Comment optimiser la transmission de 2 M€ à ses descendants ?

carignan99 a écrit :

- De façon immédiate un patrimoine brut qui vaut 100k€ (je simplifie hein)

Mais un patrimoine net de zéro. Le parent ne s’appauvrit pas donc il ne transmet aucun élément de son patrimoine.

carignan99 a écrit :

- De façon différée (i.e. à l’issue du remboursement de l’emprunt) un patrimoine net qui vaut 100k€ (à nouveau je simplifie). Patrimoine qui peut ensuite ’gonfler’ par accumulation de réserves.

Ce futur patrimoine net dépend de la bonne exploitation de l’immeuble. Or, il peut y avoir des impayés, des squatteurs, une poutre qui menace de s’effondrer donc arrêté de péril donc obligation de reloger les locataire à ses frais, etc. Le rendement rémunère le risque, et l’accumulation de réserves n’arrivera que si le risque ne se réalise pas. Au moment de la mise en place de l’immeuble et de la SCI, le parent ne donne rien. La richesse future ne sera là qu’avec du travail et une part de chance. Fondamentalement, le parent dit à son enfant "si vous vous lanciez dans l’immobilier, vous pourriez peut-être en avoir des revenus futurs positifs", comme il pourrait lui dire ""si vous vous lanciez dans le commerce de tel bien ou service, vous pourriez peut-être en avoir des revenus futurs positifs". Il encourage son enfant à se lancer dans une forme d’aventure entrepreneuriale qui n’est pas sans risque.

Fondamentalement, qu’apporte le parent au moment de la mise en place de l’immeuble et de la SCI ?
- l’idée, l’encouragement à le lancer dans l’immobilier locatif.
- son temps de travail (pour la recherche de l’immeuble, son achat, les travaux, puis la gestion locative)
- ses compétences (pour la recherche de l’immeuble, son achat, les travaux, puis la gestion locative)
- éventuellement, sa garantie à l’emprunt bancaire.

Or, on peut apporter la même chose sans la SCI. Un parent peut dire à son enfant : "je vous encourage à investir dans l’immobilier locatif (= l’idée). Je vais vous aider à trouver le bon bien immobilier, puis je vous aiderai à tout mettre en place pour en avoir un revenu pérenne y compris gérer des travaux si nécessaire (= temps de travail et compétence). Concernant le banquier, s’il faut que je me porte caution je le ferai (= la garantie). Mais, c’est votre immeuble donc tout sera fait à votre nom propre". Est-ce que le résultat n’est pas EXACTEMENT le même (un immeuble productif de revenus en faveur de l’enfant), sans la complexité apportée par la SCI ?

Dans les deux cas, à partir du moment où l’investissement se fait à crédit, que ce soit en SCI ou en nom propre de l’enfant, au moment de la mise en place de l’immeuble, apport effectif de patrimoine net du parent, mesuré en euros : zéro. Si quelqu’un voit un net avantage à faire cet investissement à crédit sous forme de SCI plutôt que directement en nom propre de l’enfant, qu’il n’hésite pas à citer ce net avantage qui m’a échappé.

A mon humble avis, une fois de plus, l’outil (la SCI) encombre la tête et empêche de réfléchir. L’outil empêche de comprendre ce que le parent apporte vraiment, dans ce montage ; ce n’est pas de l’argent qu’il apporte, mais de l’idée, de l’encouragement, du temps de travail, des compétences, et une garantie qui rassure le banquier.

En fait, c’est peut-être cela la vraie utilité de l’outil : encombrer la tête et empêcher de penser. Combien de fois a-t-on vu sur le forum des cas d’investissement immobilier très bof bof, mais le porteur de ce projet se sentait rassuré parce qu’il ajoutait une usine à gaz SCI qui l’empêche de regarder droit dans les yeux le fait que son projet est très bof et notamment que le rendement est bas ? Là, dans l’optique de transmission de patrimoine et de relation parent-enfant, peut-être que la vraie utilité de l’outil, c’est d’encombrer la tête de l’enfant aussi, à savoir de l’obliger à investir dans l’immobilier locatif. Peut-être que le même enfant :
- si son parent lui dit, comme proposé ci-dessus, "investissez dans l’immobilier locatif, en votre nom propre, je vous aiderai", l’enfant aura le courage de lui répondre en substance "bof, c’est chiant l’immobilier locatif, c’est votre marotte mais pas la mienne".
- si le parent lui dit "SCI, notaire, donation des parts sociales avec démembrement et tout le tintouin", peut-être l’enfant serait-il ébloui par tous ces outils et tous ces mots compliqués, et se laissera-il embringuer dans un projet qui, fondamentalement, ne lui plaît pas vraiment…

Simples suppositions.

