Martinsa [Mulhouse] : étude de cas immobilier (immeuble entier à refaire)

Merci pour la réponse rapide

Au niveau du prix moyen constaté dans le quartier de la vente, on serait plutôt à 1300€ mais le quartier est en mauvais état et est entrain d’être rénové ce qui explique partiellement un prix de vente peu élevé je pense en plus du côté populaire. Une vingtaine d’immeuble sont en travaux après avoir été tout juste rachetés dans le pâté de maison. Gentrification ?

J’ai fait un mauvais copié-collé, j’arrive plutôt à 1280€ de crédit (1280*240 = 307 000€ = emprunt + intérêt 1,45%) pour 1770 € de loyer mensuel. Donc 250 € de cash-flow sans vacances locatives. Cela me parait cohérent : j’ai enlevé 140 € de taxe-foncière, 30 € d’assurance, 60 € d’entretien, il me reste à peu près 250€ de cash-flow, je compte 0€ d’impôts vu que j’amortis les travaux. Ai-je oublié un point ?

Concernant ma nécessité d’investir maintenant, d’ici 5 mois, ma situation changera et je ne pourrai plus m’endetter. D’où l’envie de ne pas trop tarder quitte à avoir un investissement pas extrêmement rentable en terme de cashflow, je compte aussi sur le remboursement du prêt par les loyers pour revendre d’ici 5 ans.

Pour la question des biens qui partent vite, oui j’ai fait des offres pour d’autres immeubles et ils sont partis quasiment au prix affiché, avec 0 de cash-flow dans des quartiers pas terribles. De plus, il existe peu d’immeuble vendus vide, c’est un avantage de celui-ci.

Concernant les travaux, je pourrai faire d’autres devis une fois que j’aurai signé le compromis le cas échéant. 1000€ / m2 pour une réfection intérieur totale me parait sensé mais on doit toujours pouvoir améliorer.

Je trouve que vous avez trop d’hypothèses et peu de certitudes.
Un mauvais quartier qui va s’améliorer et dont les prix au m2 vont flamber je n’y crois pas une seule seconde, d’autant qu’on est plutot dans une période de prux immobilière haute (on va dire en moyenne en France un bon 15% de hausse avant 2018 et bien plus encore dans certains secteurs)

Si le prix est à 1300eur dans le quartier visé et que vous êtes à 2000eur après travaux et qu’en plus vous avez pour objectif de revendre sous 5 ans vous allez vers une très forte moins value et pire encore si le marché baisse d’ici là.
Vous avez néanmoins une expérience en immo, est elle concluante, avez vous un cashflow positif?
Vous aviez acheté au prix du marché?

Il y a beaucoup d’immeubles défraichis en rénovation, très bien mais celà ne veut il pas dire que beaucoup de biens rénovés vont se retrouver à louer sur le marché?
Comment vont se démarquer vos F2 dont les loyers semblent plutôt ambitieux?
Vous avez intégré le cout de l’ameublement de 3 F2 dans vos calculs? Il y a une demande pour ce type de biens dans le quartier?

Envisager de faire des travaux après la signature du compromis n’est pas une bonne idée :
- s’il y a des surprises découvertes par un autre pro (toiture, plomberie, branchement des eaux usés à refaire, réseau électrique…) vous ne pourrez plus vous rétracter.
Le pro en lien avec l’agence a tout intérêt à minimiser le cout des travaux pour rendre attractif le prix après travaux.
- l’agent immobilier va trainer les pieds pour vous donner des rendez-vous une fois le compromis signé. Il aura considéré que son travail est terminé.
Sans avoir forcémenent un chiffrage précis de chaque poste, il faut au strict minimum que vous ayez en tête la liste exhaustive de quelles sont les types de travaux à effectuer, dans quelle ordre et sous quel délai !
"Tout à refaire à l’intérieur et la toiture semble ok" est très insuffisant comme appréciation.

Edit :
on trouve assez facilement le bien sur leboncoin avec visite virtuelle.
L’état du bien est catastrophique, on voit sans trop s’attarder de l’humidité dans les combles non isolés.
Bref si vous voulez vous lancer, faites une étude sérieuse

Dernière modification par Letuche57 (08/04/2022 08h22)

Posez vous la question sur les enduits un peu partout, le MAP dans le grenier, le ciment sous les plinthes et les montants divers. Pourquoi faire ça sur un bien dans cet état.
Il semble y avoir eu des sondages, dans les plafonds, sur les cloisons.

Il doit y avoir problème d’humidité.
En plus l’immeuble est fermé depuis 10ans cf google maps.

De mon point de vue, c’est un nid à emmerde.

Le prix et les loyers estimatifs concordent totalement en tous cas.
Vous connaissez le secteur et le batiment Bernard2k?

