Etat des lieux de sortie qui ne se passe pas bien, avec menaces du locataire ?

Primo, pour tenir compte de la vetusté, il faut que les 2 EDL indiquent bien l’état initial et final de chaque élément. Le canapé qui avait 5 ans au début de location ne peut pas être indiqué neuf sur l’EDL initial, donc sa valeur en début de location ne peut pas être "remplacement à neuf". Les grilles de vétusté s’annexent en début de bail pour justifier la vétusté ou non vétusté.

Si l’état initial n’est pas indiqué … il sera très difficile de défendre l’idée que le canapé était neuf … sauf à sortir une facture datant de quelques semaines avant le début du bail comme preuve légale en cas de conflit.

Secundo, la notion de vétusté dépend de l’usage … Un canapé lit … Difficile à juger sans élément, mais de base, c’est un bien qu’on amortit en 5 à 7 ans en location meublée, donc on peut considérer que c’est la durée de vie normale d’un tel élément.

Tercio, un problème "philosophique" : dans le cadre de la location meublée, l’usure des meubles est prévue dans l’activité, c’est ce qui justifie un loyer plus élevé et la prise en compte comptablement et fiscalement de l’usure des biens (amortissement). Une dégradation anormale est bien sûr un cas à part, que le locataire doit assumer au titre de sa responsabilité. Mais si un canapé neuf "détruit" lors d’une soirée est de fait une dégradation imputable, l’utilisation normale d’un canapé lit l’amenant à un état d’usure à 9 ans … me parait simplement la vie normale du meuble, et le remplacement prévu de fait par l’amortissement du même meuble.

Vous estimez que le locataire doit prendre en charge cette usure, vous la considérez donc anormale. Vous devrez indiqué au locataire le montant de la dégradation et sa justification, c’est une obligation légale. Le locataire pourra alors contester votre interprétation, possiblement en justice.

Vos éléments sont ils selon vous défendable devant un juge ? Si oui, le calcul 2 est plus réaliste, le locataire des 4 dernières années ne peut pas être responsable de l’usure des 5 premières années du meuble …

Mais tenez aussi compte du fait que si vous imputez à votre locataire par exemple 150 euros d’usure sur ce canapé, que le locataire conteste devant un juge ces frais puisque l’usure d’un meuble dans el cadre d’une location meublée est couverte comptablement, vous risqiuez de devoir indemniser votre locataire au titre de l’article 700 + dépens.

Un dégât des eaux a une date et une provenance. Or, comment le locataire peut-il penser que c’est "sans doute" dû à un dégât des eaux, comme s’il ne savait pas vraiment quand c’est arrivé ni comment ?

Et ensuite, ça se signale à l’assurance. Quand a-t-il signalé le dégât des eaux à son assurance ?

Ca ne tient pas debout cette histoire.

De votre point de vue de bailleur, il est responsable. Donc retenue sur le dépôt de garantie. Mais attention,  diminué de la vétusté. Ce parquet étant probablement déjà ancien, vous ne pourrez guère retenir plus de 10 % de sa valeur.

S’il veut éviter de payer lui-même, c’est à lui d’activer son assurance. Mais c’est un peu tard, donc ça ne va pas fonctionner.

Je crois que vous avez un appartement à refaire : parquet, peinture… C’est à vous de travailler, ou bien de mettre la main à la poche pour payer des artisans.

Si vous faites faire par des artisans, ça vous laissera le temps de potasser un bouquin genre "la gestion bailleur-locataire pour les débutants".

Bernard2K a écrit :

Un dégât des eaux a une date et une provenance. Or, comment le locataire peut-il penser que c’est "sans doute" dû à un dégât des eaux, comme s’il ne savait pas vraiment quand c’est arrivé ni comment ?

Et ensuite, ça se signale à l’assurance. Quand a-t-il signalé le dégât des eaux à son assurance ?

Ca ne tient pas debout cette histoire.

De votre point de vue de bailleur, il est responsable. Donc retenue sur le dépôt de garantie. Mais attention,  diminué de la vétusté. Ce parquet étant probablement déjà ancien, vous ne pourrez guère retenir plus de 10 % de sa valeur.

S’il veut éviter de payer lui-même, c’est à lui d’activer son assurance. Mais c’est un peu tard, donc ça ne va pas fonctionner.

Pas une opinion juridique mais une expérience perso de quand j’étais locataire.

Fuite d’eau dans la salle de bain en année N que je signale à mon bailleur, il vient constater, fait intervenir son plombier, et de mémoire me demande de ne pas déclarer le sinistre à l’assurance ou en tout cas ne me demande pas expressément de le faire.

Année N+2, état des lieux de sortie assez tendu pour diverses raisons, notamment des traces d’infiltration sur le parquet du séjour au niveau du mur mitoyen de la salle de bain, mais aussi une petite dégradation du parquet  du séjour à un autre endroit sans rapport (du à ma faute) et dans le cagibi de la chaudière qui sert par ailleurs de vestiaire (autre dégat des eaux que je n’avais pas remarqué).

