achetant 5 biens plutôt qu’un seul. Mathématiquement, il augmente. Mettons qu’il soit de 1% par an, sur une période de 10 ans, un actif présentera une probabilité d’au moins un défaut de 9.5% ((1-(1-1%))^10) contre 9.5% PAR actif si vous en achetez 5. Par contre, ce qu’il me semble que vous décrivez, c’est que l’impact d’un défaut sur un seul actif est bien plus important que l’impact du défaut d’un seul des 5 actifs. Or, la méthode pour calculer l’impact total  est l’espérance de gain, c’est à dire la probabilité de l’occurrence d’un risque multipliée par l’impact de ce risque : et 5x un cinquième de l’impact ou 1x l’impact, cela revient au même. Dans la pratique, le risque n’a pas augmenté, et le coût non plus. C’est l’importance du problème à un moment donné, s’il se produit, qui diffère. Autrement dit le "maximum drawdown".

Dans votre explication, vous considérez donc que garder un peu d’immobilier et un peu d’actions est plus sain que de ne posséder que des actions ou que de l’immobilier. Il faut donc une nouvelle fois définir ce que vous considérez comme risqué dans la concentration : sur 20 ans, les marchés actions semblent relativement peu risqués sur la base du passé, plus ou moins de la même manière que l’immobilier. Cela semble vouloir dire que l’un ou l’autre comporte un niveau de risque limité. Si vous essayez de réduire la volatilité de votre patrimoine, effectivement, diversifier est une bonne solution. A contrario, si vous essayez de diminuer le risque, il faut changer de classe d’actif.

Posséder un peu d’immobilier et un peu d’action de diminue pas le risque (c’est à dire la probabilité d’une perte sur un actif), cela l’augmente (puisque plus d’actifs). Cela diminue néanmoins la force de l’impact sur tout le patrimoine en même temps (le maximum drawdown, ou la volatilité). Mais si vous fermez les yeux pendant 20 ans sur la volatilité, il me semble difficile de préférer l’un à l’autre ou de reprocher aux actions d’être risquées. Sur 20 ans, on peut donc tout à fait justifier placer son argent sur les marchés de la même manière que sur de l’immobilier à niveau de risque sensiblement similaire, toutes choses égales par ailleurs.

@Mopp:

Mopp a écrit :

Vous incluez votre propre perception du risque à l’équation, vision qui ne correspond pas à celle d’une banque ou du marché.
Au final vos conclusions sont basées sur votre propre ressenti du risque actions vs immobilier (= vous considérez qu’à long terme les perspectives sont meilleures pour un risque similaire). Vous trouverez peu de personnes ayant envie de s’exposer à 100% au marché actions dans la réalité, et la diversification dans l’immobilier est juste une composante indispensable de votre problème dans le cas général de monsieur tout le monde.

L’étude empirique que j’ai postée plus haut, les papiers de synthèses de banques d’investissement et toutes les études similaires publiées dans les revues à comité de lecture dans un but de recherche académique semblent montrer que le marché action n’est pas un marché risqué sur le long terme. Il me semble donc que vous m’attribuez à tort un biais que vous avez vous-même Factuellement, sur la base du passé, le marché action n’est pas substantiellement plus risqué que le marché de l’immobilier. Ce n’est pas MA perception du risque, c’est un fait historique avéré. Dire le contraire est donc une perception erronée du passé.

Par ailleurs, ce n’est pas parce que "peu de personnes" pense X ou Y que ces personnes ont tort ou raison. Le nombre de personne ne définit pas ce qu’est la vérité. Le grand nombre ne fait pas vérité. Pour citer Coluche "Ce n’est pas parce qu’ils sont nombreux à avoir tort qu’ils ont raison". Si l’on regarde le passé, ces gens ont même tort. D’ailleurs, la moyenne de performance du petit porteur est bien plus faible que la moyenne du marché, alors que le nombre de petits porteurs est bien plus grand que celui de gros porteurs.

