Priority : étude de cas immobilier (bascule auto-entreprise dans une SCI à l'IS ?)

Je vais essayer de me répondre à moi même comme personne ne semble avoir de réponse.

Le problème, c’est qu’en auto entreprise on n’a pas d’imposition d’avoir un suivi comptable comme en société.

En société, le matériel nécessaire à l’exploitation aurait soit été apporté en capital, soit acheté et intégré en charges avec des immobilisations associées.

A la cession il est du même coup possible de traiter en revenus les frais de vente, et de gérer une éventuelle plus value ou moins value de cession.

En auto-entrepreneur, aucune existence de ces achats puisque seuls les revenus comptent. Les achats ont été faits par mon épouse personne physique et lui appartiennent.

A la revente, elle ne fait que récupérer un capital qu’elle a apporté initialement à l’auto-entreprise, et il n’y a pas de raison qu’elle soit imposée dessus.

Je pense que si l’ae touche les revenus de la vente, ils doivent être imposables,  mais que la vente peut être réalisée par mon épouse via un compte perso et non via l’autoentreprise, auquel cas on a un particulier réalisant une vente ponctuelle de ses meubles d’occasion et il n’y a pas lieu que ce soit imposé.

Difficile en tout cas de trouver de la littérature fiable sur ce sujet et le statut d’ae plus globalement…

Merci pour ces éléments de réponse.

Pas de comptabilité en AE. Une partie de l’équipement a été achetée par carte ou chèque sur le compte de l’AE. Une partie a été achetée depuis compte perso avant création de l’AE. Une grosse partie achetée d’occasion a été achetée en liquide (avec des certificats de cession papier et des copies d’annonces leboncoin).

Mon EC me dit de faire une facture globale de vente qui liste l’ensemble au prix de l’occasion, que ce sera bon pour la SCI mais il ne s’est pas positionné sur la partie AE/perso qu’il ne gère pas.

Je verrai bien un virement sur le compte de l’AE. Je ne le déclarerai pas en bénéfice en le voyant comme un remboursemenr de capital. Je n’ai de toute façon "pas la case" sur ma déclaration AE. J’appliquerai une décote de 20% pour vétusté sur les prix d’achat historique et dans les 45 jours je mettrais fin à l’activité location de meublé de tourisme de l’AE.

En fait ce qui "m’embête" à faire une vente entre le perso et la SCI c’est le côté vente à soi même et le risque fiscal associé, même si je suis scrupuleusement de bonne foi dans les montants retenus.

Priority a écrit :

En fait ce qui "m’embête" à faire une vente entre le perso et la SCI c’est le côté vente à soi même et le risque fiscal associé, même si je suis scrupuleusement de bonne foi dans les montants retenus.

Je ne considère pas cela comme une vente à soi-même. Votre femme a acheté du mobilier avec facture qui a été utilisé temporairement par une activité AE (ces meubles n’ont pas été comptabilisés). Pour reprendre les arguments de durant18, les meubles sont restés dans le patrimoine de votre épouse.

De plus, vous avez les factures d’achat. Donc vous pouvez justifier de la valeur sans souci en cas de contrôle.

Merci à la Chignole Corse, Dusgas et Durand18. Du coup mes réflexions ci dessous…

Le point souligné par Dusgas est intéressant, puisque effectivement on réalise ici un transfert du fond de commerce de l’AE vers la SCI. La SCI récupère la réputation, la publicité déjà faite par l’AE, le répertoire client, le micro-site web home made, les meubles, l’électroménager, les draps et les serviettes…
En pratique, ce "commerce" n’était pas régit par un bail 3-6-9 mais par un bail civil précaire. Mon épouse a résilié son bail dans les formes et la SCI a signé un nouveau bail avec le propriétaire, il n’y a pas eu de transfert du bail qui n’est pas un bail commercial (nous avons tous les 2 écrits dans le bail civil que nous avons conclus ensemble, à la main et en toutes lettres que nous renoncions au statut de bail commercial 3-6-9. A ce titre, il n’y a pas réellement de cession du fond de commerce, simplement arrêt du bail précaire et création d’un nouveau bail précaire (pour faire court, le propriétaire peut nous mettre dehors sous 3 mois quand il veut).