Je fais deux déclarations de sinistre à mon assurance pour les deux dégats des eaux en expliquant que les sinistres sont probablement anciens mais que je viens de constater les dégats en déménageant mes affaires.

On me recontacte assez rapidement en m’expliquant que mon assurance ne prend pas le dossier car déclaration postérieure au préavis …

Quelques semaines plus tard je reçois recommandé (puis mes parents caution) pour une demande de réparation "amiable" de dégâts divers excédant le dépôt de garantie (1 mois), je laisse filer.

Quelques mois plus tard, je reçois ainsi que mon assurance une convocation à une expertise amiable.

Je m’y rend ainsi que le bailleur et les experts mandatés par chacune des assurances, bilan : tout va être pris en charge par l’assurance du bailleur (y compris la dégradation du parquet qui n’avait rien à voir car de toute façon ils reprennent tout le parquet …) !

J’aurais pu pousser le vice jusqu’à aller demander une restitution de tout ou partie de mon dépôt de garantie, mais j’ai préféré en rester là car l’enjeu était relativement faible et j’aurais pu m’exposer à des demandes reconventionnelles.

Bref tout cela pour dire qu’il peut y avoir un hiatus entre la survenue du sinistre et la manifestation/découverte du dommage, plus ou moins de bonne foi, et que cela ne coûte pas grand chose de faire une déclaration "tardive". En l’occurrence il me semble que c’était uniquement pour des histoires de conventions entre assureurs que le mien m’a initialement dit qu’il ne prenait pas en charge le sinistre et qu’in fine c’est l’assureur du bailleur qui a indemnisé. Si c’était allé au contentieux cela aurait pu être différent mais je pense que j’aurais quand même été couvert par mon assureur pour les dégats des eaux.

durand18 : en l’occurrence, je n’ai pas l’impression qu’il se dégage de votre récit que vous avez eu raison de ne pas le déclarer à l’assurance.

Personnellement, quand j’ai eu un dégât des eaux issu de l’appartement que je louais, et alors qu’il n’était pas certain qu’il y aurait des dégâts, je l’ai déclaré à l’assurance, qui m’a dit en substance "vous avez bien fait, on note le sinistre et sa date dans votre dossier, revenez vers nous s’il y a des dégâts à indemniser". Il n’y a jamais eu à revenir vers eux.

Ca coûte quoi au locataire ? Un coup de fil ou un mail pour prévenir le propriétaire. Un coup de fil, ou une déclaration en ligne pour prévenir son assurance. Et au moins, c’est enregistré et daté. A mon avis, c’est la façon correcte de procéder. Et c’est bien ce que je reproche au locataire : sortir du chapeau, très tardivement, un dégât non daté et jamais signalé auparavant.

Range19 a écrit :

Blooming09,
Je viens de lire quelques uns de vos messages.
Si je comprends bien, vous louez un studio depuis 2018. Vous nous sollicitiez au sujet du remplacement de revêtement de sol fin 2021 par du parquet stratifié.
Est-ce bien celui qui a fait l’objet de votre précédente demande ?
Par qui a-t-il été posé ?
Un défaut de pose peut aussi faire gondoler un parquet stratifié (mauvaise qualité aussi). Il vous appartient de vous rendre sur place et vous verrez vite si dégât des eaux ou autre chose.

bonjour, c’est un professionnel qui a changé le sol l’an dernier pour !modernisé l’appartement. Il y a une fissure au niveau du bac de douche donc ca doit venir de là. Je crois que le locataire n’a pas prévenu son assurance, de mon coté j’ai envoyé un devis avec le changement de sol a la mienne, ils m’ont dit qu’ils devraient prendre en charge le changement du sol mais pas le remplacement du bac de douche..

oui ils ne prennent en charge que les conséquences, mais je vais devoir faire intervenir un plombier pour traiter la cause. Entre le plombier, et le parquet qui est a refaire complètement je pense que je suis dans mon droit de ne pas restituer l’entièreté de la caution au locataire qui aurait dut s’occuper de cette fuite ..?

xazh a écrit :

Je suis un peu dérangé par la réponse de l’assurance de Durand18 … Je ne vois pas trop dans la convention ce qui permet de considérer qu’un locataire "n’est plus assuré" dès lors que son préavis est actif … Cela signifierait qu’un sinistre assurable pourrait être non assuré du fait d’un départ prochain du locataire ?

Si cela peut vous rassurer, mon assurance ne m’a a aucun moment opposé de refus de garantie formel …

Suite à ma déclaration j’ai été contacté par téléphone par un tiers mandaté par l’assureur pour instruire le dossier qui m’a expliqué oralement en deux mots qu’il n’irait pas plus loin dans l’instruction car l’assurance n’allait pas prendre en charge le dossier compte tenu de la date de déclaration.

Suite à cette appel je n’ai pas eu de nouvelle de mon assureur, que j’ai fini par relancer par message je viens de le retrouver :

durand 18 a écrit :

Je n’ai aucune nouvelle depuis que votre partenaire YYY m’a dit il y a 15 jours que mon sinistre devrait être rapidement clôturé du fait de la date de déclaration du sinistre postérieure au préavis.