Dernière modification par Bernard2K (19/05/2022 11h22)

Je ne serais pas aussi tranchant que vous Cat.

Si vous le transmettez à 98 ans, le problème n’a en effet pas beaucoup avancé.
Si vous le transmettez à 60 ans , le problème a bien avancé.
Et si c’est fait avant, le problème devient franchement bien avancé.

La problématique de la file (transmission d’un capital de XXX€) n’est pas statique, elle est dynamique. Il me semble que :

- La question n’est pas : "comment transmettre d’un coup 2M€ en minimisant les droits de succession"?

- Mais que la question est plutôt : "comment transmettre un patrimoine d’une valeur de 2M€ d’Euros pour que à terme les droits de succession soient minimisés".

Le montage évoqué répond bien à la question. Puisque vous transmettez un patrimoine dont la valeur est de [2M€ - 2M€ d’emprunt + flux futurs de revenus].

Sauf que le fisc ne considère que les deux premiers termes (je simplifie bien entendu de façon un peu caricaturale, pour les besoins du propos). A nouveau : des flux futurs de revenus ont une valeur aujourd’hui.

Sur le fond, c’est d’ailleurs bien pour ça que la nue-propriété a une valeur (on valorise des flux futurs de revenus). Pareil pour un viager (on valorise des flux futurs de revenus).

Bernard2k a écrit :

Ce futur patrimoine net dépend de la bonne exploitation de l’immeuble…chance…

Pour le coup, j’entends bien ce point. Mais c’est le lot de toutes les transmissions. Qu’il s’agisse d’une RP, d’un immeuble locatif, d’une somme d’argent, d’’un meuble d’antiquaire, d’un PTF d’actions etc. Sa valeur future (i.e. post transmission) dépendra de plein de facteurs.

Bernard2K a écrit :

carignan99 a écrit :

- De façon immédiate un patrimoine brut qui vaut 100k€ (je simplifie hein)

Mais un patrimoine net de zéro. Le parent ne s’appauvrit pas donc il ne transmet aucun élément de son patrimoine.

Bien sur qu’il s’appauvrit. Il transmet 1) d’un droit de propriété et 2) de flux futurs de revenus (si pas d’usufruit). Ces deux éléments ont une valeur.

Bernard2K a écrit :

Bernard2k a écrit :

En fait, peut-être que le vrai usage de l’outil est effectivement d’encombrer la tête de l’enfant aussi, à savoir de l’obliger à investir dans l’immobilier locatif. Peut-être que le même enfant : …

Oui. cela étant et si le rejeton n’est pas content d’hériter d’un immeuble d’une valeur de 0.5, 1 ou 2M€ en ne payant que le strict minimum de droits de succession parce que c’est trop compliqué pour lui ou qu’il n’a pas d’appétence particulière pour l’immobilier … comment vous dire … et bien que le petit ingrat s’en débarrasse en en faisant don à une association caritative

Sur l’aide des parents : comment l’enfant pourrait-il investir avec leur aide?

- Au travers d’une donation? mais ça c’est déjà utilisé (les 100k€ p/an et tout le tintouin)
- Au travers d’un prêt familial? Pourquoi pas. Mais ça, ce n’est pas une transmission (c’est un prêt) donc (me semble t-il) hors-sujet.
- Au travers d’une caution bancaire? Peut-être mais la question est celle de la transmission donc manifestement, c’est hors-sujet
- Au travers de l’éducation, de la formation apportée à ses enfants etc. : ibid.

Sinon et sur le fond je regrette votre conclusion cassante. Nous avons simplement une divergence. Vous considérez que donner un droit de propriété sur un bien financé par emprunt + ses flux futurs de revenus n’ont aucune valeur aujourd’hui. Moi si (et je ne crois pas être le seul).

Si vous persistez malgré mes explications, vous y mettez de la mauvaise foi, c’est que je n’ai pas été assez clair. Ou peut-être suis-je à coté de la plaque (ce qui reste de l’ordre du possible hein).

Mais bon, on finit par jouer sur les mots. Ca ne m’empêchera pas de continuer à lire avec grand intérêt la file. Dans ma tête germe l’idée de transmettre ma holding avec un quasi-usufruit. Même s’il y a des emprunts dedans, ce devrait rendre le truc encore plus efficace

Pour recentrer : la question de la file de savoir comment transmettre au mieux un patrimoine qui vaut aujourd’hui 2M€.

