Bobinv : étude de cas immobilier (mode de détention d'un bien locatif)

Chers investisseurs heureux, vous avez transformé ma vision de l’investissement et de l’endettement au fil des années, et je vous en remercie. Une opportunité se présente à notre famille, et je me permets de solliciter votre opinion sur un achat de bien locatif, actuellement en indivision, que l’autre indivisaire souhaite céder, en particulier sous quelle format acheter ce bien. (Détention direct, SCI, etc.). J’ai reçu des avis contradictoires et ne sait que faire.

•    Localisation du bien :     Paris Centre
•    Situation :        Déjà loué en Meublé
•    Pas de dette sur la part détenue actuellement
•    Part à racheter : 400K€
•    Emprunt locatif sur 25 ans, avec objectif de financer presque tout via dette.
•    Achat de la part restante à deux avec mon épouse
•    Deux enfants en bas âges.
•    TMI : 41%
•    Nous sommes déjà bien endettés concernant notre résidence principale
•    Aucune donation à nos enfants à date
•    Nous avons moins de 40 ans.

But de l’opération, si tous les objectifs pouvaient être atteints :

-    Constitution d’un patrimoine immobilier pour nous et nos enfants à terme

-    Revenus locatifs pour la retraite
ET/OU
-    Loger les enfants une fois majeur
OU
-    Pieds à Terre à Paris, si nous déménageons dans quelques années
ET
-    Transmission d’un patrimoine immobilier à nos enfants en optimisant fiscalité
ET
-       Optimisation fiscalité durant les 25 ans en faisant jouer le régime réel, déficit foncier.

Le but n’est pas de revendre rapidement ce bien, sauf accident de parcours, mais de le détenir dans la famille aussi longtemps que possible.
Cela fait beaucoup d’objectifs :
J’ai eu des recommandations opposées :
1.    SCI avec les enfants mineurs
o    Mais on m’a dit que idiot dans notre cas, car on pourrait donner 100% de la valeur totale du bien en démembrement de propriété, et garder le régime particulier pour la fiscalité PV, si on revends dans plus de 20 ans.

2.    Détention Directe :
o    Un CGP m’a dit d’y aller pour les arguements cités ci-dessus.
o    Mais au moins une banque refuse d’endetter mineur, donc refuse donation.

3.    SARL Familiale :
o    Risqué si divorce, un jour.

Je sollicite votre opinion, au-delà d’un rendement locatif qui sera mauvais à Paris, c’est le meilleur choix du mode de détention et qu’un établissement bancaire accepte l’opération, si future donation, qui me pose problème.

Cordialement,

Mots-clés : investissement locatif, sci (société civile immobilière), transmission