Fructipierre et Fructirégions : vos avis sur ces SCPI (AEW Ciloger)

Après quelques calculs, j’arrive à retrouver le net payé :

Achat de 212 parts à 434 = 92008               
Vente de 212 parts à 570 = 120840               
Plus value = 28832               
               
9 ans de détention (soit 4 années après la cinquième) :
    PV : 28832  * 0,19 * 0,76 = 4163,34       
    PS : 28832 * 0,172 * 0,934 = 4331,80       
               
Versement : 120840 - 4163,34 - 4331,80 = 112044,86               

Canyonneur

Je ne suis pas rentré dans le détail du calcul mais la plus-value est bien calculée à partir du montant payé à la souscription frais inclus, et heureusement pour la vente ensuite.
Pour le détail du calcul n’hésitez pas à les relancer car ça peut prendre des mois.
Il peut y avoir des histoires de pvci ou autres erreurs aussi donc mieux vaut tout reprendre en détail.

A mon avis, les frais doivent être inclus (sous réserve qu’ils aient effectivement été payés).

"Afin de déterminer l’imposition, il s’agit de calculer la plus-value. Celle-ci correspond au prix de vente du bien diminué du « prix de revient». A ce « prix de revient », peut s’ajouter les frais d’acquisition correspondant au montant réel sur justification uniquement." (source)

Pour info: demande de correctif effectué ce jour à AEWCILOGER; Je vous tiendrai bien entendu au courant. Remerciements à tous pour les infos. Suivant mes calculs ils me devraient 2.526 €

News sur le site Ciloger :

La SCPI FRUCTIPIERRE ouvre à nouveau son capital à partir du 1er octobre 2020.

FRUCTIPIERRE investit, de manière directe ou indirecte, majoritairement dans des locaux à usage de bureaux avec une diversification en locaux commerciaux ou d’activités et, à titre accessoire, dans des locaux d’habitation.

Le patrimoine immobilier de FRUCTIPIERRE est principalement situé à Paris et en Île-de-France et à titre de diversification, dans les principales métropoles régionales.

Les chiffres clés de l’augmentation de capital :

Objectif de collecte : 79 999 878 €, majorable de 30% en cas d’atteinte avant le 31 décembre 2021 ;
Date de clôture des souscriptions : 31 décembre 2021 sauf clôture anticipée et sans préavis en cas de souscription intégrale avant cette date ;
Prix de souscription : 606 € par part net de tous frais ;
Minimum de souscription : 15 parts soit 9 090 € ;
Commission de souscription : 9,03% TTC soit 54,72 € par part (inclus dans le prix de souscription) ;
Commission de gestion : 10,80% TTC du montant des produits locatifs HT encaissés ;
Jouissance des parts : le premier jour du troisième mois à compter de la fin du mois au cours duquel la souscription est réalisée.
Pour plus d’informations, la Note d’Information de FRUCTIPIERRE explicitant notamment les conditions générales, les frais, le fonctionnement de la SCPI et les facteurs de risque, doit être consultée.

Canyonneur

Vous les avez forcément reçus, ils sont dans votre espace associé, sinon ils les ont aussi transmis vers la mi-avril sur l’adresse mail que vous avez communiquée.
Par part Fructipierre :
Revenus fonciers bruts (ou recettes brutes) ❶ 27,20
Frais et charges ❷ 9,09
Intérêts d’emprunts ❸ 1,08
Revenus fonciers nets(bénéfice ou déficit) ❹ 17,04
3VZ 0,71
7LS 0,053
A arrondir ensuite.

Bonjour

Je découvre ce post tardivement, j’ai une proposition de la BP pour financer des SCPI AEW.

J’ai lu les 5 pages et je ne comprends pas trop la plupart des critiques à l’égard de Fructipierre concernant l’AK, les "magouilles" sur le marché secondaire, la fixation du prix etc.
Si je regarde l’évolution récente c’est plutôt très très bon selon moi : TVDM moyen certes mais revalorisation excellente (cf tableau primalliance ci-dessous) donc TRI exceptionnel.
Alors certes rien ne dit que les revalorisations vont se poursuivre mais pour quelqu’un ayant investi il y a 10 ans ça me parait un excellent investissement :


Idem pour fructirégions, je ne vois pas en quoi le passage en variable aurait pu être défavorable (dans les fait entre le TVDM et les revalo ça me semble également un très bon investissement).

