QMcorp [expatriation] : étude de cas immobilier (location de sa RP ?)

Bonjour a tous,

voici le contexte de cette etude de cas qui concerne la location (potentielle) de ma residence principale. Il se trouve que j’ai quelques questions auxquelles je n’ai pas trouve de reponses tres claires.

Comme indique dans ma presentation je suis proprietaire de ma RP depuis juin 2020. j’ai vecu 1 ans dedans avant de partir en expatriation aux UK cet ete (pardonnez les accents manquant, c’est le clavier qwerty…).
Pour financer cet achat de RP, nous (mon epouse et moi) avons souscrit a un emprunt sur 20 ans.

Initialement nous n’avions pas prevu de louer la maison, pour les raisons suivantes :
- affect : nous avions fait quelques travaux et nous nous etions attaches a la maison,
- pied a terre : nous pensions utile d’avoir un pied a terre en France durant notre expat
- location en meuble necessaire, mais nous tenons a nos meubles, du moins certains, pas tous.
- duree du bail qui doit correspondre a notre duree d’expat (2 ou 3 ans), ca nous ferait mal au coeur de payer un rbnb sachant que nous avons une maison dans la meme ville…

Apres 4 mois d’expat, nous avons par hasard, l’opportunite de louer a un collegue, qui pourrait habiter pour une duree similaire (2,5 ans) a celle qu’il nous reste a tirer aux UK, les loyers seront assure par la boite, j’ai des lettres de recommandations des precedents proprio du collegues qui confirment sa bonne tenue (la maison ne devrait pas etre trop saccagee). Apres reflexion, le pied a terre est plus une "contrainte", volonte de revenir frequement, histoire d’aerer, de checker que tout aille bien etc etc.. le cote affect lui demeure.

Afin de peser le pour et le contre, je cherche donc a savoir plus ou moins precisement ce que cela nous raporterait de louer la maison. Voici mes  calculs avec mes questionnements :

- La boite demande de passer par une agence et un bail non meuble (je vais essayer de negocier ce point tout de meme, mais partir sur les deux hypoteses : LMNP et  micro foncier).

H1 : Bail non meuble
- Loyer escompte : entre 1200 €/ mois et 1400 € / mois
- Revenus annuels : 14 400 € / 16 800 €
- Charges deductibles: Interets (ai-je le droit de deduire les interets d’emprunt meme apres avoir habite dans le logement ? si oui, puis je les deduire tous ? ou seulement ceux payes lors de la duree de la location ?), Travaux (idem, puis je deduire les travaux realises en 2020 ?), assurance (idem interets, puis je deduire l’ensemble de l’assurance du pret ou seulement les mensualites des annees de location ?)
- En fonction des reponses ci-dessus, dont je ne trouve pas de reponse claire je vois donc 2 options :
option 1) je ne peux deduire que les charges sur la duree de la location, j’ai donc interet a choisir le micro foncier donc un loyer inferieur a 15 000€ disons 14 400€

impots:
base imposable : 14 400 x 0.70 = 10 080 €
Taux d’imposition : CSG (17.5%) + taux moyen (a preciser avec les revenus actuels mais je l’estime aux alentours de 15%) = 3 276 € / ans

option 2) je peux deduire les charges ci dessus et je me retrouve en defcit foncier (travaux + interets + assurance + taxe fonciere) > 32 000 € je peux donc etre en deficit oncier pour les 2 ans de location et ne payer aucun impots suplementaire. (ca me parait trop beau)

H2) bail meuble
Regime LMNP
idem aux simulations ci-dessus, en remplacant 30% de deduction dans le cas du micro foncier par 50% dans le cas de la LMNP.

Ce qui ferait 2340 € sur une base de 14 400 € par ans. soit 1000 € de moins.
D’ou ma valonte de pousser au bail meuble si possible.

Voila la location de notre RP nous rapporterait (en plus des economies de chauffage, d’elec et d’internet, que nous avons maintenus) : 11 124 € par ans ou 12 060 € en fonction du regime.

Ce qui peut compenser la perte d’affect. Et payer quelaues travaux de renovation que nous voulions faire a notre retour (installation d’un poel a bois etc..)

Votre avis sur la question ? et les calculs ?

Bien a vous
QMcorp

Mots-clés : expatriation, immobilier, location