Pas de savoir comment transmettre de façon instantanée 100% de cette somme en minimisant les droits de succession.

Mais bien de planifier, dans le temps (je vous renvoie au premier message de la file - qui s’inscrivait alors déjà sur une vingtaine d’années - et aussi de très nombreux posts : on s’inscrit dans le temps, pas à l’instant t).

Une manœuvre (simplifiée de façon caricaturale et après épuisement des donations simples etc.) consiste à :
- Acheter un bien pour XM€ en le finançant par l’emprunt, au sein d’une SCI
- Transmettre les parts de la SCI (peut-être même avant l’acquisition) - en NP ou PP
- Les flux futurs (i.e. post donation) vont rembourser l’emprunt
- In fine (après 10, 15 ou 20 ans), le (les) enfants ont une SCI avec un immeuble et 0€ d’emprunt.
- Et ils feront bien ce qu’ils veulent de cette structure le jour où ils en auront la PP (si ce n’est déjà fait).

Voili voilou, mission accomplie (en théorie puisque la pratique réserve bien entendu - et là on se rejoindra facilement - plein de ’pièges’ et/ou d’imprévus).

- le parent ne donne rien au moment de la mise en place.
Pas d’accord. Il donne par exemple la NP d’une société, avec des actifs et un passif. Ce n’est pas ’rien’.
Ce serait comme dire que donner de la NP d’une RP, ce serait comme ’rien donner’ (puisque le NP ne pourrait pas l’utiliser ni la vendre ni rien faire dedans).

- le parent force son enfant dans le choix de son investissement, à savoir l’immobilier locatif et pas autre chose.
Pas d’accord.
D’abord, ce type de montage n’est certainement pas exclusif d’autres mécanismes (si vous me citez en entier, vous noterez le ’après épuisement des donations simples etc.’
On ne parle pas nécessairement d’un ’all-in’ (ce qui est rarement une bonne idée). Il peut (et devrait?) y avoir autre chose (par exemple, de bêtes donations, une AV etc.) et pas ’pas autre chose’.
Ensuite, le parent ne force pas. Il donne. A ma connaissance, un enfant peut refuser une donation (quoique en écrivant cela, je ne suis pas certain à 100%).
Enfin, qui vous a dit que le parent prenait sa décision tout seul, sans en discuter avec le gamin?

- ce n’est pas sans risque.
Là je comprend et l’entend tout à fait. Perso je ne m’amuserai pas à ce mécanisme (je suis nul en immobilier et emprunter pour transmettre ne m’attire pas vraiment …). Si votre propos est de dire que ça ne convient pas à tout le monde, je suis bien d’accord. Ça ne vous convient pas, à moi non plus. Mais ça conviendra à d’autres.

Après le risque est une question de calibration, fonction de plein de paramètres. Et notamment :
- de l’âge du donateur : si c’est fait à 45 ans / durée emprunt 15 ans, ça laisse le temps de gérer ça (et le gamin n’a rien à faire). Pas pareil à 99 ans…
- Ou encore de la calibration de l’emprunt (pas obligé d’emprunter 100%…).
- Ou encore du type de bien acheté. Acquérir un immeuble tout pourri à rénover de fond en comble ne sera pas nécessairement l’idée du siècle.

Quand à cette idée selon laquelle il n’y a pas que l’immobilier dans la vie, vous avez bien raison. Perso, ce sera pas mal de valeurs mobilières dans la SC … certains estimeront sans doute que c’est bien plus risqué que de transmettre ’de la pierre’ (parce que chacun sait que l’immobilier est une valeur ’sûre’ . Du coup j’ai fait mon petit centriste : ce sera les deux!

Dernière modification par carignan99 (19/05/2022 18h28)

Que de réflexions intéressantes sur ce long fil !
Je lis ça et là que des nouveautés en fiscalité sont envisagées par Macron II.
Il est question que les petits-enfants (et mêmes les neveux et nièces, voire les enfants du conjoint dans une famille recomposée…) puissent bénéficier d’un abattement de 100 000 € ! Forcément, cela changerait pas mal la donne. L’abattement tous les 15 ans pourrait même revenir à son montant précédent, soit 150 000 €.
Ce ne sont que des rumeurs bien sûr… bref, affaire à suivre.

Dernière modification par Kistigris (20/05/2022 14h50)

CyberPapy a écrit :

Je n’ai par contre pas vu dans les solutions proposées la " mise en réserve".

