SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Nyxe, le 16/11/2022 a écrit :

C’est un document que je trouve très intéressant, surtout parce que même s’il est techniquement juste, j’y retrouve les arguments que me donnent les conseillers/banquiers qui veulent vendre leur produit, et avec lesquels je suis en désaccord complet:

Le but d’un investissement à crédit est de profiter de l’effet de levier: il ne suffit absolument pas que l’opération soit rentable, il faut surtout qu’elle soit plus rentable que le même investissement sans crédit, c’est a dire que le scénario où on investi chaque mois le cashflow négatif du scénario avec crédit (et où on réinvesti les loyers). Et on compare entre les deux scénarios lequel a le plus de parts à la fin de la durée d’investissements.

En reprenant leur scénario:

Avec emprunt de 100k€ à 4.5% sur 20 ans:
- Mensualité de 632.6€/mois, coût du crédit total de 51824€
- Revenus locatifs nets de 375€/mois, donc cashflow de -257.6€/mois
Au bout des 20 ans, j’ai les 100k€ toujours investis, mais j’ai déboursé 257.6€/mois de liquidités, donc c’est une opération qui m’a globalement rapporté 38176€.

L’opération est effectivement rentable, mais si je me compare a simplement investir 257.6€/mois pendant 20 ans à 4.5% de rendement + réinvestissement progressif des dividendes, j’arrive à 100613.36€, qui est donc bien plus rentable.

Bien sur, le gros asterix du calcul précédent est qu’il ne prend pas en compte la fiscalité: c’est a chacun de le faire en fonction de sa propre situation, mais l’imposition avec emprunt n’est pas forcement si gagnante face aux réinvestissements progressifs, notamment parce que le second scénario est faisable dans le cadre d’une assurance vie ou en nue propriété.

Mais dans tous les cas, quand on fait un investissement à crédit en SCPI, on ne cherche pas la rentabilité seule, mais plus de rentabilité que le même cashflow négatif sans crédit, et ne pas le mentionner me semble peu scrupuleux d’une plateforme de conseils en investissements.

Edit: lgun m’a battu d’1min pour sa réponse, et je m’étais légèrement gouré dans le calcul du second scénario

Sous réserve de trouver un placement stable à 4.5% avec une fiscalité attrayante et ce n’est pas évident.

Il serait quand même plus honnête de conjuguer votre propos au passé.
Oui c’était possible, refaire la même opération aujourd’hui…
Je n’ai pas fait aussi bien que vous, mon meilleur financement est à 1.20% (j’aurais pu avoir mieux quelques mois plus tard) mais désormais aucune chance d’avoir ce taux sur 20 ans même si j’apportais une garantie ou des contreparties démentielles.
On a vécu une période ou le meilleur actif c’était en fait le passif. Ca reviendra peut-être.

J’entends toujours cette remarque, y compris dans les médias, mais je ne la comprends pas toujours : elle ne vaut que si les dividendes des SCPI et la valeur du patrimoine augmentent d’au moins 2,5% (mettre ici le taux de votre emprunt) cette année et dans les années à venir.

Si l’inflation "officielle" est causée principalement par l’énergie, mais que les salaires ne suivent pas, les loyers ne suivent pas, et la valeur de l’immobilier ne suit pas, peu importe si on emprunte sous l’inflation "officielle" !

C’est sûr que si les dividendes des SCPI et les valeurs liquidatives augmentent de 6,2% (taux d’inflation "officiel" pour la France sur un an glissant), mais qu’on emprunte à 2,5% ; ça vaut vachement le coup !

Mais probablement, les augmentations, si elles ont lieu (cela dépendra des SCPI comme toujours) seront plus modestes.

