Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse)

sgnu a écrit :

Pourquoi je perdrais les frais de mutation si la transition se fait au fur et à mesure?

Parce qu’il faudrait tout louer meublé dès le départ pour déduire ces frais : votre transition revient à faire un apport à la valeur vénale de vos différents logements (nu=> meublé) : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2076-PGP

Ok, donc je dois attendre "l’utilisation" complète de ces frais de notaire et de mes charges foncières en général avant de passer en meublé si je comprends bien. Sinon je les perds. Et c’est quand je vais flirter avec le bénéfice foncier qu’il sera opportun de passer en meublé?

sgnu a écrit :

Est-il considéré comme déficit foncier (tant que les biens sont en location nue) de déduire des travaux sans pour autant que le résultat fiscal soit négatif (déficit foncier) mais à 0 ou un léger bénéfice?

Non, un déficit foncier signifie juste un résultat foncier négatif.
Cà n’empêche que les travaux diminuent votre résultat foncier et par conséquent votre imposition (dans la limite d’un déficit de 10700€ par an).

Donc je peux effectuer des travaux et les déduire tant que je reste en bénéfice foncier fiscalement ou à l’équilibre. Dans ce cas là, je ne suis pas obligé d’attendre 3 ans après l’imputation de ces travaux pour passer en meublé?

sgnu a écrit :

La règle est simple : à partir de 500€ vous êtes obligé d’amortir, par contre en dessous de 500€ vous pouvez aussi choisir d’amortir (si celà correspond à une réalité). Ensuite à vous de voir si vous pouvez et voulez morceler pour passer des parties en charges.

Quelle est la durée d’amortissement pour les travaux? Cela se fait par composants?

sgnu a écrit :

Je vous conseille de lire des ouvrages sur la location meublée et vous trouverez des experts du sujet sur universimmo

Merci beaucoup! Ca va me faire de la lecture!

luc34 a écrit :

attention également aux nouvelles normes d’économie d’energie qui entrerons en  vigeur en 2025 et 2030

Ce sont des normes qui concerneront la construction de logements neufs et n’ont donc aucun rapport avec les investissements d’ @Emilie68

Effectivement en foncier il n’y a pas de charge récupérable "frais de mutation" par contre le choix fiscal du régime d’imposition (BIC ou Foncier) est un choix fait pour 3 ans. Si vous déduisez un déficit foncier  sur vos revenus "généraux" vous devez donc bien attendre 3 années avant de pouvoir passer en LMNP/BIC (sauf rembourser l’administration fiscale des avantages obtenus).

En BIC/LMNP les frais de mutation sont par contre une charge admise.

La durée d’amortissement est bien par composant donc variable selon la nature des travaux.

Emilie, si vous êtes toujours sur le même projet d’immeuble, je rappelle ce que j’ai dit plus haut :
Cas n°1) il y a forcément droit de préemption des locataires si c’est la première vente après la division (Article 10 de la loi du 31 décembre 1975)
Cas n°2) il y a droit de préemption des locataires même si c’est la seconde vente ou plus après division, sauf si vous prenez l’engagement de prolonger les baux pour 6 ans (article 10-1 de la même loi du 31 décembre 1975).

Avez-vous vérifié auprès du vendeur si c’est la première vente après division ? Avez-vous vérifié s’il a notifié les locataires de leur éventuel droit de préemption ?

Après, ça peut "se tenter" malgré tout si :
- le notaire accepte de procéder à la vente malgré le fait que le vendeur aurait omis de mettre en oeuvre le droit de préemption (ou bien, dans le cas n°2, si le même notaire "oubliait" d’inclure, dans l’acte authentique de vente, la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail de 6 ans). Donc il faut déjà un notaire quelque peu laxiste.
- aucun locataire ne décide d’attaquer la vente en justice.

Donc, pour résumer : ça peut se tenter, mais le risque légal existe.

J’ai un peu l’impression que vous avez zappé ma remarque puisque vous continuez d’envisager de passer rapidement les logements en meublé.

