Tomtomtom : étude de cas immobilier (LMP en expatriation)

tomtomtom · #1

Bonjour a tous,

Je suis expatrie a Singapour depuis 13 ans et je loue un meuble en France en LMNP, mais les revenus locatifs ayant augmentes, il va passer en LMP. Avec mes ammortissements et charges, j’ai quand meme un resultat nul, mais je vais devoir payer les 1200 euros et quelques de cotisation minimale a cause du statut LMP.

J’ai plusieurs questions dont je n’ai pas reussi a trouver la reponse sur le forum ou sur d’autres sites:

- Je comprends que cette cotisation va me permettre d’obtenir 3 trimestres de retraite, ce qui semble une bonne nouvelle. Cependant, comme j’ai un resultat nul (je n’ai aucun autre revenu en France), quelle sera la somme qui sera prise en compte pour le calcul du "salaire annuel moyen" de ma retraite pour cette annee ? Zero ? Si c’est le cas, alors cela va en fait faire baisser ma retraite (car mon salaire annuel moyen ca chuter en fleche).

- Le LMP est en indivision avec ma femme. Est ce possible pour elle aussi de cotiser 1200 euros en plus de ma cotisation, pour qu’elle puisse elle aussi beneficier des 3 trimestres ? Le case echeant, si il y a un revenu de X euros cette annee la pour notre LMP, les revenus sont divises en deux pour le calcul du "salaire annuel moyen" de nos retraites respectives ?

- J’ai entendu dire que pour les expatries en LMP il est possible de ne pas payer cette cotisation minimale. Quelqu’un a t’il eu les memes echos ou est dans une situation similaire ?

Merci par avance pour vos conseils !

Thomas.

Mots-clés : expatriation, indivision, lmp, resident etranger, retraite

GoodbyLenine · #2

Normalement, vous ne deviendrez pas LMP si vos revenus pro dépassent le montant des recettes de location meublée (il n’y a pas que le seuil de 23ke). Vu votre présentation, ça sera le cas tant que vous travaillerez…

En cas de BIC=0, un LMP verse les cotisations minimales (voir le site de la SSI pour son montant, ici plus précisément).

Pour le cas particulier d’un non résident fiscal en France : je ne sais pas ce qui se passe (vous pouvez questionner la SSI, via leur site…).

Sinon, pour cotiser pour sa retraite en étant expat, il existe la CFE : vous vous y inscrivez et pouvez opter pour cotiser pour la santé (maladie/maternité), et éventuellement pour la retraite. Vu vos revenus, le coût reste assez faible (et de toute manière : les droits retraites acquis sont largement proportionnels aux cotisations versées).

dusgas · #3

Bonjour,

GBL êtes vous sur de la prise en compte des salaires perçus à l’étranger pour l’appréciation du LMP?
Je n’ai jamais eu le cas, mais à mon sens ça ne fonctionne pas.

SaintEmilion · #4

Bonjour,

Pour être dans la même situation et avoir demandé à mon avocat fiscaliste, les revenus pris en compte sont les revenus d’activité uniquement en France, ce qui fait automatiquement passé la plupart des non-résidents avec une activité de location en meublé qui génère plus de 23k de CA LMP.

Pour autant, il n’est pas forcément requis de devoir s’affilier d’après l’urssaf pour l’instant voir ici.

J’ai de mon côté posé la question à l’urssaf le mois dernier via une lettre en recommandée avec AR pour savoir quoi faire, en espérant recevoir une réponse avant de devoir faire ma déclaration d’impôt sur les revenus 2022 …

tomtomtom · #5

Bonjour, merci pour vos reponses.

Effectivement, les revenus percus a l’etranger ne sont pas pris en compte je crois (mes revenus sont a Singapour, pas en France). De meme que les revenus issus des mes locations nues. Donc, je vais avoir des revenus LMP > 23k et superieurs a mes revenus en France (qui sont de 0), ce qui me fera passer en LMP.

