Spiritofnikopol : étude de cas immobilier (logements neufs en auto-construction)

Bonjour à tous,

Comme je viens de l’écrire dans ma présentation, je me lance dans un projet de construction de 2 maisons pour me générer un revenu locatif et transmettre plus tard ce patrimoine à mes enfants.

J’ai entendu plein de conseils : d’un comptable, d’un banquier, d’un notaire, de copains.
Évidemment chacun à son idée derrière la tête :
- Le comptable voudrait que je fasse des montages complexes au réel pour que ça lui donne du travail.
- Le banquier me propose un gros crédit pour toucher des intérêts sur le long terme.
- Le notaire me propose d’acheter le terrain en nom propre puis de revendre à une SCI lorsque j’aurais construit les maisons pour toucher sa commission deux fois.
- Les copains disent tout et n’importe quoi pour venir prendre l’apéro plus souvent

D’abord, un mot sur ma situation :
Marié, encore 1 enfant à charge (sur 3), entrepreneur individuel en régime micro BNC avec des revenus irréguliers, propriétaire de ma maison et de 2 appartements en locatif. Je ne paie pas d’impôts. Je n’ai pas de crédit en cours.

Maintenant le projet :
- J’achète un terrain de 2500 m2 et je dépose un permis pour faire 2 maison individuelles, en auto-construction, conçues pour pouvoir être divisées facilement en 4 appartements chacune. Donc 8 logements possibles…
- Je suis bricoleur, je sais faire à peu près tout dans le bâtiment, donc c’est moi qui vais construire les maisons…
- Chaque logement peut être accessible de plein pied, avec un bout de jardin ou de terrasse, idéal pour des personnes âgées qui veulent éviter les escaliers. Donc possibilité de résidence-service pour un public de seniors, avec ménage et portage de repas à domicile…
- Je suis aussi dans une région touristique et des meublés seraient faciles à louer…

Comme vous le voyez, ça offre beaucoup de possibilités d’optimisation. Il y a plein de possibilités : SARL de famille, Location Meublée Professionnelle, SCI à l’IS ou à l’IR, etc…

Pour le moment, on a signé le compromis de vente du terrain en nom propre, mon épouse et moi, avec une clause de substitution pour qu’il puisse être acheté au nom d’une SCI.
Mais lorsque je vais déposer le permis, avant l’acte définitif de la vente du terrain, il faut que je décide si je le dépose à mon nom ou à celui de la SCI…

Maintenant mes questions :

A ma place que feriez-vous dans l’immédiat ?
- Est-il judicieux de faire une SCI maintenant, ou bien comme le suggère le notaire, faire la SCI plus tard lorsque j’aurais construit les maisons ? Je ne vois pas bien l’intérêt de reporter la création de la SCI parce que si je vend mon terrain avec les maisons à la SCI, il va y avoir de nouveaux frais de notaires ainsi qu’une plus-value puisque j’aurais construit les maisons !

Mots-clés : auto-construction, immobilier, sci (société civile immobilière)