SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Personne ne peut prévoir l’évolution à 3 ou 5 ans des taux long terme pour l’immobilier.

Si on devait expliquer l’effet de levier à un ami, pour un investissement, on lui dirait : emprunt de la totalité de l’investissement à un taux nettement inférieur à celui du placement dont il est question.

Il y a quelque temps, emprunter à 0.9 ou 1% pour des Scpi qui distribuent du 4%, on comprend bien le levier.

Mais emprunter à 3% voire 4% TAEG pour des scpi qui distribuent 4%, cela laisse quasi aucune marge de sécurité en cas de baisse des distributions ou augmentation de la fiscalité donc en ce moment, où est le levier du crédit pour les Scpi ?

On peut néanmoins revenir à un principe de base et être d’accord. Au delà du taux, s’endetter c’est s’enrichir. On agrandit bien le patrimoine.

Dès lors est ce rédhibitoire de ne pas emprunter à 4% ? Il y a quelques années cela ne posait de problème à personne, car on avait pas le choix.

Ce qui freine, me semble t’il, c’est d’avoir aperçu des taux proche de 1%. Forcement à partir de là tout est amère.

Au delà du taux, s’endetter c’est s’enrichir. On agrandit bien le patrimoine.

Emprunter sans être certain que ce soit une bonne idée (et en ce moment, c’est plutôt le cas concernant les SCPI, en comparant taux d’intérêt et revenus moyens), c’est aussi agrandir le risque d’emmerdes (de déconvenues) futurs.

Je reviens sur le sujet des SIIC/REIT, ayant un projet SCPI cash qui traine depuis maintenant plus de 2 ans, je me dis que c’est le moment idéal pour saisir le creux de la vague sur les foncieres cotes. Pour faire simple et B&H, je partirais bien sur une methologie indicielle.

J’ai repéré ces deux indices:
- STOXX Europe 600 Real Estate (le Lyxor UCITS distribuant a un fee de 0.3%) qui a la cote d’aujourd’hui et aux dividendes des 12 derniers mois distribuerait 4.51%
- FTSE EPRA/NAREIT Global Developed (le Lyxor UCITS distribuant a un fee de 0.45%) qui a la cote d’aujourd’hui et aux dividendes des 12 derniers mois distribuerait 3.56%

Pensez-vous que cela represente une bonne approche?

Clausan, le 26/10/2022 a écrit :

Je reviens sur le sujet des SIIC/REIT, ayant un projet SCPI cash qui traine depuis maintenant plus de 2 ans, je me dis que c’est le moment idéal pour saisir le creux de la vague sur les foncieres cotes. Pour faire simple et B&H, je partirais bien sur une methologie indicielle.

J’ai repéré ces deux indices:
- STOXX Europe 600 Real Estate (le Lyxor UCITS distribuant a un fee de 0.3%) qui a la cote d’aujourd’hui et aux dividendes des 12 derniers mois distribuerait 4.51%
- FTSE EPRA/NAREIT Global Developed (le Lyxor UCITS distribuant a un fee de 0.45%) qui a la cote d’aujourd’hui et aux dividendes des 12 derniers mois distribuerait 3.56%

Pensez-vous que cela represente une bonne approche?

Je pense que vous parler de LU1812091194 et FR0011869304 ?

Oui pour moi elles ont tout à fait leur place au sein d’un PEA particulièrement. Elles viennent de remonter ces derniers jours après une forte descente.

Leur composition se ressemble, le premier étant légèrement moins diversifié que le second, cependant il est moins cher. Également il est distribuant, ce qui demande un peu plus de gestion personnel.

Sisco2117 a écrit :

[b]Bref, investir aujourd’hui en SCPI ne me semble pas être une plus mauvaise affaire qu’en 2020 ou 2021 (je ne parle pas des conditions de financement) du moment qu’on diversifie sur plusieurs SCPI mais aussi en dehors des SCPI et qu’on recherche un rendement acceptable en contrepartie d’une volatilité et d’un risque faible sur du LONG TERME!

On parle régulièrement d’avoir une marge de sécurité avant de faire un investissement.
Concernant les scpi, étant donné l’absence de volatilité (aucune ne va afficher -30% demain), comment obtenir cette marge de sécurité ?
Je ne vois que le financement justement.
Cette marge de sécurité vient du différentiel entre le taux d’emprunt de l’investisseur et le taux auquel il place dans la scpi en question.