Letuche : non je ne connais pas la ville. Je vois juste sur leboncoin des immeubles entiers à vendre, avec du 8 % de renta environ. Or, il me semble probable que ces vendeurs sont de petits malins qui se sont dit : "je rénove, je remplis de locataires, et après je vends du rendement".
Ou bien, ils se sont d’abord dit ""je rénove, je remplis de locataires". Ils voulaient être investisseurs dans l’immobilier locatif comme tout le monde. Et puis, quand ils ont vu l’engouement actuel, ils se sont dit "j’ai fait du 12 % de rendement, aujourd’hui les gens se contentent de 8 % donc je revends et j’empoche la plus-value".
Or, ces gens sont des petits malins. Donc, ils n’ont pas bradé les loyers. Or, s’ils vendent du 8 % de rendement dans des immeubles vendus entre 1000 et 1400 €/m², c’est que les loyers annoncés par le MDB sont 40 % trop chers.

Les ratios sont un puissant moyen d’analyse. Prix au m², loyer mensuel au m²… Par contre, sur un immeuble complet, attention à la différence entre surface privative et surface totale. Le MDB annonce un immeuble de 170 m² soit seulement 850 €/m². Mais on ne loue que les surfaces privatives soit 3x40 m² = 120 m². Ce qui fait qu’on a payé les parties privatives 145000/120 = 1200 € /m² avant travaux. Ouh, c’est cher.
Côté revenus, le loyer envisagé est de 590/40 = 14.75 €/m². Ca ne va pas. 10 €/m² serait plus réaliste.

Enfin, notez aussi qu’un tel immeuble, même très bien rénové, restera de l’ancien. Taille des fenêtres, escalier étroit et qui grince, odeur de cave, mauvaise insonorisation (si j’ai bien vu, le MDB est en train de poser du placo au plafond, sans insonorisation), etc. Certains locataires y trouvent du charme. D’autres vont dans une résidence récente, où ils ont un ascenseur, de grandes fenêtres, un balcon et une place de parking. C’est notamment à cause de la concurrence des logements récents que les loyers de ce genre d’immeuble ancien ne pourront pas être très élevés.

PS : HeisenbergPH, dans son court message, indique un "savoir-faire" de chercheur d’investissement locatif, dont vous feriez bien de vous inspirer. En quelques minutes, il a su trouver l’annonce, il a utilisé la visite virtuelle, il a repéré des signes que bien peu repéreraient (ciment sous les plinthes, enduit dans le grenier…), il a utilisé google street view pour voir l’évolution de l’immeuble dans le temps grâce à la "timeline"… + meilleurs agents sans doute, + peut-être castorus… Il y a tout un savoir-faire de recherche internet qui fournit des informations précieuses, mais qui nécessite de se former et de s’entraîner. On en parle peu, comme si ça allait de soi… En fait non, il y a bien peu de gens qui maîtrisent vraiment cet art de la recherche immo internet. Un agent du renseignement (un agent secret, un vrai !) a dit un jour, dans une formation que je suivais : "95 % de l’information est publique". Depuis, j’améliore sans cesse mes compétences de recherche de l’information publique…

Ce qui ne doit surtout pas être un prétexte pour ne pas aller voir sur place. Depuis son fauteuil, on recueille déjà de très précieuses informations (entre 50 et 80 % de l’information nécessaire ?) mais après, la visite terrain est indispensable. Celle où one vient pas seulement voir l’immeuble, mais où on prévoit du temps avant ou après pour traîner dans le quartier, interroger voisins et commerçants…

PS : lisez aussi des témoignages d’autres apprentis investisseurs, qui visent d’emblée un immeuble entier, c’est instructif :
Juradais [24] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)
Bed43fr [81] : étude de cas immobilier (immeuble de 6 appartements)
Bed43fr [31] : immeuble de rapport (grosse rénovation) p.2
Personnellement, je ne connais aucun cas réussi dans lequel un débutant s’est attaqué d’emblée à un immeuble à rénover entièrement. Les gens qui rénovent entièrement des appartements ou des immeubles (cricri77, lachignolecorse…) ont appris progressivement sur des cas de difficulté croissante.

Dernière modification par Bernard2K (09/04/2022 10h16)

Bonsoir,

martinsa a écrit :

@bascarol  : en LMNP, les travaux peuvent être amorti sur 10 ans contrairement à l’immeuble qui est plutôt sur 20/30/50 ans, donc ça permet de ne pas payer d’impôt durant 10 ans

Vous parliez de défiscalisation, un amortissement n’est pas une défiscalisation.

L’un est fiscal, l’autre comptable.

