SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

C’est la banque privée du crédit agricole ? Quelles garanties demandent-ils ( nantissement, crédit logement … ) ?

J’étais en contact avec un de leurs banquiers privés pendant plus de 6 mois et ça n’a jamais abouti , parce qu’ils ne veulent pas financer de SCPI externes.

@oblible non il s’agit de ma banque classique: CA Loire-Haute Loire.
Je ne sais pas si il y a un  rapport mais nous avons par contre tous les comptes pros de madame au sein de cette agence ainsi que ceux de ma SAS avec un premier financement effectué pour un immeuble de rapport.

Pas plus d’infos pour le moment sur les garanties demandées mais j’attends son retour complet par écrit. Elle n’a pu su me dire si il prenait 100% du rendement locatif en compte dans leur calcul de financement d’ou mon interrogation sur le montant à emprunter.

Pour les types de SCPI,je lui ai bien fait comprendre que celles "maison" ne m’intéressait pas du tout.
A voir,mais de toute façon,je partirais dans un premier temps sur des SCPI de 1er plan donc peu de chances d’être refusé je pense.
Elle m’a bien fait la remarque de penser à diversifier les SCPI même si c’était une évidence pour moi.

Je pense avoir un retour plus complet d’ici la fin de semaine prochaine,je ne manquerais pas de le partager ici.

Bonjour à tous,

Je viens de faire partir un mail avec une salve de questions pour ma conseillère CA concernant ma demande de financement de SCPI. Son retour devrait arriver d’ici fin de semaine prochaine je pense.
J’ai pu la croiser entre 2 portes, juste assez pour comprendre qu’elle prendrait les revenus personnels pour le financement bien qu’investissant en SAS.. Je pense quand même pouvoir obtenir un financement, n’ayant que le crédit RP en cours (sauf si elle prend en compte les investissements de la SAS bien qu’étant autofinancés)

En attendant et afin de préparer au mieux mon dossier et un éventuel rdv de financement, j’étudie les différentes options qui s’offrent à moi (en fonction aussi des réponses surtout concernant le financement de NP et/ou US):

-faire simple et acheter pour X€ de parts en PP via ma SAS à l’IS avec le montant global du prêt et prendre un peu d’US (pour amortir et si possible autofinancer) avec le cash disponible, le plus dur étant de trouver de l’US.

-Corum m’a proposé de l’US mais uniquement si je prenais la NP soit avec la SAS (quel intérêt?) soit à titre personnel mais il me semble avoir lu sur la file que les impôts n’étaient pas friands de ce genre de montage?

Dernière modification par HomeRun (07/11/2022 20h43)

Vous devriez regarder avec MAIF solutions financières - ils travaillent avec la CASDEN (qui a le mérite de ne pas différencier le taux proposé pour un financement SCPI vs immo classique d’où des taux très compétitifs par rapport aux courtiers spécialisés).
J’ai pu en bénéficier en Août avec un taux à 1,9% sur 25ans avec 0€ d’apport et 6 mois de différé - la sélection des SCPI éligibles est plutôt intéressante ! Pour avoir discuter avec le CGP les taux sont remontés à 2,5% sur 25ans mais cela reste tout de même encore beaucoup plus intéressant que les taux que je vois sur ce thread…

Ragnarr a écrit :

Vous devriez regarder avec MAIF solutions financières - ils travaillent avec la CASDEN (qui a le mérite de ne pas différencier le taux proposé pour un financement SCPI vs immo classique d’où des taux très compétitifs par rapport aux courtiers spécialisés).
J’ai pu en bénéficier en Août avec un taux à 1,9% sur 25ans avec 0€ d’apport et 6 mois de différé - la sélection des SCPI éligibles est plutôt intéressante ! Pour avoir discuter avec le CGP les taux sont remontés à 2,5% sur 25ans mais cela reste tout de même encore beaucoup plus intéressant que les taux que je vois sur ce thread…

Bonjour,

Pouvez vous fournir le listing des scpi proposés ? Il y a un listing sur le site, mais est ce les mêmes qui sont proposées via crédit ?
Le financement paraît bon, mais reste à voir la qualité des scpi

@ragnarr merci pour l’info,je tenterais de les contacter la semaine prochaine.
Je pense que devoir passer par un CGP va être indispensable pour obtenir un financement..

Il reste aussi la solution Moniwan,mais accessible uniquement pour les SCPI La Française si j’ai bien suivi..

Bonjour Sisco2117,

Pour être certain de la rentabilité de l’opération il suffit de faire le calcul. Avec 100ke par exemple sur 20 ans.

Un prêt de 100ke sur 20 ans à 4,5% intérêt c’est 633e de mensualité.
Le revenu du placement (4,5%) sera de 4500e/an, donc 375e par mois.
Il faudra donc faire un effort de 258e par mois pendant 20ans ce qui donne 61920e.
Au bout de 20 ans vous aurez dépensé 61920e pour une valeur de placement de 100 000e

Si par contre vous utilisez ces 258e d’apport mensuel pour investir chaque mois et que vous réinvestissez les revenus. Vous obtiendrez au bout de 20 ans un montant investis de 100 512e. Donc légèrement plus qu’avec un emprunt.
Si à cela on ajoute les frais liés à l’emprunt et le fait d’être engagé sur 20 ans avec l’impossibilité de changer de support d’investissement…

J’ajoute un point également lié à la fiscalité si besoin. Dans le cas d’un emprunt vous pourrez certes déduire les intérêts (51 836e) des revenus (90 000) soit un net de 38 164e imposable. Mais pour le même résultat vous n’aurez perçu que 38 592e de revenu dans le 2eme cas donc une fiscalité très proche.

