Sahku98 : étude de cas immobilier (T1 peu cher et vacant depuis 2 ans)

En effet cela me parait une piste envisageable. Cela expliquerait la durée de la vacation le temps que l’expert vienne, constate, et ainsi de suite …

Vous pensez que le syndic pourrait me renseigner aussi ?

Bonjour,

Le DPE date d’octobre 2020 j’ai la conviction qu’il a été fait avant la rénovation.

Chauffage à chaudière électrique, et radiateurs convecteurs.

Il y a 10€ de charge locative, si on part sur une négo à 50K hors honoraires et hors frais de notaires, avec quelques travaux estimés à 2000€ (sol + porte du placard, est ce insuffisant ou surévalué ?) et un loyer à 450 hors charges en LMNP (il y a de la demande meublée sur le secteur), on est à 7% net jusqu’à la 8ème année (j’inclus 3000€ de mobilier à peu près amorti sur 6 ans). Je ne sais pas si ça vous parait correct.

Oui, permis de louer sur le secteur mais l’agent immo m’a précisé qu’il était déjà détenu sur ce bien, c’est un plus.

Je suis d’accord avec vous. Mais en tout état de cause il y a une raison pour laquelle il n’était pas en location. Il n’est en vente que depuis peu il semblerait mais je n’ai pas pu en savoir plus, je pense que oui il faut que j’essore les coproprio.

Si la question de sa vacation est répondue par un motif justifié, et que le DPE est refait et vaut à minima un E, faut-il s’aligner ?

Sahku98 a écrit :

Le DPE date d’octobre 2020 j’ai la conviction qu’il a été fait avant la rénovation.

Attention, première ligne jaune ! Le mode de calcul du DPE a complètement changé en mi-2021, donc vous avez un DPE ancienne génération. De nombreux appartements classés F sont passés à G avec le nouveau mode de calcul. Même si votre DPE d’ancienne génération date d’avant les travaux, et a vocation à s’améliorer, il faut absolument redemander un nouveau DPE.

Quitte à le payer vous-même, en prévoyant 150€. De toutes façons, un DPE de 2020 ne sera bientôt plus valable (2024 ?) et vous devrez de toute manière bientôt en payer un pour louer, autant le faire tout de suite avant la vente. Si au final le DPE s’avère catastrophique, vous aurez perdu 150€, mais cela vous évitera une grosse déconvenue.

Sahku98 a écrit :

Oui, permis de louer sur le secteur mais l’agent immo m’a précisé qu’il était déjà détenu sur ce bien, c’est un plus.

Deuxième ligne jaune. Il  faut absolument contacter l’organisme de service public qui s’occupe des permis de louer pour leur poser des questions. Vérifier que le permis de louer était bien valable, qu’il n’y a eu aucun problème de ce côté-là, et vérifier que son renouvellement ne poserait aucun problème.

Comment financez-vous l’achat? Prêt? Durée?

Sachant que vous êtes F, il faudrait refaire le dpe ou utiliser l’argument du nouveau dpe pénalisant pour les petites surfaces pour négocier.

Pour ce bien, vous savez déjà qu’il faudra refaire une rénovation énergétique (même si vous êtes en E) au plus tard d’ici 12 ans. Donc à prévoir dans votre négociation.

Voir aussi si vous pouvez installer une PAC monobloc (ne nécessitant pas de module externe encombrants,  juste 2 grosses bouches d’aération visibles depuis l’extérieur, voir fonction de la façade et les réticences des autres copropriétaires). Cette solution est assez "miraculeuse" pour baisser le DPE.

Je trouve que vous vous focalisez un peu trop sur l’appartement lui-même. Certes, le DPE, le mode de chauffage, etc. Mais vous achetez un appartement dans un immeuble dans un quartier dans une ville.

La valeur dépend donc de la ville, du quartier, et de l’immeuble.

Si c’est dans un immeuble vétuste à Lille, ça n’a pas la même valeur que dans un immeuble récent à Bordeaux.

Faites le tour du quartier, discutez avec les commerçants et les voisins. Seulement à ce moment-là vous pourrez estimer la valeur.

DVF est très bien pour essayer de comprendre les différences de valeur à l’intérieur d’une ville, et même à l’intérieur d’une rue.

Exemple 1)
- au 3 de la rue Jean Dupont, je vois sur DVF un prix moyen des ventes à 3000 €/m².
- Au 5 de la même rue, prix moyen 1500 €/m².
Or, l’appartement qu’on me propose est au 5, donc il faut que je comprenne. Je regarde un peu mieux, je visite, je me renseigne. Le 5, immeuble ancien, moche, des soucis de voisinage. Le 3, immeuble récent, banque au RDC, marbre dans les parties communes, un box et une cave fournis avec chaque appartement.

Autre exemple :
- dans la ville A, l’hypercentre est recherché. Je vois des appartements dans les 4000 €/m² alors que la moyenne de la ville est de 3000 €.
- Dans la ville B, pourtant similaire, l’hypercentre est peu recherché. J’y vois des appartements dans les 1000 €/m² alors que la moyenne de la ville est de 1800 €/m². Manifestement, les programmes neufs et les logements HLM ont conduit à un exode vers la périphérie bourgeoise, laissant le centre-ville à une population et une fréquentation qui n’ont rien de bon pour la valeur de l’immobilier…

Autre conseil très important : il faut absolument veiller à anonymiser un minimum vos études de cas. Ici en 5 minutes, j’ai trouvé l’annonce de votre appartement, ce que n’importe quel investisseur peut faire. Heureusement, je ne suis pas intéressé !

Bonne nouvelle : avec 6000€ TTC de frais d’agence, votre agence est plutôt dans la fourchette basse de prix pour un bien dans le département en question.

Mauvaise nouvelle : le DPE est à plus de 430 kWh/m² an, c’est donc un F mais qui frôle le G. Avec le nouveau mode de calcul, je mets presque une pièce sur le fait que le nouveau DPE sera G. Et ce malgré le fait qu’il soit "entièrement rénové" comme le précise l’annonce. L’indication dans l’annonce d’un "double vitrage PVC récent" me fait plutôt penser à un double vitrage installé avant 2020 et donc avant l’ancien DPE, car sinon cela aurait été formulé autrement, d’autant plus que l’appartement est inoccupé depuis 2020 !

Question : avez-vous pensé à chercher plus loin de chez vous ? Des villes comme Reims ou Troyes ont un bien meilleur potentiel, et il est tout à fait possible d’y gérer en direct vos appartements.

Bonjour
la vacance de cet appartement depuis septembre 2020, çà regarde l’ancien proprio qui avait peut être ses raisons, à mon avis c’est secondaire
Sinon, quand vous entrez dans l’appartement, est-il lumineux malgré au 1er étage ?
Quelle vue depuis les fenêtres ?
Quelle orientation solaire ?
Voilà qui peut faire pencher la balance dans un sens ou l’autre !

Rastignac a écrit :

Connaissant un peu les usages des agences immo, si je suis intéressé par un bien, je ferais faire un DPE par mon propre expert, en suivant les règles de 2022, et certainement pas celui proposé  par l’agence ou le vendeur… C’est un investissement de 200 euros qui en sécurise un de 50 000…

On est deux à vous proposer exactement la même chose Sahku98, vous savez maintenant ce qu’il vous reste à faire.

Sauf si, entre-temps, vous avez lâché l’affaire, ce qui ne serait pas déraisonnable vu le DPE à plus de 430 kWh/m² an. Personnellement, ce genre de DPE me fait fuir immédiatement, sauf à avoir une très grosse décote.