Si je joue le jeu de la cession de fond, la valeur de cession vaudrait à mon sens bien moins de 3x l’EBE (grosso modo 30k€) car je cède un bail précaire que le bailleur peut me suspendre à tout moment sous 3 mois. Donc une valeur résiduelle correspondant à la somme d’achat des meubles defalquée de 20% me semblerait plus crédible (8k€).

Je réalise donc la cession pour 8 k€.

Si j’étais en société, la plus value de cession serait définie comme prix de cession - valeur d’origine - amortissement. Comme j’ai retenu la valeur d’origine moins 20% pour 2 ans sur le mobilier, la plus value de cession serait donc nulle et je n’ai rien à payer.

Comme je suis en AE, il n’y a pas de comptabilité qui établisse proprement valeur d’origine et amortissement, et Dusgas nous dit que - tout simplement - le prix de vente entre dans le CA de l’auto-entrepreneur. Je trouve cela bizarre car cela veut dire que la taxation sur la PV dépend du type d’activité. Je suppose alors qu’il entre dans la même catégorie de CA que celle générée par le matériel de la vente (location meublée de tourisme), et donc qu’il est passible d’une déduction de 79% avant de donner lieu à prélèvement sociaux et IR.

Sur ce point je suis allé voir le CGI article 50-0 sur le régime des micro-entrepreneurs qui nous dit :

CGI a écrit :

B. Détermination des plus ou moins-values
3331

Les plus ou moins-values provenant de la cession de biens affectés à l’exploitation sont déterminées et imposées dans les conditions de droit commun prévues de l’article 39 duodecies du CGI à l’article 39 quindecies du CGI, sous réserve des dispositions de l’article 151 septies du CGI (cf. n° 3138).

Et les articles cités parcourus rapidement ne me disent pas que la plus value est à considérer comme du CA de l’AE mais quelque chose de beaucoup plus compliqué qui mélange PV de court et de long terme et fait référence à l’amortissement réalisé. En gros le régime des plus values de l’entreprise individuelle dans laquelle ma PV serait nulle comme établie ci dessus.

Je reste perplexe sur ce que je dois faire et l’expérience me dit que 10 personnes différentes appelées à l’URSSAF me donneront 10 réponses différentes…

Dans le doute, une dernière possibilité me vient. Abandonner l’idée de transférer les meubles à la SCI (en perdant de fait les 15% de réduction d’IS et la sortie de capital que cela permettait). Les meubles restent à moi, sont mis à disposition de la SCI et le jour venu je revendrai ce qui peut l’être à mon bénéfice en nom propre.

Que feriez-vous à ma place ?
Dusgas, d’ou tirez vous que le prix de vente entre dans le CA de l’AE ?

Merci

M.erci encore pour votre retour.

Je comprends votre raisonnement et la légitimité qu’il y a à inclure le ca de cession dans les seuils, beaucoup plus et mieux que le fait d’inclure le chiffre d’une cession avec les mêmes critères d’imposition que ceux de l’activité qu’avait l’AE, même si on peut y voir au final l’aboutissement du coté simpliste du régime : on déclare tout C.A. point barre, même si ici cela conduirait à une double imposition ici.

Je découvre par votre message l’existence de droits d’enregistrement pour la cession d’un fonds, c’est dire ma naïveté ! Il y a je pense une raison qui fait toutefois que je n’ai pas à le faire : l’activité de mon épouse est je pense vue comme civile et non commerciale. Il y a des critères sur les prestations parahotelières qui sont classiquement utilisés pour trancher si l’activité devient commerciale et qui ne sont pas remplis dans le cas de mon épouse (pas de prestation de petit déjeuner par exemple).
Activité civile => pas de cession de fond de commerce ?
Je n’ai d’ailleurs jamais déclaré la création d’un fond de commerce mais la création d’une activité d’auto-entrepreneur en location meublée. Je me souviens que cela avait été toute une sinécure pour définir le formulaire à utiliser et le CFE compétent…
Je pensais - simplement - déclarer ici l’évolution de l’AE avec la fin de l’activité de location. Cela devrait me couter du même ordre de grandeur que la cession du fond de commerce

Je reste preneur d’autres avis ou expériences !

Si votre femme exerçait bien une activité de location de logements meublés (et non pas parahôtelière), c’est effectivement une activité civile comme l’a rappelé le conseil constitutionnel dans sa décision n°2017-689.

Pour autant, l’indépendance du droit fiscal conduit à imposer cette activité en BIC.