On se doute bien qu’un vendeur de SCPI ne va pas nous dire le contraire.

Du reste le raisonnement est trompeur, pour ne pas dire fallacieux :

Concernant le coût du crédit, effectivement, les 4,5% ne sont pas sur l’intégralité du montant emprunté tout au long du crédit mais sur le capital restant dû… en revanche, le coût du capital emprunté à T est bien de 4,5% et ce pour toute la durée du crédit - c’est le principe du taux fixe.

En clair, si l’on peut considérer que la part à crédit d’un portefeuille de SCPI diminue avec le temps, le coup de cette part restera de 4,5% tout le long du crédit… et donc 4,5% - 4,5% = 0% sur cette part. On pourrait caricaturer en ayant le raisonnement sur du crédit in-fine : en touchant 4,5% de rendement et en payant 4,5% d’intérêt je vois mal comment on s’enrichit ! Le fait d’avoir un effort d’épargne mensuel qui fait baisser le CRD ne change pas grande chose à notre affaire sur la part de l’investissement à crédit à l’instant T.

Je ne sais même pas si cela vaut la peine de commenter l’argument qui dit que les coûts d’emprunt étant déductibles, ce n’est pas si grave. Un coût étant un coût, cela nous fait une belle jambe d’en amortir une partie en déduisant notre revenu imposable !

@igun @nyxe par contre dans vos calculs de reinvestissements de dividendes,ne faut il pas tenir compte du délai de jouissance à chaque fois?Cela doit changer la donne il me semble.

Bonjour à tous,

J’ai bouclé il y a quelques mois un projet d’investissement en SCPI à crédit en collaboration avec un des membres du forum (spot pour ne pas le nommer… Merci à lui pour son aide, ses conseils et son professionnalisme)

Détail du projet :
Montant emprunté : ~200 k€ en PP
Taux de 1.18% sur 20 ans, avec différé de 6 mois (extension possible de 24 mois)
Assurance emprunteur maison (BPCE)

Voici la répartition des SCPI :
Activimmo : 10%
Corum : 5%
Epargne Pierre : 20%
Immorente : 30%
Pierval : 15%
Primopierre : 20%

Projet lancé fin 2021 et finalisé en Aout de cette année.

Bon courage à ceux qui sont en recherche de financement. Le processus est particulièrement long et pas évident à gérer avec les variations actuelles de taux.

Balangan, le 16/11/2022 a écrit :

Bonjour à tous,

J’ai bouclé il y a quelques mois un projet d’investissement en SCPI à crédit en collaboration avec un des membres du forum (spot pour ne pas le nommer… Merci à lui pour son aide, ses conseils et son professionnalisme)

Détail du projet :
Montant emprunté : ~200 k€ en PP
Taux de 1.18% sur 20 ans, avec différé de 6 mois (extension possible de 24 mois)
Assurance emprunteur maison (BPCE)

Voici la répartition des SCPI :
Activimmo : 10%
Corum : 5%
Epargne Pierre : 20%
Immorente : 30%
Pierval : 15%
Primopierre : 20%

Projet lancé fin 2021 et finalisé en Aout de cette année.

Bon courage à ceux qui sont en recherche de financement. Le processus est particulièrement long et pas évident à gérer avec les variations actuelles de taux.

Bonjour,

Je suis à la recherche d’un financement pour des scpi. Et je serai intéressé pour échanger avec vous ou d’autre membre qui on reçu récemment un financement pour de la scpi.

J’ai contacté ma banque et demandé une simulation.

Balangan, le 16/11/2022 a écrit :

Bonjour à tous,

J’ai bouclé il y a quelques mois un projet d’investissement en SCPI à crédit en collaboration avec un des membres du forum (spot pour ne pas le nommer… Merci à lui pour son aide, ses conseils et son professionnalisme)

Détail du projet :
Montant emprunté : ~200 k€ en PP
Taux de 1.18% sur 20 ans, avec différé de 6 mois (extension possible de 24 mois)
Assurance emprunteur maison (BPCE)

Voici la répartition des SCPI :
Activimmo : 10%
Corum : 5%
Epargne Pierre : 20%
Immorente : 30%
Pierval : 15%
Primopierre : 20%

Projet lancé fin 2021 et finalisé en Aout de cette année.

Bon courage à ceux qui sont en recherche de financement. Le processus est particulièrement long et pas évident à gérer avec les variations actuelles de taux.

Salut Balangan,

Je suis très curieux de voir les parts que vous avez pu vous faire financer par la BPCE.
Ma banque historique La Caisse d’Epargne d’Auvergne, ne me propose que les parts suivantes :

-          ATREAM HOTELS
-          AEDEFICIS
-          PRIMOVIE
-          PRIMOPIERRE
-          EFFIMO
-          SOFIDY EUROPE INVEST
-          AEW ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION
-          IMMORENTE

Ce ne sont pas les meilleures mais les seules que l’on accepte de me financer.
La Saccef n’accepterait de garantir le prêt que pour ces parts-là.

BPCE et Caisse d’Epargne, c’est pas un peu la même chose ?

Merci pour vos retours.

Belle opération !

C’est surtout la date, ces conditions existaient et étaient accessibles en octobre 2021 comme le précise choozpatate.