En tout cas je vous conseille de prendre votre propre notaire, et un bon !

Oui désolé pour la présentation,je ne suis pas doué avec un clavier,le texte est copier/collé,quand je   dis tous les logements c’est que la loi s’appliquera pour les  logements locatifs et RP gros consommateur d’énergie biensur et pas seulement aux logement neuf comme vous dite plus haut,

Mon intervention était juste pour signaler ce points à Emilie qui veut investire dans un gros projet pour   la prémiere fois c’est tout,aprés chacun est libre de faire des recherches plus précise.

C’est un sujet intéressant et d’importance pour les investisseurs.

Pour moi le Sénat à rejeté, pour l’essentiel, le projet de loi dont vous parlez le 13/08/15 Engager la France dans la transition énergétique - Sénat en ne votant pas l’article 6 qui obligeait à la rénovation.
La loi publiée est ici LOI n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte | Legifrance mais ma lecture est peut être erronée ?

DDtee : ce ne sont pas les sénateurs mais le conseil constitutionnel qui a rejeté l’article 6. Cf la partie "Concernant l’article 6" de cette décision :
Décision n° 2015-718 DC du 13 août 2015

Il reste donc l’article 5 de la loi de transition énergétique :

Avant 2025, tous les bâtiments privés résidentiels dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an doivent avoir fait l’objet d’une rénovation énergétique.

Soit, concrètement, les bâtiments classés F et G au DPE.

Pour autant, je ne serai pas étonné que cette disposition subisse des aménagements d’ici 2025 : soit report de l’échéance, soit "ne s’applique que si la consommation totale de l’immeuble dépasse tel seuil".

J’ai trouvé un article très intéressant sur le site:  le particulier.fr    immobilier  transition énergétique,  il décode la loi qui a été voté

Bonjour sgnu,je pencherais plutot pour une consommation par appartement.

Quand à la conso différente entre studios identiques,elle provient peut ètre du fait que certain des locataires gèrent mieux leurs électricité.Vu que pour le calcul du DPE,le technicien prends en compte les factures des 3 dernières année quand il peut les avoir.

       cordialement,  luc

Bernard2K a écrit :

Il reste donc l’article 5 de la loi de transition énergétique :

Avant 2025, tous les bâtiments privés résidentiels dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an doivent avoir fait l’objet d’une rénovation énergétique.

Soit, concrètement, les bâtiments classés F et G au DPE.

Les DPE de mes immeubles sont vierges car je ne suis pas en mesure de fournir une facture pour le chauffage.
Pas convaincu que de contraindre, quand les diagnostics ne fournissent pas une note soit très efficace

Bonjour setanta,vous allez rigoler mais je suis une vraie bille avec un pc,mes seul compètences se limite à on/off

Emilie68 a écrit :

- Quel logiciel (ou autre) utilisez-vous pour gérer les quittances et l’organisation en général?

Pour l’outil, y a une discussion spécifique ici

Emilie68 a écrit :

- Quelle APNO prenez-vous pour vos bien en meublé?

- Quelle Assurance sur les loyers impayés et vacances locatives prenez-vous sur vos bien en meublé?

Comme toutes les assurances, celle qui me fait un bon rapport qualité prix (pour le moment, j’ai déjà éliminé Groupama qui couvre pas les vol/dégradations en PNO et la MATMUT qui sont très bon pour ne pas rembourser)
Là, je prend l’assurance de la Banque populaire, car j’ai un bon conseiller, on verra dans le temps (et les sinistres à venir) ce que ça donne.

A vous de faire le choix.
Personnellement, je privilégie la caution solidaire, qui est gratuite.
J’ai tenté aussi par 2 fois Visale, et à chaque fois avec un refus.

Donc ensuite, je fait pas mal au feeling, pour certains je peux zapper le garant/assurance impayé, pour d’autre non.

Par contre 2 remarques :
- L’assurance loyer impayé a des critères assez strictes. Il faut les suivre à la lettre pour être couvert.
- En nu, il n’est possible de cumuler assurance impayé et garant que pour les étudiants.