Je vais devoir ecrire en lettre recommande a l’URSAFF moi aussi je crois :-)

PS: pour la CFE, j’avais fait mon calcul, et cela me semblait pas tres rentable. Je crois qu’il fallait payer dans les 8000 euros par an pour cotiser pour juste la retraite de base, ca fait donc 2000 euros le trimestre. Meme avec un salaire annuel moyen au max (en gros 40000 euros), un taux de liquidation sans decote (50%), un trimestre me rapportera a la retraite 40000*50%/172 = 116 euros annuel. Il faudrait vivre presque 20 ans de retraite pour que je retrouve mes 2000 euros.

GoodbyLenine · #6

dusgas a écrit :
Bonjour,

GBL êtes vous sur de la prise en compte des salaires perçus à l’étranger pour l’appréciation du LMP?
Je n’ai jamais eu le cas, mais à mon sens ça ne fonctionne pas.

Non. D’ailleurs ce que j’ai lu ici semble indiquer que ce ne serait pas le cas.

Par contre, je me demande pourquoi vous n’envisagez pas d’investir à Singapour. Ce n’est pas rentable ? En général, mieux vaut être à proximité de là où on investit, ne serait-ce que pour mieux connaitre le marché, mieux pouvoir suivre et surveiller, etc.

tomtomtom · #7

Il y a plusieurs raisons:
- le marche immobilier a beaucoup beaucoup monte a Singapour recemment, ce qui me fait un peu peur
- le marche est tres cher: il faut compter dans les 15000 euros /m2 en moyenne dans les condos
- la marche n’etait pas tres rentable pour faire de la location, meme si cela devient un peu mieux depuis 1 an suite a une violente remontee des loyers (certains se sont pris augmentation de 100% de leur loyer lors de leur renouvellement de bail)

Mais surtout:
- les prets a Singapour (comme dans beaucoup d’autres pays) se font a taux variables, et pas a taux fixes. Je trouve ca beaucoup trop risque, et d’ailleurs certaines de mes connaissances ont eu de tres mauvaises surprises recemment avec la remontee des taux.

Gismo · #8

Bonjour,

Je suis dans une situation similaire et me pose la même question - avec la suppression du critère de l’inscription au RCS je suis passé en LMP; cette année je me pose la question de la possibilité (si j’y ai intérêt - et là aussi ce n’est pas entièrement clair pour moi) de rebasculer en LMNP car le site jedeclaremonmeuble indique la chose suivante (capture d’écran plutôt que lien car ce texte s’affiche lorsque l’on est connecte à leur service de déclaration pour les meubles):

Comme souvent, tout a l’air d’être question d’interprétation - j’imagine qu’en choisissant une interprétation extensive de la loi il y a probablement un risque à être de toute façon requalifie en LMP à un moment ou à un autre, et je me demande quels seraient les risques

dusgas · #9

En gros si le bofip (que je ne suis pas allé vérifier) précise qu’on ne prend pas en compte les revenus à l’étranger et que vous le faites néanmoins, vous n’aurez jamais gain de cause face à un agent du fisc en cas de contrôle.

Votre seule chance serait qu’un juge déclare que cette doctrine ajoute à la loi en excluant les revenus étrangers que la loi n’a pas expressément exclus. Bref je ne m’y risquerait pas.

SaintEmilion · #10

Bonjour,

J’ai reçu hier, une réponse de l’Urssaf pour ma demande adressée le 20 décembre, plutôt rapide !

Dans leurs réponses, ils rappellent la législation applicable sur l’obligation d’affiliation et sur la législation applicable en cas de résidence à l’étranger.

Ils donnent enfin une réponse applicable à votre propre situation. Dans mon cas, en tant que non-résident qui fait de la location meublée en France, ils me confirment que l’affiliation n’est pour le moment pas requise car je cite

Urssaf a écrit :
A ce stade, l’affiliation à la législation des travailleurs indépendants des personnes qui font de la location meublée en France alors qu’elles résident hors de France et n’ont pas d’autre activité en France fait l’objet d’un arbitrage au niveau de la DSS (Direction de la sécurité sociale) / DACI (Division des affaires communautaires et internationales)

Reste à savoir pour combien de temps et comment se tenir au courant d’éventuels changement …

Peut-être en posant la question tous les ans ?

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Urssaf a écrit :

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