J’ai rdv vendredi avec le CGP de la BP pour étudier la question.

Il était de 18€, ils ont distribué 23€ en récupérant 5€ sur la réserve de plus value (et un RAN de 8.50€/part)

Mais n’est-ce pas normal que le résultat baisse au fil des ans vu que les prix de l’immobilier augmentent plus vite que les loyers ?
Ils utilisent les plus values pour maintenir le TVDM à un niveau correct plutôt que d’augmenter la part et compenser ainsi la faiblesse du résultat (relativement à la valeur de part)

GoodbyLenine a écrit :

Si vous louiez un bien en direct, trouveriez-vous normal que le montant du loyer (ou du revenu foncier : le loyer moins les charges que le bailleur doit acquitter) baisse ainsi ?

Il ne baisse pas en valeur absolu, il baisse pour une part, or comme il y a eu des augmentations de capital le ratio ne peut que baisser en phase de croissance des prix de l’immobilier.
Ou alors je n’ai rien compris ?

Dit autrement si j’achète un appartement 100k€ et que je le divise en 1000 parts de valeur 100€ et que je touche 10k€ de loyer (10€ par part).
Si la valeur de l’appartement augmente de 5% par an mais que le loyer ne progresse que de 1%, au bout de 10 ans (11k€ de loyers) : comme l’appart vaut 163k€ si on imagine 1 AK de 630 parts à 100€ pour que la part reste à peu près à 100€ chaque part produira 11000/1630=6.75€
Donc le résultat est bien passé de 10€ à 6.75€ par part mais le dividende est maintenu en distribuant la PV au fil des ans (distribution compensée par l’AK)

J’ai bon ou je suis totalement dans le faux ?

Ayant investi dans ces SCPI il y a quelques années, je ne le regrette pas en effet. Je vais vous donner le même conseil qui m’a été donné à l’époque par le conseiller : "privilégiez Fructipierre à Fructirégions car elle est bien plus qualitative".

Dans les faits cela se confirme, le résultat de Fructirégions Europe est en chute libre, celui de Fructipierre baisse aussi mais permet de distribuer le même dividende avec l’aide de la plus-value, conséquente et qui ne semble pas s’arrêter.
Faites du 30/70 ou 40/60 par exemple.
Dans l’absolu je serais plutôt vendeur de ces SCPI aujourd’hui dans la mesure où elles font toutes les deux objet d’une augmentation de capital avec un prix délibérément choisi en baisse par rapport à la valeur de reconstitution.

Attention à la valeur de réalisation de Fructirégions Europe qui baisse, les investissements en Europe ne sont pas couronnés de succès si l’on en croit la vacance en Espagne ou les achats en Allemagne qui ne permettent ni d’envisager de plus-value futures, ni de servir 4% aux associés.
Prudence donc, personnellement je me garderais d’investir non pas dans ces SCPI (surtout Fructipierre) mais d’orienter mon investissement dans ces SCPI au prétexte qu’on veut bien me les financer.
Il y a mieux ailleurs, après il faut arriver à le financer par soi-même ou tout organisme.
Avez-vous pensé à l’avance sur AV ?

Baisse du prix de part pour Fructirégions Europe de près de 10 % :
La SCPI FRUCTIREGIONS EUROPE modifie son prix de souscription | AEW Patrimoine
On passe à 210 € frais inclus. Classique : passage à capital variable accompagné d’une baisse du prix de part de 7,5 %, peu après on augmente les frais de souscription ce qui a pour conséquence d’abaisser encore la valeur de retrait de 2 %, puis là ce sont encore 10 % qui partent en fumée ou dans un immeuble à la Défense.
Cela représente 18 % de baisse par rapport à la belle époque où cette SCPI était à capital fixe et voyait son prix s’apprécier au gré des soucriptions en 2019.
Retour à la valeur de 2014.

Actualisation :

C’est désormais une opportunité d’achat.
Fructipierre : il y a plus de vendeurs que d’acheteurs.
Le prix sur le marché secondaire a chuté.
Il se stabilise désormais 374€ frais compris, lors de la confrontation mensuelle du 26 juin 2024.
Cela fait un rendement de 6,10% (22,80€ / 374,00€).
A noter que le prix de souscription en 2022 était de 606€ frais compris.
Valeur de réalisation au 31/12/2023 : 468,10€.
Donc décôte de -20% par rapport à la valeur de réalisation pour un achat sur le marché secondaire, frais d’acquisition compris.

Source