Existe-t-il vraiment une relation entre les revenus et le patrimoine ?

A l’intuition, la relation entre revenus et patrimoine est de moins en moins vraie vu l’appréciation des prix de l’immobilier.

Exemple : vers chez moi une maison qui se vendait 500 k€ il y a 5 ans (et encore bien moins cher il y a dix ans) se vend maintenant 1 M€.

Pour un primo-accédant, avec un prêt sur 20 ans, il faut gagner 13 533 € mensuellement pour pouvoir prétendre au crédit immobilier (source internet).

Autant dire que c’est hors de portée pour la quasi-totalité des ménages.

Mais par contre, il y a dix ans, acheter pareil bien immobilier était "accessible".

Au final, à moins d’être aidé par les parents, la relation entre revenus et patrimoine dépend de mon point de vue surtout de la période à laquelle vous avez pu acheter un bien immobilier, qui a pu faire fois 2, fois 3, voire fois 4 selon les endroits en une vingtaine d’années.

Pour donner une idée de la structure du patrimoine des ménages français :
l’INSEE publie régulièrement des enquêtes, dans sa série "Les revenus et le patrimoine des ménages"
La dernière en date est Enquête INSEE 2021
La précédente était : Enquête INSEE 2018

Il y a un décalage assez important entre la date de publication et la date de collecte des données : publication en 2021 des données 2018, publication en 2018 des données 2015.
Mais la suite des deux enquêtes permets de mesurer les changements sur ces dernières années.

Dans ces enquêtes on  trouve énormément d’information sur la composition du patrimoine des Français, mais aussi des comparaison européennes.

Et on trouve en particulier un zoom sur la composition du patrimoine des Français suivant les différents déciles , dont les "hauts-patrimoines" définis par l’INSEE comme les 10% des ménages les plus riches, et disposant de plus de 600k€ de patrimoine brut.

Et donc oui en gros cela correspondrait à l’idée de IH, la résidence principale est "LE" principal constituant du patrimoine des Francais, mais jusqu’au 9e décile seulement après cela devient un peu différent :

Cf enquête 2021, chapitre "Composition du patrimoine brut par tranche début 2018", page 34, le patrimoine des Français est ainsi composé :
Pour les 90% les moins riches, de 0 à +/- 80% en immobilier, 15% en financier
Pour les 10% les plus riches, +/- 50% en immobilier,  25% financier, 20% en immobilier professionnel.
Pour les 1% les plus riches +/- 30% en immobilier, 35% en financier, 25% en immobilier professionnel.

HHub a écrit :

La croissance du patrimoine brut n’est pas linéaire en fonction des revenus, on peut même penser qu’il est logarithmique.

Attention, vous semblez partir du principe que le patrimoine est continuellement constitué à partir des revenus alors qu’à partir d’un certain point, c’est l’inverse : les revenus deviennent issus du patrimoine, et idéalement minimisés pour éviter d’être trop lourdement imposés.

@doubletrouble

Quand j’évoque les revenus c’est dans leur globalité, je ne considère pas que ceux professionnels mais aussi ceux du patrimoine.

Ceci avec la difficulté de valoriser cette dernière partie :
-loyer brut / loyer net d’exploitation,
-revenus équivalent ou pas pour des ETF capitalisant,
-dividendes versés pour les SCPI / revenus bruts des SCPI…

Mais des questions se posent aussi pour le patrimoine : net de charges fiscales ou pas pour des placements taxés à la sortie comme l’immobilier physique dans une SCI à l’IS ou PER.

Par contre, il peut avoir un effet pour les personnes aux gros revenus du type : "j’ai assez de patrimoine et je profite de la vie"

@GoodbyLenine
Il faudrait que je regarde à  nouveau le livre de Piketty mais je n’ai pas souvenir qu’il analyse le 1% des plus riches hors ultrariche. Et les chiffres datent un peu.

En survolant rapidement, j’ai trouvé ce graphique qui évoquerait (sous réserve que l’on parle de la même chose) un ratio de 7 mais probablement pour la globalité de la population et donc nivelée vers le bas puisque une partie importante de la population a peu voir pas de patrimoine:


Il est certain que la part des donations/successions conduit à un patrimoine élevé et des revenus en proportion plus faible.

Il faut cependant noter que l’âge des héritages a considérablement augmenté. En France, l’âge moyen des héritiers tourne autour de 50 ans, contre 40 ans dans les années 1980. Avec le vieillissement de la population, il devrait atteindre 58 ans en 2050.


Et ceci d’autant plus si ce patrimoine correspond à la résidence principale qui ne produit pas de revenus.

Cela rejoint aussi la remarque de InvestisseurHeureux où la croissance de l’immobilier sur plusieurs  dizaines d’années peut conduire à un ratio patrimoine / revenus élevé.