J’ai impérativement besoin d’une confirmation écrite de la position de ASSUREUR pour justifier de mes diligences auprès de mon ancien bailleur, qui s’impatiente.

Silence radio de l’assurance …

Cependant mon assurance m’a assisté lors de l’expertise amiable en dépêchant son expert, et si j’avais été assigné au Tribunal je ne me serais pas gêné pour les appeler en garantie.

xazh a écrit :

Je suis un peu dérangé par la réponse de l’assurance de Durand18 … Je ne vois pas trop dans la convention ce qui permet de considérer qu’un locataire "n’est plus assuré" dès lors que son préavis est actif … Cela signifierait qu’un sinistre assurable pourrait être non assuré du fait d’un départ prochain du locataire ?

Les risques locatifs sont couverts durant toute la durée du contrat d’assurance.
L’histoire de la dédite détermine simplement qui sera l’assureur gestionnaire du sinistre dans le cadre d’un sinistre "irsi" (en gros : DDE et incendies avec dommages inférieurs à 5k€ dans le local concerné).

(J’ai eu une expérience pro dans les assurances, mais si quelqu’un de plus confirmé veut rectifier, qu’il n’hésite pas)

L’assurance du locataire n’a pas particulièrement intérêt à faire du zèle pour pousser le bailleur à faire sa déclaration.
Car cette déclaration pourrait engendrer la mise en cause de son client (locataire) et donc une possible prise en charge au titre de la RC locative.
D’après ce que j’ai compris plus haut, L’assureur du locataire a simplement indiqué qu’il n’était pas gestionnaire du sinistre (il y a une confusion entre "prise en charge" qui signifie le paiement, et "gestion du sinistre" qui signifie l’instruction du dossier).

Par ailleurs, la tenue d’une expertise contradictoire semble indiquer que finalement le sinistre était hors convention irsi (probablement >5k€ht).

Dernière modification par nor (26/10/2022 23h56)

Je crois qu’il y a quelques confusions si vous parlez de mon « cas ».

L’assurance ne m’a jamais demandé de ne pas déclarer, c’était le bailleur (et encore je n’ai pas le souvenir exacte des circonstances comme je l’ai indiqué).

Ensuite lorsque j’ai déclaré « tardivement » cela a bien été enregistré comme une déclaration de sinistre, simplement ils ont été pour le moins ambigu quant à leur position et je dois avouer que j’ai cru dans un premier temps que c’était un refus de garantie.

Enfin je ne suis pas dans les coulisses de ce qui s’est passé côté bailleur, mais j’ai l’impression que dans un premier temps il avait actionné sa protection juridique. Il en faisait clairement mention (pour faire pression) dans son courrier de demande de règlement amiable.

Comme je n’ai pas répondu ni la caution, j’imagine qu’il lui a été suggéré de tenter une expertise amiable avant d’engager une action judiciaire , et je ne sais pas si c’était formellement une expertise « IRSI » ou hors convention. Tout ce que je sais c’est que moi et mon assureur avons chacun reçu une convocation et qu’il a été décidé à la fin que le sinistre serait pris en charge par l’assureur du bailleur (aucune idée des montants), mais j’ai eu l’impression que le but était plus d’évaluer les dégâts contradictoirement  que d’établir des responsabilités.

@Durand

Je comprends bien ce que vous dites, mais dans votre formulation initiale, il n’est pas dit que l’assureur vous informe que par convention ce sera l’assureur du bailleur qui, mais qu’il ne prend pas le dossier.

Une formulation qui peut vous convenir, mais qui "laisse entendre" à un non averti qu’il n’est pas utile de déclarer post dédit, ce qui me gêne non pas pour votre cas mais vis à vis d’un lecteur qui pourrait prendre une mauvaise décision. D’où ma réponse initiale.

Vous  répondez ensuite que votre assureur n’a pas opposé de refus formel, et c’est à ce titre que j’introduis qu’un assureur n’a pas à vous proposer de ne pas déclarer. Nor nous dit alors qu’il n’est pas dans l’intérêt de l’assureur de mettre en cause son assuré, mais là encore, c’est une présentation qui peut vous convenir, mais qui ne me convient pas puisqu’un lecteur pourrait là encore comprendre de travers les notions de responsabilité.

Donc pour être factuel, un locataire, peut importe le préavis ou non, doit toujours déclarer asap un sinistre à son assureur, et à son bailleur,  peu importe qui prendra en charge in fine le sinistre.

@nor

"Il peut arriver qu’un sinistre soit dans un premier temps traité dans le cadre d’irsi, puis …"

Convenons que nous n’avons pas la même lecture de la convention. Je comprends que dans votre lecture, dès lors que l’on excède 5k ou du cadre de l’expertise commune sans discussion, IRSI ne s’applique plus, peu importe que la convention prévoit explicitement ces dépassements.

Je reprends votre propos : il n’est pas dans l’intérêt d’un assureur de faire ce qu’ils font par usage selon vous.