Est-ce que cela vous expose au risque d’un redressement fiscal pour cession occulte d’un fonds de commerce ? Je ne vois pas comment il pourrait y avoir fonds de commerce pour une activité civile. Donc, à mon humble avis, même si l’activité est imposée en BIC, il ne peut pas y avoir d’imposition sur la cession d’un fonds de commerce qui n’existe pas.

Donc, du point de vue de la fin d’activité AE, il s’agit bien de clôturer l’activité de l’AE et c’est tout.

Maintenant, le sort des meubles. Durand18 nous dit que seule la plus-value ou moins-value de la vente doit être reportée dans le résultat de l’AE.
Je vous suggère donc 2 solutions :
1) Mme Priority vend l’ensemble de ses meubles à la SCI à un prix inférieur à leur prix total d’acquisition ; donc il n’y a pas de plus-value imposable côté AE. Pour autant, elle ne va pas non plus déduire de son CA d’AE une moins-value ; car ça serait compliquer inutilement et donner le bâton pour se faire battre. Elle n’inscrit donc pas du tout cette vente dans sa déclaration fiscale d’AE. Du fait qu’il n’y a pas de PV (et qu’elle peut le prouver puisqu’elle a les factures d’achat), elle n’est pas non plus concernée par l’imposition de la PV du particulier (Article 150 UA). L’avantage de cette vente, c’est que la SCI va pouvoir inscrire ces meubles en amortissement (même si chaque meuble vaut moins de 500 €, la règle est que lors de l’achat d’éléments constituant un ensemble cohérent, c’est la valeur de l’ensemble qu’il faut prendre en compte pour savoir s’il faut amortir).
2) encore plus simple : Mme Priority, propriétaire de ses meubles en nom propre, en laisse la jouissance gratuite à la SCI. Car, s’il est interdit à un dirigeant de se servir dans l’actif d’une société, rien n’interdit, à l’inverse, de faire bénéficier gratuitement à la société des biens ou services payés par le dirigeant ou l’un des associés. Ca se pratique même très couramment : la société utilise l’ordi perso du président/gérant, la box internet du foyer du président/gérant ; le président/gérant fait des travaux pour la société avec son matériel perso, le président/gérant utilise de menues fournitures qui lui appartiennent pour les besoins de la société, etc. Certes, à chaque fois, c’est une occasion manquée d’inscrire dans la compta de la société une charge ou un amortissement qui viendrait diminuer son résultat, donc son IS. Il ne faut donc pas abuser de cette solution ; c’est plutôt de la flemme de formaliser des avantages de faible montant dans le sens associé->société. Dans le cas de Mme Priority, laisser à la SCI la jouissance gratuite des meubles empêche donc de les inscrire en amortissements, qui viendrait diminuer le résultat de la SCI, donc diminuer son IS.

Personnellement, j’aurais une préférence pour le 1). Néanmoins, il y a un très léger risque qu’un contrôleur fiscal trop zélé veuille intégrer le montant de la vente dans le CA imposable de l’AE ; il faut donc être prêt à défendre le principe que c’est la PV qui est imposable et qu’il n’y a pas de PV. Ca me semble faisable. La solution 2) est la solution de facilité mais ça semble dommage de se priver d’amortir ainsi une valeur de 5 à 8 k€.

Ce n’est que mon humble avis ; je ne suis ni expert-comptable ni fiscaliste, et je rappelle que chaque contribuable établit ses déclarations fiscales sous sa responsabilité.

C’est magnifique ! Le statut d’auto-entrepreneur ne cessera jamais de m’étonner.
Si c’est le cas bonjour la galère pour réussir à payer ce que l’on doit (le site autoentrepreneur de l’URSSAF, très bien fait par ailleurs, ne permet pas de distinguer les bases cotisations sociales et imposables).

Merci bcp Dusgas pour votre avis complémentaire.

J’ai déjà décidé d’aller vers la solution 1, mais j’ai l’impression que votre approche reste un peu différente de celle de B2K.

En effet, dans la solution 1 tel que décrite par Bernard 2K j’établis la valeur résiduelle des meubles, je fait une facture à la SCI, la SCI paye l’AE et démarre les amortissments, je conserve les factures d’achat des meubles et une trace de la prise en compte d’un amortissement dans l’établissement du prix de cession et point barre.

Dans votre solution que j’appelle 1’, j’ai l’impression que je ne fait pas une facture de vente des meubles, mais un contrat de cession de fond au prix de vente des meubles. Sur la base de ce contrat la SCI paye l’AE et démarre les amortissements de la même manière.