Cdt

Bonjour Bernard,

Bernard2K a écrit :

Sur l’amortissement :
bascarol, la distinction que vous faites ne tient pas vraiment. A partir du moment où les Impôts acceptent que les amortissements comptables diminuent le résultat fiscal, ils deviennent des amortissements au sens fiscal.
Mais je suis d’accord pour dire que le LMNP au réel n’est pas une défiscalisation. La comptabilité et la fiscalité d’un LMNP au réel suivent les mêmes règles que n’importe quelle autre entreprise imposée en BIC. Or, par définition, la règle commune n’est pas une défiscalisation. Une défiscalisation, c’est une règle fiscale spécifique, particulièrement avantageuse.

Certes j’ai pris un raccourci, même si l’objectif d’un amortissement est de réduire l’impôt, dire que c’est de la défiscalisation est un abus de langage, en ce qui me concerne.

Mais je maitrise mal le langage des BIC

J’ai défiscalisé dans un MH la globalité de mes travaux, mon IR c’est réduit du montant des travaux proportionnel à mon taux d’imposition, sauf erreur je ne peux les amortir (SCI IR).
D’ailleurs les règles fiscales sur les MH se sont un peu durcit en 2022 puisqu’on ne peut plus faire de meublé avant 3 ans après la livraison. Mais la convention sur les droits de succession a été préservée (ouf).

Oui comptablement il existe l’amortissement fiscal, mais cela reste pour le logiciel et l’investissement dans le capital des entreprises innovantes, reste encore à démontrer que l’entreprise est innovante ! Voir l’émission sur M6 " Qui veut être mon associé"  ou les Simoncini, Larcheveque et autres Delphine André ont trouvé le moyen d’investir de s’enrichir en défiscalisant sans contestation possible du fisc.  Leurs investissements étant rendu public, il sera difficile de démontrer le contraire

En terme de travaux, pour moi, la défiscalisation en LMNP restera le Censi-Bouvard, le reste n’est qu’amortissement.
On voit bien là la limite de langage entre amortissement et défiscalisation. Mais peut être que je fais aussi un abus de langage, ce qui m’arrange

Je vous vois venir, Bernard, sur le terrain du déficit foncier, est-ce une défiscalisation ?
Si l’acte du déficit foncier permet de réduire son impôt, on ne peut pas parler de défiscalisation puisque c’est un acte comptable et pas un règle fiscal a proprement parler. 
L’objectif est le même, et surement contestable lors d’un contrôle fiscal, mais ayant eu plusieurs contrôles (URSSAF et Fiscal)  j’ai appris a me méfier des mots et de leurs sens.

Je ne vous apprends rien, c’est juste pour l’explication de mon point de vue.

Cdt

Sur l’amortissement, je ne saurais me substituer à un expert-comptable ni à un fiscaliste.

En cas de doute, relire le Bofip…
tout cette partie
BIC - Amortissements - Règles de déduction | bofip.impots.gouv.fr
et notamment :
BIC - Amortissements - Règles de déduction - Durée et taux d’amortissement - Durée normale d’utilisation des biens amortissables | bofip.impots.gouv.fr
Bofip qui est bien peu clair car l’administration se refuse à donner des durées standard d’amortissement.

Voici mes quelques réflexions, qui sont peut-être simplistes :
- Le principe même de la décomposition en composants vient de l’idée qu’un composant en fin de vie doit être remplacé.
- manifestement dans un immeuble tel qu’envisagé, on achète : le terrain, les murs, planchers et toiture, et les menuiseries. Tout le reste est en fin de vie et doit donc être remplacé, donc tout le reste n’a aucune valeur.
- donc, je ventilerais le prix d’achat de l’immeuble en : terrain (non amorti), les murs, planchers (= structure, telle durée, telle proportion de la valeur), toiture (= étanchéité, telle durée, telle proportion de la valeur), et les menuiseries extérieur (telle durée, telle proportion de la valeur). zéro euro sur les composants HS tels qu’électricité, plomberie et revêtements.
- ensuite, les travaux permettent de refaire à neuf l’électricité, la plomberie, et tous les revêtements. Je ventile donc les factures de travaux dans 2 à 3 composants, selon les répartitions habituelles, par exemple 3 composants : électricité / sanitaire et plomberie / agencement et revêtements. Or, par exemple, quelle est la durée de vie d’une installation électrique refaite à neuf ? J’aurais tendance à dire 25 ans. En tout cas pas 10 ans. Dans un tel immeuble, on est sur le renouvellement total d’un composant, et non pas sur de simples travaux d’entretien, et c’est pour cela qu’il me semblerait inadéquat d’amortir les travaux sur 10 ans.

Je ne prétends pas avoir raison. Chacun est libre de penser différemment et chacun reste responsable de ses déclarations à l’administration fiscale.

Dernière modification par Bernard2K (13/04/2022 08h47)