MauMiz [75018] : étude de cas immobilier (rue de Panama, 36 m2 210 k€)

MauMiz, le 17/05/2022 a écrit :

- Des gens de ce quartier pourraient m’en parler un peu et me dire ce qu’ils en pensent?

Bonjour,

Un conseil pour prendre le pouls de ce quartier : allez-y 4 fois dans la journée ; 7h - 17h - 21h et 4h du matin.

Vous saurez tout de suite. Cela ne convient pas forcément à tout le monde…

A 5800 euros le m2, ça ne paraît pas bien cher, à ce prix, et si réellement il n’y aucun problème sur ce bien, il devrait très très vite partir.

Merci pour le retour !
Vous avez raison, il faut y aller le plus possible et j’ai la chance d’habiter pas loin donc je vais y aller et me balader pour bien me faire une idée.
Mise à part le quartier (ce qui est un critère majeur bien entendu), que pensez vous de l’affaire en soi ? Prix au m2 ? Investissement locatif intéressant si je ne l’utilise pas en tant que résidence principale ? Evolution du prix au m2 selon vous ?
Merci !

Bonjour,

Merci pour le retour.
En effet, c’est au numéro 7.
Vous pensez qu’il est difficile de le faire louer en rez de chaussé ? J’ai vu quelques biens sur Airbnb en rez de chaussé dans ce même quartier qui semblaient se louer pas mal (plusieurs commentaires et dates indisponibles). Pour une location longue durée, j’avoue que j’ignore s’il serait facile ou difficile de le louer et c’est pour cela que votre avis m’est précieux.

Concernant le prix au m2: il est exactement de 7528 au 7 rue de Panama 75018. Le prix au m2 de ce bien est exactement de 5940 €/m2 donc ça nous fait -21% par apport à la moyenne du secteur. Après votre remarque est pertinente car les bien en rez de chaussé sont en effet moins chers que la moyenne (-15% minimum d’après ce que vous dites, quelle est votre source) ?

Pourquoi selon vous il ne serait pas agréable d’y vivre ?
En faisant le doublage du mur externe pour l’isolation phonique et thermique ce n’est pas suffisant selon vous ?

Vous avez les inconvénients classiques d’un rez-de-chaussée sur rue :
. peu de luminosité (rue étroite en face d’un immeuble haut)
. bruit (peu de circulation, mais voitures se garant sous vos fenêtres)
. risque de cambriolage (quartier pas secure !).

On peut pallier à certains inconvénients par des travaux,
notamment fenêtres avec vitrage anti-effraction, mais alors toujours fermées,
et ça a un coût.

En fait se louerait mieux en commercial, si la destination du bien dans le règlement de copropriété le permettait.

www.lesechos.fr a écrit :

Les rez-de-chaussée, tout d’abord sont entre 5 et 10 % moins chers que les étages supérieurs , selon qu’ils sont situés sur rue (-10 %) ou sur cour (- 5 %)

Immobilier : rez-de-chaussée, souplex, les clés pour faire de bonnes affaires
Bon, ils disent 10 %, mais pour le quartier 15 % se tient.

Bonjour Bernard 2K,

Je viens de modifier ma présentation.
Merci pour vos conseils, j’ai quelques questions:
- J’ai rendez-vous pour la signature de la promesse de vente (et non compromis) chez le notaire demain. Es ce mieux selon vous un compromis ou bien une promesse ?

- Lorsque vous dites de vérifier la compatibilité avec une vente à l’amiable, vous sous entendez de ne pas passer par l’agence et ainsi d’économiser les frais d’agence ? En outre, de faire la transaction directement avec le vendeur ? Si oui, cela est-il possible sachant que j’ai trouvé le bien grâce à l’agence et que depuis le début les contacts se font avec celle-ci ?

- Lorsque vous dites: "ne versez surtout pas d’argent pour "retenir" le bien. Refusez absolument tout dessous de table. Un petit malin peut ainsi "pré-vendre" un appartement contre de l’argent, alors même qu’il n’en a plus le droit puisqu’il est saisi !": De quel dessous de table parlez vous ?
Le notaire me demande déjà de lui verser 10.400 € correspondant au versement de l’indemnité d’immobilisation (9.900 € - 5 % du prix de vente) et aux frais de promesse de vente (500 €): de ce que j’ai compris cela est une pratique normale ?

Pour le moment, je suis à l’étape ou mon offre écrite (au prix du bien de 210 000 € FAI) a été accepté et j’ai rdv demain chez le notaire pour la signature du compromis.
Le matin, je ferai également une 3e visite du bien avec un conducteur de travaux et un métreur pour faire un devis précis des travaux et revérifier que le bien n’a aucun problème (j’avais fait une contre visite avec un architecte qui n’a détecté aucun problème pour le moment).