Par contre il me semble qu’une cession de fond doit conduire à des enregistrements. Comme cette session n’est pas génératrice de frais vu le montant, est-ce que en me disant que vous choisiriez la solution 1 vous voulez dire que vous ne feriez pas cette démarche de déclaration spécifique de la cession du fond ?
Je trouve des CERFA à destination de la mairie qui pourrait exercer un droit de préemption sur le fond (cerfa 13644), un formulaire 2672D des impots adapté à une entreprise mais pas à une AE (demande du bénéfice notamment). Je n’arrive pas à comprendre concrètement ce que je devrais concrètement envoyer à qui pour que ma "cession" ne soit pas "occulte" tel que vous le disiez.

PS.: j’ai bien conscience comme l’a justement rappelé B2K que c’est ma responsabilité seule qui est engagée et je ne cherche que des avis sur lesquels baser ma décision en connaissance de cause.

À la réflexion votre sujet, ou plutôt l’activité de votre épouse, soulève bien des questions.

Activité commerciale ou non ?
Sans revenir sur les grands débats sur la nature juridique et fiscale de l’activité de location meublée, on peut sérieusement se poser la question dans le cas d’une sous-location d’un  meublé de tourisme … où est le caractère civil d´une activité consistant à prendre à bail un immeuble en espérant tirer un bénéfice de sous locations multiples  ?

Quoi qu’il en soit si ce n’est une activité commerciale, c’est à tout le moins une activité professionnelle, non pas au sens fiscal du terme (peut être exercée sous le statut fiscal de lmnp) mais dans un sens plus général notamment pour le point suivant.

Il existe des lois d’ordre public tant sur le statut des baux commerciaux que sur celui des baux professionnels. Dans ce contexte la légalité des « baux précaires » et de la renonciation expresse au statut des baux commerciaux/professionnels peut interroger, notamment sur la durée (3 ans maximum).

Au fond, est ce que ce ne serait finalement pas le « droit au bail » qui aurait le plus de valeur dans cette histoire, et qui serait cédé de manière occulte ? Probablement pas si le bail est bel et bien (et surtout valablement) « précaire », dans ce cas je suppose qu’au plan économique il doit être possible de calculer un « prix » de ce « droit au
bail précaire » qui ne doit pas être bien élevé sachant qu’il y’a un fort aléa sur la pérennité de l’activité et que même s’il n’y avait pas d’aléa le terme maximum est censé être de trois ans …

Pour finir, à ma connaissance il existe un seul cerfa pour les cessions de fonds de commerce, clientèle et autres cessions innommées d’ailleurs le BOFIP n’en indique qu’un, si vous lisez les sections suivantes du lien que vous à indiqué Dusgas.

Dans tous les cas la valeur du fonds (quelque soit sa dénomination) sera largement en dessous des seuil d’exonération de droit d’enregistrement.

A votre place je remplirais bêtement le cerfa du mieux possible, avec ou sans l’aide du SIE …

Ça ne résout pas la question des cotisations dues sur la vente des meubles et modalités pratiques de déclaration. Soit vous déclarez dans le CA et payez votre du à l’Urssaf sans demander votre reste, en faisant attention lors de la déclaration à l’IR de « retraiter » le résultat imposable, soit vous aller embêter l’ urssaf pour savoir comment vous sortir de leur usine à gaz.

La cour de cass, dans une décision postérieure à celle du Conseil constit, semble approuver le raisonnement d’une cour d’appel qui qualifie de commerciale une activité de location courte durée.

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/ … 0041701813

Certes pour les besoins de l’application d’un règlement de copropriété, mais ce n’est pas plus éloigné que la décision du CC pour les besoins de l’obligation d’immatriculation au RCS.

Toutes les locations meublées ne sont pas des activités commerciales donc l’inconstitutionnalité de l’obligation d’immatriculation au RCS pouvait se justifier, mais l’on ne saurait en déduire qu’aucune activité de location meublée n’est commerciale.

Vous citez vous même le cas des prestations para hôtelières, mais où est/sera la limite quand les hôtels sont clairement en concurrence pour le consommateur (au moins tout un segment) avec les locations type Airbnb ?

Bref on n’est pas obligé d’en débattre, mais ca ne fait pas disparaître le problème/risque.