Avec l’augmentation des taux , il est probable que le prix des parts des SCPI baisse un  peu à court terme, ce qui n’est pas grave car c’est un placement à horizon 10ans voire plus.Il est aussi probable que les revenus des SCPI augmentent un peu avec l’inflation. Si l’inflation persiste, les salaires vont augmenter ( les fonctionnaires ont eu 3,5%, EDF et Total environ 7%, Stellantis 5%, etc) rendant la charge de remboursement proportionnellement de plus en plus faible dans le budget de l’emprunteur au fil des ans.
Si les salaires suivent l’inflation ( ce qu’ils font avec retard ), l’emprunteur est gagnant. Les générations qui ont acheté leur maison dans les années 70 avec un forte inflation, ont emprunté à des taux proche de 10% et ont fini de rembourser leur immobilier en monnaie de singe.

Et que ce taux est attribué à une SCI….et non une détention en direct. Et à coté de ça il y a un patrimoine financier > au montant emprunté.

Typiquement ces 2 éléments trop rarement mis en avant quand les taux de crédits sont annoncés.

choozpatate, le 29/11/2022 a écrit :

Par la caisse d’epargne auvergne limousin je me suis fait financer:
Immorente
Corum Origin
Epargne Pierre
Eurovalys

a 1% sur 20 ans avec possibilité de passer sur 22 ans. en octobre 2021.

Corum avec la Caisse d’Epargne !
Bravo!
L’agence de Cournon m’a expliqué qu’il était impossible de financer du Corum ou du Pierval Santé !
J’ai pourtant un long historique (et plutôt de qualité) avec eux..

J’imagine que les conditions ont bien évoluées ou alors qu’on me pousse vers les produits maison uniquement..

Je suis sur une proposition à 2.5% sur 20 ans. J’attends le retour de la banque pour valider.

En utilisant le simulateur directement sur le site de SOFIAP, les taux affichés sont encore inférieurs à ceux présentés dans ce tableau, avec des durées jusqu’à 25 ans au taux de 2,3% hors assurance
https://www.sofiap.fr/offre/des-prets-immobiliers-a-la-carte-qui-repondent-a-vos-besoins
Cela paraît pas mal en ce moment

Bonjour,

Les taux ne sont effectivement pas à jour… Le Crédit Agricole Consumer service propose actuellement 4,72% sur 15 ans! Les taux indiqués par LouveInvest ne sont donc pas encore actualisés.

La SCPI à crédit devient vraiment une solution très compliquée.

Vu l’évolution très rapide des taux il est selon mon point de vue intéressant d’attendre quelques mois avant de prendre une décision.

Bonjour,

Trouver des biens physiques rentable deviens de plus en plus complexe et ma vie pro me faisant voyager à longueur d’année, c’est plutôt compliquer pour la mise en place de nouveau locataire et la recherche de bien.

J’envisage l’investissement en SCPI via crédit immo. Néanmoins, l’achat via credit immobilier avec un taux plus raisonnable qu’un crédit conso avec un apport de 10% de ma part, me donne un cashflow négatif, bien que raisonnable.

Je me demande donc comment cela serait vu par la suite si je trouve un bien locatif rentable et que je souhaite faire un prêt immobilier pour le financer ? La banque verra t-elle ça d’un mauvais oeil, ou elle ne devrait pas trop s’attarder sur ça ?

Par avance merci.

Bonjour à tous,

Quelqu’un a-t-il récemment réalisé  une délégation d’assurance emprunteur pour un crédit finançant des parts de SCPI ? Cela fait quelques jours que je cherche et pour le moment je n’ai quasiment que des refus…
La plupart des courtiers que j’ai interrogé ne me donne pas de raison valable et je soupçonne aussi certains conseillers de vente en assurance de confondre SCPI et SCI… Bref, si quelqu’un a une piste je suis preneur

Je suis passé par Multi Impact il y a quelques années sans difficultés. Rien trouvé de moins cher à l’époque, et aucun problème depuis.

Trahcoh a écrit :

Un prêt scpi à le même effet sur votre profil d’emprunteur qu’un autre emprunt immobilier.

Merci pour ce retour.

Du coup ils vont prendre en compte la totalité de l’emprunt, l’emprunt moins 70% des revenus générés ou déduire le cashflow négatif de ma capacité ?