Par apport au quartier, je suis retourné pas mal de fois depuis et il me plaît bien. J’ai parlé avec plusieurs commerçants de la rue et la rue est calme et sûre selon eux.
J’ai également eu la chance de visiter l’appartement de ma future voisine du 1er en parlant avec elle, la distribution est similaire à mon bien et cela m’a permis de voir un rendu après travaux d’un bien similaire (c’est vraiment pas mal).
J’ai également pu parler avec le fils du propriétaire (le père est au Sénégal). J’ai compris qu’ils ont besoin de vendre rapidement pour des questions financières.

Merci d’avance pour votre éclairage et bon dimanche.

Bonjour,
Votre affaire semble très intéressante surtout avec les vérifications que vous avez effectué. Visiblement votre vendeur est pris à la gorge et souhaite vendre avant la saisie, raison du prix visiblement attractif.

Pour bien connaître les adjudications, étant donné que le créancier est la copro vous allez être fixé très rapidement car ils réagiront dès les demandes des 1ères pièces pour la vente (pré-état daté).
Entre le PV d’AG et la réalité des démarches plusieurs années peuvent s’écouler.

Il faut effectivement suivre toutes les recommandations de Bernard2k et bien alerté votre notaire sur cette situation. Vous serez vite fixé.

Pour l’anecdote, encore faut-il que l’état hypothécaire soit à jour pour que le notaire donne la bonne information :

- J’ai mandaté récemment mon avocate pour enchérir sur un appart. C’est la banque qui organisait la vente. En acceptant, elle a reconnu l’appartement, elle-même était en train de faire les diligences pour organiser la vente mandatée par la copro !
ce qui n’aurait pas dû arriver si ces états étaient à jour.., elle aurait dû avoir l’info..

- Autre anecdote, j’acquis le lot 1 dans une adjudication (local commercial). La personne saisie était visiblement aussi propriétaire du lot 2 (une cave), qui n’a pas été adjugé.
Là aussi l’état hypothécaire n’était pas complet en ne mentionnant qu’1 lot au lieu de 2..
Ca met un peu le bazar dans la copro..

boumboum26 a écrit :

Pour l’anecdote, encore faut-il que l’état hypothécaire soit à jour pour que le notaire donne la bonne information

Très juste. Il y a un délai de publication qui est variable d’un département à l’autre et qui peut atteindre plusieurs mois. Et vous avez raison de dire qu’il peut y avoir plusieurs procédures de saisie "concurrentes", même si en principe le premier créancier qui poursuit écrit aux autres pour les informer, ce qui fait que ça ne devrait pas arriver si tout se passait normalement.

Avec un propriétaire reparti dans son pays, il est probable qu’il ait laissé des ardoises auprès de plusieurs créanciers (impôts, banque, copro…). Tant qu’à laisser des ardoises, autant faire les choses en grand !

Mais encore une fois c’est au notaire de faire ces vérifications. Je ne vais détailler quelles diligences le notaire doit faire pour vérifier où en est la (les) procédure(s) de saisie, c’est son boulot.

Dernière modification par Bernard2K (23/05/2022 18h43)

Effectivement, ça semble être favorable à une vente amiable.

Vous noterez tout de même que c’est incohérent avec ce que vous écriviez : "Dans les PV d’AG j’ai vu plusieurs fois qu’ils avaient voté une vente par adjudication pour ce bien que je m’apprête à acheter".

Plusieurs AG, ça veut dire plusieurs années. Depuis toutes ces années, ils n’en sont pas encore au commandement de payer valant saisie ?

- soit vous avez mal compris
- soit la procédure normal est vraiment très très longue
- soit le syndic travaille au ralenti.

Je subodore la troisième solution. Si vous devenez copropriétaire, c’est un syndic qu’il faudra houspiller pour en obtenir des choses.

Dernière modification par Bernard2K (24/05/2022 09h19)

Bonjour à tous,

Quelques nouvelles, j’ai pu lire la promesse avant le rendez-vous ( pas assez attentivement comme je le voulais je l’avoue) j’ai noté quelques commentaires, notamment par apport aux conditions suspensives. Je lui ai demandé d’allonger la durée d’obtention du prêt de 60 jours à 3,5 mois, il n’a pas accepté. Aussi, dans la promesse de vente originale, le notaire avait inscrit qu’une des conditions suspensives serait d’obtenir un prêt à un taux supérieur à 1.95%, je lui ai fait baisser à 1,6% pour me couvrir en cas de taux trop haut. La vendeuse était présente (une dame du Sénégal) mais elle ne comprenait pas bien le français et encore moins les termes juridiques, le notaire a donc décidé de reporter la signature à un autre jour, le temps de trouver un traducteur assermenté.
Je me dis que j’ai de la chance, cela me laisse le temps de tout lire en détail et j’ai également planifié un 4e rendez vous la semaine prochaine pour revisiter l’appartement avec mon père architecte.

Merci encore pour les conseils.

Bonjour,

Les propriétaires sont un couple de sénégalais, l’homme vit au Sénégal et la femme est en France (le temps de faire la vente)?
L’homme a donné les pleins pouvoirs à sa femme et c’est pour ça que c’est la seule présente à la promesse (avec son fils).