Et puis ce n’est pas parce que l’on reviendrait à une situation plus "normale" en termes de taux d’emprunt qu’il faut accepter d’emprunter dans ces conditions.

Qu’entendez-vous par "risque faible" ? Car si vous le séparez de "volatilité" cela signifie que le risque serait la perte en capital, la non revalorisation des parts, un marché secindaire bloqué et/ou la baisse des revenus distribués. Pour moi, ce risque n’est pas "faible" compte-tenu de l’absence de marge de sécurité actuellement.

Sisco2117 a écrit :

J’avoue ne ne comprends pas votre notion de "marge de sécurité"….tout investissement comporte un risque plus ou moins grand…En définissant votre "marge de sécurité" comme le "différentiel entre le taux d’emprunt de l’investisseur et le taux auquel il place dans la scpi" cela revient à dire qu’il ne faut pas investir en SCPI sans faire de crédit (ce qui me semble un raisonnement faux de mon point de vu).

L’objet de la file est d’investir en scpi à crédit.
Donc de mon point de vue, mais on n’est pas obligé de le partager, la marge de sécurité c’est le différentiel dont je parlais.
Car en l’absence de différentiel, autant emprunter pour placer ailleurs qu’en scpi.

Il y a tout un narratif autour des scpi qui faire croire, à tort à mon sens, aux particuliers que les scpi constituent un actif à faible risque.

J’ai appelé Corum ce matin concernant cette offre: elle est fausse, le taux actuel est à plus de 4%.
Ils m’ont dit qu’ils remontaient la coquille au service marketing …

Une société qui met plusieurs heures à corriger une erreur aussi basique …

Ma conseillère CA vient de rentrer de congés et je viens de la relancer pour partir à la pêche aux informations concernant le financement à crédit de SCPI.

Cette dernière vient de me répondre par téléphone :
-financement possible en SAS sur 15 ans,au delà elle se renseigne mais cela semble compromis.
-taux à 2.10%,voir 2.30 en Novembre sur 15 ans..
-toutes SCPI financables

Je suis quand même assez étonné du taux proposé,j’attends donc son retour écrit pour étudier tout ceci plus en détail.

Ma question en attendant est de savoir vers quel montant je peux me tourner si jamais je poursuivais plus loin.

Pour que le dossier soit accepté, si les règles locatives des banques sont appliquées, on peut à peine faire du levier x2 avec son apport ,je ne vois pas vraiment l’intérêt à part grosse réserve de cash.
Car si il faut apporter 20k€ pour acheter au total 40k€ de parts de SCPI et couvrir a peine la mensualité,cela me paraît assez faible comme effet de levier…

Je vais attendre son retour plus précis pour parler notamment de ma capacité d’endettement quand même.

Tout dépend dans quel but mais i) cela va vous générer peu de revenus (ex : 20 K€ de SCPI à 5% = 1 000 € de revenus bruts par an, et il y a de la fiscalité à déduire), et ii) avec un prêt sur 10 ans vous allez avoir des cash-flows très négatifs (cela restera peu en valeur absolue).
A votre âge à mon avis la priorité c’est de financer vos études et votre avenir !

HomeRun a écrit :

Ma conseillère CA vient de rentrer de congés et je viens de la relancer pour partir à la pêche aux informations concernant le financement à crédit de SCPI.

Cette dernière vient de me répondre par téléphone :
-financement possible en SAS sur 15 ans,au delà elle se renseigne mais cela semble compromis.
-taux à 2.10%,voir 2.30 en Novembre sur 15 ans..
-toutes SCPI financables

C’est la banque privée du crédit agricole ? Quelles garanties demandent-ils ( nantissement, crédit logement … ) ?

J’étais en contact avec un de leurs banquiers privés pendant plus de 6 mois et ça n’a jamais abouti , parce qu’ils ne veulent pas financer de SCPI externes.

JeanBaba a écrit :

Bonjour,

Je compte faire un emprunt étudiant de l’ordre de 20-30k€ et investir dans une SCPI (Iroko Zen ?).
L’emprunt aurait un taux de 1% environ, cependant la durée des prêts ne peut excéder 10ans. Qu’en pensez-vous ?

Bonne journée

JeanBaba

Comme ca a déjà été dit, vérifiez la possibilité de faire un remboursement anticipé. Autre point à vérifier, pour que les intérêts soient déductibles il faut faire au minimum 30k€ de crédit (si je retrouve ma source je la posterai ici) .