Mopp a écrit :

Vous extrapolez des performances historiques passées, ce qui revient à considérer qu’elles sont suffisantes et représentatives du futur. Or c’est faux :
- Elles ne sont pas suffisantes. Imaginez que le marché actions baisse de 90% une fois tous les 100 ans. Vous n’avez pas 100 ans d’historique, donc vous n’avez potentiellement encore jamais observé cette baisse. Avec des statistiques vous ne pourrez jamais capter le "vrai" max drawdown puisqu’il n’a jamais été observé
- Elles ne sont pas représentatives : le contexte économique, le contexte des taux, le contexte géo-politique, le contexte climatique ont énormément changé. Qui peut vraiment savoir si les performances passées représentent le futur ?

Cet argument est irrecevable en l’état selon moi. Évidemment l’approche n’est pas parfaite (mais citez moi une méthode qui le soit pour prédire l’avenir), mais on ne peut pas balayer un argument sous prétexte qu’il se base sur le passé. Les études empiriques (basées sur le passé, l’expérience, le nombre d’occurrence…) sont le terreau de toutes les disciplines scientifiques, que ce soit dans la médecine (vos médicaments et opérations sont testés empiriquement sur un grand nombre de personnes), dans l’assurance (les primes sont calculées sur la base de probabilités de risque qui sont relevées empiriquement), dans l’industrie, la finance, etc.

Pour rester dans la finance, une partie des modèles de gestion du risque qui ont donné des prix Nobel est basée sur l’analyse du passé comme meilleur élément qu’une approche statistique (c’est à dire sur le hasard). Vous dites que ces études ne sont pas représentatives alors que le marché actions existe depuis plus de 100 ans, à traversé des guerres mondiales, des phases de dépression, de croissance délirante, des bulles… je ne vois pas bien comment vous pourriez justifier que nous sommes dans une phase tout a fait différente aujourd’hui sans arguments très solides. Des milliers de milliards sont gérés selon ces modèles empiriques et il faudrait de nouveau des arguments très sérieux pour remettre en cause ces équations.

Par ailleurs, pour répondre de manière mathématique à votre argument mathématique : un évènement qui se produit 1x tous les 1’000 ans n’a qu’une probabilité de 30/1000 de se produire dans les 30 prochaines années. C’est à dire 3%.

Autre point, si vous remettez en question ce modèle de risque pour le marché actions, je ne vois pas bien pourquoi cela ne remettrait pas en compte celui de l’immobilier. Auquel cas, considérer que le marché action est plus dangereux que celui de l’immobilier semble encore moins pertinent.

Bref, vous me demandez si je peux savoir si les performances passées représentent le futur, je vous demande si vous pensez avoir une meilleure solution que celle-ci, qui a déjà bien fait ses preuves ?

Amicalement,
Ursule

Bonjour à tous,

Merci de vos contributions.

Mopp, le 06/04/2022 a écrit :

Je suis un professionnel de l’assurance et de la finance, spécialisé dans la gestion du risque.

Mopp, on peut dégainer nos CV tous les deux et se targuer de titres pompeux en affirmant que nous sommes les meilleurs, mais il me semble que cela ne sert pas l’intérêt de la discussion. J’ajouterai donc, et seulement pour remettre ma légitimité dans le contexte, que je suis aussi un professionnel de la finance spécialisé dans la gestion du risque.

Mopp, le 06/04/2022 a écrit :

Au cours de ma carrière, je n’ai jamais vu une seule décision basée uniquement sur les statistiques. Aucune.

C’est donc à se demander si vous avez travaillé dans la finance de marché ; toutes les options sont évaluées grâce à leur volatilité implicite (basée uniquement sur le passé et les statistiques), tous les indicateurs techniques des plateformes (Bloomberg, Reuters…) sont basées sur des données historiques et/ou statistiques (moyennes mobiles, volume, prix, retracements, etc…) , et surtout, une grande partie des desks de trading calcule son exposition au risque (permettant donc d’autoriser de manière automatique et systématique les ordres de chaque trader) grâce aux modèles de VaR (Value at Risk) qui se base sur l’historique et les statistiques. Je pourrais vous citer un par-terre de décisions basées uniquement sur l’historique.

Ce que vous dites est pleinement erroné, le passé est la base de la majorité des décisions d’investissement.

