Acquisition immobilière via une société en commandite pour réduire l'imposition ?

Un membre du forum, après avoir lu un article mis en ligne par une officine de défiscalisation, s’était interrogé sur ce montage il y a quelques mois.

Après y avoir réfléchi, il m’était personnellement apparu qu’il ne peut (évidemment) fonctionner qu’en présence de deux associés (un commanditaire et un commandité) mais aussi à condition que ces derniers ne soient pas membres d’un même foyer fiscal (mais je peux bien évidemment me tromper sur ce point).

Pour plus de détails, voir ici : Information - Forums des investisseurs heureux


Ceci étant, un retour d’expérience de membres qui auraient pu approfondir davantage la question ou qui auraient même mis en œuvre ce montage serait intéressant car il peut être potentiellement très optimisant…

Effectivement il dit vente = résultat exceptionnel = commandités = IR

Je ne suis pas capable de vous départager !

Il y a la question de savoir si un immeuble acquis pas la société dans le but de le louer est ou n’est pas considéré comme un capital propre de la SCS, ce qui change l’attribution du produit de la vente. Personnellement, j’ai un doute dans le cas d’une activité de location.

Admettons que ce produit soit effectivement attribuable au commandité.

Il me semble qu’il y a alors un souci entre la notion de transparence fiscale et la notion de transparence totale. Ici, c’est la SCS qui vend, la taxation répond à la nature de la société. Le commandité à le statut de commercant, et le bénéfice de sa société est taxé comme tel.

Tchouikov a écrit :

- Pour la part revenant aux associés commandités, c’est le régime de la transparence fiscale de l’art. 8 du CGI qui s’applique (les bénéfices sont soumis entre leurs mains à l’IR dans la catégorie des revenus dont ils relèvent : dans le cas qui nous occupe ici, il va s’agir de la catégorie des PV des particuliers).

C’est justement sur ce point que nous n’interprétons pas de la même manière la transparence fiscale.

Par défaut, la transparence implique qu’un produit de la société est imposé selon le régime d’imposition applicable à l’associé dans la nature du produit réalisé par la société. Ainsi, dans une SCI IR, les revenus fonciers … sont juridiquement des revenus de location pour la SCI. Par transparence, ils sont taxés dans la même catégorie pour les associés IR, et pour les éventuels associés IS, comme la fiscalité correspondante ne prévoit pas de cas spécifique, ils sont intégrés comme CA.

Ici, c’est une SCS, qui est par définition une société commerciale réalisant donc un bénéfice, et donnant au commandité le statut de commercant. Le Bofip précise que ce commercant est taxé à l’IR sur les bénéfices sociaux correspondant à ses droits.

Ce qui à mon sens signifie ce qui est dit dans le bofip :
- la SCS réalise un bénéfice comptable primaire
- pour les commanditaires, c’est la SCS qui déclare et paye l’IS. Les distributions sont de facto des dividendes.
- pour le commandité, par transparence, sa part du bénéfice primaire est directement transposé en déclaration à l’IR, comme pour un commercant, mais à mon sens dans la catégorie des bénéfices, comme c’est le cas pour des bénéfices réalisés par un commerce.

C’est là qu’il me semble qu’il y a un os dans le raisonnement. ET à mon sens, outre l’abus fiscal, il me semble que le fisc pourrait tout à fait suivre mon raisonnement, à savoir que la nature de la vente n’importe pas, cela reste un bénéfice réalisé par la société, et donc le commandité doit être taxé au titre des bénéfices réalisés par son commerce …

Mais si vous avez une décision fiscale ferme et opposable, je suis preneur.

Mevo a écrit :

Une cession immobilière réalisée par une entreprise soumise à l’IR semble bénéficier du régime de la plus value immo "des particuliers".

Tout est là.

Pour les Sarl à l’Ir, c’est l’article 239 ou suivants de mémoire qui prévoit l’application du régime des particuliers pour la plus value, c’est explicitement un texte formel justifiant le montage. Pour les 1655ter, c’est l’article en question qui prévoit la transparence totale, pour les sociétés civiles, dans lesquelles on trouve les SCP … La loi précise le mécanisme, c’est donc une justification opposable.

Pour les SNC, c’est déjà un peu plus sioux, puisque ces sociétés sont par définition totalement transparente. Ce qui pose des questions. Un Mdb en SNC peut-il alors éviter la taxation professionnelle ?


Pour rappel/info, les 1655ter, typiquement, ce sont des sociétés d’attribution : un titre équivaut à un bien physique détenu par la société. Le titulaire du titre agit exactement comme s’il était pleinement propriétaire en propre du bien représenté.

Par rapport à votre lien, je rappellerais qu’en 2014, lorsque ce lien a été publié (date en bas du lien), le girardin industriel potovoltaique aux DomTom, un montage de défiscalisation redoutable, était un montage fiable, légal, garanti, proposé par les mêmes types d’avocats … mais qu’in fine, le Conseil d’Etat n’a pas validé le montage, ce qui a induit des corrections fiscales douloureuses non prises en charge par les conseilleurs, évidemment.

Donc personnellement, je resterais prudent sur ce montage.

Le point soulevé par Xazh du risque d’une imposition dans la catégorie des BIC plutôt que dans celle des plus-values de la part du résultat revenant aux associés commandités est très intéressant car dans ce cas, le schéma d’investissement immobilier dans le cadre d’une SCS serait radicalement vicié.

J’ai regardé par pure curiosité dans le mémento fiscal la définition que donnent les textes et la jurisprudence aux BIC :

- L’art. 34 al. 1 du CGI donne une définition générale des BIC (= bénéfices réalisés par une personne physique provenant de l’exercice d’une profession commerciale, industrielle ou artisanale).

- La jurisprudence, qui a eu à connaître du champ d’application de l’art. 34 du CGI, considère qu’il s’apprécie à l’aune des dispositions de l’art. L*110-1 du code de commerce (cf. décision CE n°234133 du 29 avril 2002 commentée au BOFiP : BOI-BIC-CHAMP-80-10-10-10 n°360 et suiv.), lequel stipule que les achats d’immeubles aux fins de les revendre constituent des actes de commerce.

- Enfin, les art. 34 al. 2 et 35 du CGI font rentrer dans la catégorie des BIC certaines opérations qui, au plan juridique, ne constituent pas des actes de commerce relevant de l’art. L*110-1 du code de commerce. Dans le cas qui nous occupe, il va s’agir des acquisitions d’immeubles réalisées dans un objectif de revente (cf. art. 35-I-1° du CGI).     

On pourrait donc penser, de prime abord, que l’imposition du bénéfice revenant aux commandités dans la catégorie des plus-values est possible dès lors que l’immeuble n’a pas été acquis avec un objectif de revente.

Mais il y a là, me semble-t-il, un vers dans le fruit puisque, pour pouvoir démontrer l’absence d’intention spéculative et de volonté de revente, il faut aussi être en mesure de démontrer l’intérêt des commandités à s’associer dans une société sans aucune perspective de gain (bonne chance pour trouver une histoire crédible à raconter au fisc !).

Bref, indépendamment de la difficulté à trouver une justification autre que fiscale à l’investissement immobilier dans le cadre d’une SCS (que trahit d’ailleurs le titre du post initié par Tssm), le risque de requalification en BIC de la part du bénéfice revenant aux associés commandités me pousse à conclure que les montages de ce type, proposés certaines officines de défiscalisation, ne sont pas viables.