Il faudrait peut-être faire une file distincte car le sujet est vaste et méconnu.
Je l’ai mise ICI

Cela vous a été suggéré ici par HeureuxUlysse et dans un format très proche par GBL ici (puis discuté entre GBL/Bernard2K/moi).

C’est très intéressant en effet. Peut-être que je pourrais appliquer cela à mon cas : j’ai hérité de la nue-propriété de quelques appartements mis en location (environ 20k€ parce qu’ils ne sont pas tous loués…) et d’un portefeuille d’actions générant un peu plus de 25k€/an de dividendes, ma mère en ayant l’usufruit.
Est-ce qu’il serait possible de monter une SCI pour les appartements et une SCP pour les titres, dont ma mère aurait les usufruits et moi les nue-propriétés afin qu’elle puisse mettre les produits de loyers & dividendes en réserve pour moi plutôt que de les percevoir ?

sjdc, le 01/06/2022 a écrit :

faire acheter une ruine à son fils et payer elle-même tous les travaux de rénovation.

Faire des travaux à ses frais sur le bien d’autrui (sans espérer en être remboursé un jour), c’est une donation.
- si c’est déclaré et que ça rentre dans les 100000 € d’abattement tous les 15 ans, pourquoi pas. Mais ça n’a rien d’une astuce. C’est exactement pareil que si elle avait donné l’argent à son fils pour qu’il paie les travaux lui-même.
- Ne pas le déclarer et espérer que les impôts ne le voient pas, c’est juste une fraude fiscale basique. Ce n’est vraiment pas une astuce qui mérite d’être mentionnée. C’est du même tonneau que de donner beaucoup d’argent en liquide, ou des objets de valeur, ou tout autre forme de don manuel non déclaré. C’est rapportable civilement et fiscalement pour la valeur que cela aura au moment du décès, donc potentiellement une grosse augmentation d’ici là. Ce n’est vraiment pas quelque chose que l’on peut conseiller.

En revanche, il y avait moyen d’optimiser pour que cela devienne vraiment une "astuce" : la mère achète elle-même la "ruine", puis elle donne la nue-propriété à son fils avec une convention de démembrement qui met tous les travaux à la charge de l’usufruitier, puis elle paie elle-même les travaux. Ca c’est légal puisqu’elle paie des travaux sur un bien qui lui appartient et sur lequel elle est tenue de faire les travaux à ses frais. Il y a quelques précautions à prendre et cela a été amplement discuté dans le présent fil à partir de ce message : Comment optimiser la transmission de 2 M€ à ses descendants ?

Sur cet aspect "risque d’être attaqué par l’administration fiscale" :
- au contraire de l’exonération de la PV sur la RP, la jurisprudence sur l’attaque par l’administration de démembrements semble peu fournie. Ce qui peut vouloir dire, soit que l’administration s’y intéresse rarement (très peu de contrôles à ce sujet), soit que cette jurisprudence de 2012 a bien été intégrée et que l’administration ne s’y risque plus. En tout cas, ça semble un domaine relativement "calme".
- Les enfants n’ont pas besoin d’être spécialement combattifs ou compétents, car sur un tel sujet on ne se défend pas seul, de toutes façons. Les enfants ont seulement besoin d’avoir les coordonnées d’un bon cabinet d’avocats fiscalistes, et de quoi payer ses honoraires. Quand on en est à réfléchir à ce genre de montage, ça veut dire qu’on a une certaine aisance financière, ça veut dire qu’on va transmettre aux enfants le nécessaire pour se défendre (à savoir, comme déjà dit : les coordonnées d’un bon cabinet d’avocats fiscalistes, et de quoi payer ses honoraires).

Comme me l’a dit le notaire : « jusqu’ici ça fonctionne… » ce qui ne présage pas de la bonne marche dans quelques décennies du truc…en me rappelant qu’il n’est lui même pas loin de la retraite et que cela ne constituait pas un conseil.

En complément, il recommande lors de la reconstitution de la PP de ne pas vendre le bien dans les mois suivants pour passer sous les radars, la encore, cette logique actuelle serait peut être totalement dépassée quand l’AI remplacera les agents des impôts : la logique des temps longs.

Comme mise en garde sur la doctrine fiscale girouette, il m’a rappelé que les gens ayant donné au maxi des 150 vers 2008 qui ont eu la mauvaise idée de mourir après la réforme Hollande de 2012 après les 10 ans d’avant mais avant les 15 ans actuels, ont été (leurs héritiers) repris par la patrouille et que toutes les contestations menées sur la non rétroactivité ont été perdues…