Mopp, le 06/04/2022 a écrit :

Alors évidemment, vous avez peut-être raison contre tous. Néanmoins, à moins qu’il existe un monde parallèle de la finance, je vous assure que vous déformez complètement les études effectuées par les professionnels du secteur.

Vous affirmez une nouvelle fois sans prouver, ce que je trouve dommage. Je suis curieux de lire la moindre étude qui prouve que le marché action mondial est aussi risqué que vous semblez l’affirmer. J’ai pris le temps de vous montrer que le rendement du marché action mondial sur 20 ans a toujours été positif jusqu’à ce jour, prenez au moins la peine d’étayer vos propos et de me fournir une source qui montre le contraire, ce que vous n’avez pas fait jusqu’à maintenant. Je vous renvoie au passage vers l’étude Trinity sous sa forme originale des années 90 ou sa forme mise à jour plus récemment, qui une nouvelle fois vous prouvera le contraire.

Bernard2K a écrit :

J’ai l’air de plaisanter mais votre erreur de logique est fondamentalement celle-là : vous comparez deux choses différentes : le revenu via dette du bien immobilier vs le revenu total des actions : c’est aberrant. Vous comparez des choux et des carottes.

Non, je compare ce que j’ai pris comme hypothèse de départ : soit je vends mon actif, rembourse mon crédit et alloue le produit de la vente en actions, soit je conserve mon crédit. La comparaison est donc bien un actif leveragé contre un actif qui ne l’est pas.

Je compare donc deux scénarios possibles : je trouverais sous-optimal d’investir en immobilier sans dette et je ne pourrai pas investir en bourse avec de la dette, donc je ne compare que ce que je peux faire. On peut toujours comparer autre chose, mais ce ne sont pas des scénarios très crédibles, donc j’en vois mal l’utilité.

Vous pouvez remettre en question cela, mais c’est la question que j’ai posée en préambule, et celle à laquelle j’ai essayé de répondre, que cela vous convienne ou non Ce n’est pas comparer des choux et des carottes, c’est comparer deux scénarios qui s’offrent à moi (et à beaucoup de gens dans la même situation).

Jaylis a écrit :

L’un a le droit a de l’argent presque gratuit et l’autre non ?

A moins que vous ne trouviez un banquier qui vous prête de l’argent pour investir en bourse, la réponse est oui. Ce n’est pas moi le responsable, c’est votre système bancaire. C’est exactement ce qui se passe dans la pratique.

Bernard2K a écrit :

En fait, vos démonstrations sont fausses car vos concepts sont faux. Vous utilisez des concepts savants (écrits en anglais, ça fait plus classe : equity_over_leveraged_real_estate) mais vous ne prenez pas le temps de vérifier s’ils ont un sens pratique, si cette façon de raisonner est pertinente. Et, fondamentalement, vous faites une grosse erreur de logique que mon prof de maths de collège appelait déjà "comparer des choux et des carottes".

C’est un argument ad hominem déplorable. Le titre du document est en Anglais parce que je sauvegarde mes fichiers en Anglais, et il n’est nullement utile à la réflexion. Il me semble que parler Anglais n’est plus une exception depuis des dizaines d’années, c’est bien dommage que l’on prenne encore la peine de le noter aujourd’hui.

Par ailleurs, mon raisonnement a de pratique la finalité qu’il en a : je vous rappelle une nouvelle fois que les choix qui s’offrent à moi ne sont pas d’investir à crédit dans le marché action ou d’investir sans crédit dans l’immobilier (puisque sous-optimal). Le vôtre est purement théorique, puisqu’il ne s’agit pas de ma situation ni de celle de tous les gens confrontés à ce choix. Il me semble que l’erreur de logique est plutôt dans votre raisonnement.

Mettons nous d’accord pour dire que nous ne sommes pas d’accord. Ou, pour vous faire plaisir "Let’s agree to disagree" comme disent les Anglais. Apparemment, ça fait plus classe

Bernard2K a écrit :

Merci quand même pour cet échange intéressant et instructif, mais bon, toutes les bonnes choses ont une fin.

Merci à vous, au plaisir d’échanger.

Amicalement,
Ursule