Quelle stratégie de location à un ascendant ?

Bonjour,

Je suis actuellement à la recherche de la meilleure solution pour permettre à un de mes ascendant âgé de venir habiter dans la même ville que moi.

L’ascendant en question dispose de très peu de revenus (ASPA) et la recherche d’un bailleur privé s’avère impossible dans cette ville au marché locatif plus que tendu. La plupart des annonces ne restent que quelques heures et le dossier est trop mauvais malgré mes propres revenus  qui me permettrait facilement d’être. Dans plus de 9 cas sur 10, le propriétaire demande une GLI, ce qui exclu donc la possibilité que je me porte garant.

Bref, la location me parait compromise au bout de 6 mois de recherche.

J’ai donc dans l’idée d’acheter un bien afin de pouvoir y loger mon ascendant. L’achat passerait par un prêt sur 90 à 100% du prix.

Par ailleurs, la location à un ascendant entraîne la suppression des APL pour ce dernier.

L’idée est donc de pouvoir loger mon ascendant en "perdant" le moins d’argent possible. Je ne cherche pas forcément à faire une opération gagnante, ou intéressante fiscalement, juste à
ne pas perdre trop d’argent.

À ce stade j’identifie plusieurs scénarios :

1) Je prête à titre gratuit le logement, c’est une solution possible, mais financièrement la pire pour moi.

2) Je loue en meublé à un prix assez faible pour que mon ascendant puisse se loger (ex: 400€) alors que le prix des logements visées dans cette ville est plutôt de 600€. J’ai lu que le Trésor public pouvait trouver à y redire. Est-ce le cas si je me mets en LMNP en micro-bic ? Dans ce dernier cas les pertes sont limités pour moi, mais quand même existante.

3) Idem que 2, mais je donne 200€ a mon ascendant que que celui-ci puisse payer le prix du marché. Dans ce cas, est-ce que ses dons peuvent être considérés comme une pension alimentaire et donc déductible de mes revenus ? Le montage n’est-il pas un peu bancal ? 

4) Je monte une SCI avec des amis pour acheter le logement. Je détiendrais moins de 10% des parts, comme cela, mon ascendant aura un bail "normal" et pourra même bénéficier des APL. C’est bien sûr la solution la plus économique pour moi, mais aussi la plus complexe à mettre à oeuvre.

N’ayant pas une connaissance illimité en droit immobilier ou en droit social, il est bien sûr possible que je sois passé à côté d’une autre solution plus simple et/ou moins onéreuse.

J’ai tenté de chercher s’il y avait des cas similaires, mais je n’ai, à ce jour, rien trouvé qui ressemble à ma situation.

Mots-clés : ascendant, fiscalité, imposition, location