@ bg57
J’ai éliminé la question de l’âge.
Thomas Stanley auteur du livre « The Millionaire Next Door » donne la règle: patrimoine (net) / revenus > Age /10 pour définir si nous sommes un accumulateur ou pas soit un ratio de 7 à 8 maximum.

A ce stade les explications possibles d’un ratio patrimoine brut / revenus élevé (>30) sont :
- part importante de l’immobilier de la résidence principale
- ancienneté des investissements immobiliers
- part des donations/succession reçues
- une baisse des revenus après une phase d’accumulation comme la retraite.

Dernière modification par HHub (10/12/2022 18h45)

@Stevanovic Proportion de Français ayant eu recours à un crédit pour acquérir une résidence principale de 2016 à 2021

C’est le genre se statistique qui ne veut pas dire grand chose, un truc qui pourrait être bêtement repris par LFI par exemple, 1 millions en 2000 ne représente pas du tout la même chose qu’en 2020 a fortiori compte tenu de l’explosion des prix de l’immobilier.

Aujourd’hui un appartement familial dans un quartier sympa de Paris il faut compter 1.5 M€

En 2000 pour le même appart c’était autour de 500 k€

Source: https://www.basebien.com/PNSPublic/DocP … rarrdt.pdf

Quelques remarques :
- pour le ratio objet du sondage, il aurait fallu préciser : patrimoine brut / revenus annuels. Est-ce que certains ont divisé par leurs revenus mensuels ?

- on peut regretter que vous ayez choisi le patrimoine brut. Le patrimoine net est la vraie richesse, c’est ce qu’on possède vraiment. Penser que le patrimoine brut finira par être une vraie richesse n’est vrai que si on peut continuer à payer les remboursements, donc seulement si on ne subit pas de maladie grave, décès, surendettement, faillite… Or, ce sont des choses qui arrivent. Prendre le patrimoine brut comme la mesure du patrimoine tout court (le titre du fil évoque le patrimoine sans autre précision), c’est un biais d’optimisme. Le raisonnement sous-jacent est : "cela finira par m’appartenir si tout va bien."

- l’âge est bien sûr très important : Première approche :
Approche plus complète :
La dynamique des patrimoines des ménages selon l?âge et la génération en France et dans la zone euro | Cairn.info
On pourrait résumer en : la plupart des gens de moins de 30 ans n’ont presque pas de patrimoine. Le patrimoine brut augmente ensuite rapidement, notamment par l’achat de la RP, mais le patrimoine net tarde à augmenter, car il faut le temps de rembourser les emprunts. Le patrimoine net atteint son maximum en plateau, entre 50 et 70 ans environ. Au-delà de 70 ans, une approche plus fine montre la baisse du patrimoine immobilier, remplacé par un patrimoine financier peu risqué.

- Concernant les héritages et donations : certes, cela tend à arriver de plus en plus tard dans la vie. Après, chacun est libre de s’organiser pour que cela arrive plus tôt. Les solutions sont connues : donation aux enfants dès que les parents ont 45-50 ans, donation des grand-parents aux petits-enfants, parents qui refusent l’héritage de leurs propres parents, pour que l’argent saute une génération. Ce n’est probablement pas assez pratiqué.

Dernière modification par Bernard2K (11/12/2022 09h55)

@HHub: connaissez-vous la répartition (en France ou ailleurs) entre patrimoine (brut/net) de rendement et patrimoine (brut/net) de jouissance? Je n’ai pas trouvé d’études sur le sujet.

Oui, dans la grande majorité des cas (cela va de pair), mais il y a quand même des exceptions dans la pratique, pour faire simple j’ai l’exemple de smicards qui sont devenus aujourd’hui multimillionnaires, c’est rare voir très rare mais cela peut arriver à force de travail et aussi de chance (sans forcement gagner au loto). Après sur l’aspect purement technique et statistique vous y avez déjà tous répondus.

Un peu hors sujet par rapport à la file, et bien tard, je publie quand même l’info ici :

Dans la suite des études publiées par l’INSEE, je suis tombé sur celle-ci

C’est une étude un peu ancienne, publiée en 2021 sur base des chiffres 2018, elle concerne les hauts patrimoines français, les 10% les plus riches en patrimoine (Décile habituel D9)

Mais cette version ci à comme avantage de découper la population française en centiles, et non pas en déciles comme d’habitude. On a donc un découpage fin de la tranche des 10% les plus riches.

Et on y retrouve aussi la ventilation par âge, CSP, et aussi la distribution du patrimoine.

Cela permettra de ne pas trop raisonner un "moyenne" sur cette tranche là, qui contient quand même les variations les plus importantes

(AGE x REVENU ANNUEL avant IR) / 10.
Un facteur pénalisant pour les gros revenus  pour compenser une capacité d’épargne moins évidente avec des bas revenus (charges fixes incompressibles), je suppose.
J’obtiens le chiffre prodigieux, selon l’auteur de la formule, de 13.