Comment optimiser la vente et le déménagement d'un bien immobilier d'exception ?

Bonjour

RE-EDIT :
Suite au message de Fred42, très judicieux ! je précise que ce que j’ écris ci-dessous concerne … la France et non la Belgique !
A se renseigner sur son équivalence dans ce pays (procédure, fiscalité, démarches ..)

   La vente et la dispersion des biens aurait-elle lieu du vivant de votre grand-mère, (donc à son initiative) ou post décès ?

   En cas de décès avant les ventes effectives (concrètes), même si initiées auparavant, les biens sont "gelés" pour l’ inventaire (chiffrage) de la succession (biens immo, mobilier, comptes monétaires …)

    La succession reste indivisionnaire entre les héritiers (ligne directe, et éventuels autres désignés par testament, sur la quotité disponible), tant que le partage n’ a pas été effectué ;
   Si la part de chacun est inférieure à la valeur du bien immobilier et qu’ une soulte ne peut être versée en compensation de son attribution à un seul, (AV, bijoux, objets fournissant les autres lots ?) il faudra alors vendre l’ immeuble et partager sa valeur.

Seul l’ ensemble des héritiers-indivisionnaires  peut vendre un bien immobilier .
Les biens-meubles requiert les 2/3 des droits des héritiers pour être vendus,  et uniquement pour payer des charges ou dettes de l’ indivision , en communiquant la décision aux autres co-héritiers ; A défaut la décision est opposable .

  Un inventaire peut être demandé par la propriétaire vivante (Commissaire Priseur Payant), qui estimera ainsi les objets, avec ou sans délégation de vente - aux enchères - ensuite; Toute disparition serait ainsi visible et une "plainte contre X pour vol" possible … (ou recel successoral, mais là, c’ est plus ciblé sur les héritiers, à prouver avant enquête !)
  Ou par tout héritier post décès : Par un Notaire, accompagné d’ un Commissaire Priseur, après avoir demandé en urgence au Pdt du Tribunal de grande instance de faire apposer des scellés par huissier ..

  Il est à noter qu’ en dehors de conflits entre héritiers, cet inventaire est obligatoire dans les cas :
- d’ acceptation de la succession "à concurrence de l’ actif net" (biens - les dettes): Inventaire à déposer au TGI dans les 2 mois après acceptation, sous peine de requalification d’ acceptation pure et simple
- Présence d’ héritiers enfants mineurs ou incapables majeurs
- de legs en usufruit

Il est également possible pour des raisons fiscales !
Le fisc estime la valeur du mobilier à 5% forfaitaire du prix du bien immobilier : Cela peut dépasser la valeur réelle ….

Cornélius vous a également donné de très bonnes pistes pour vendre au mieux …

Si un notaire, un commissaire-priseur, un avocat spécialisé succession, … pouvait passer par là pour cadrer mes éventuelles âneries ou oublis …

Edit ; Les frais d’ inventaire post décès sont à la charge de l’ indivision entière, quand bien même un seul héritier l’ aurait demandé ;
        Il est suivi de sa "clôture" où les héritiers font le "serment" (sic) que l’ inventaire remis au notaire contient l’ ensemble des biens et qu’ aucun n’ a été "omis ou détourné";
  En cas de "détournement, oubli, d’ un bien,  ou dette cachée d’ un héritier vis à vis du/de la défunt/e", ce ne sera plus un simple oubli, mais un recel caractérisé, avec intention de frauder., qui peut priver l’ héritier de sa part de succession …

Dernière modification par mimizoe1 (29/01/2023 12h33)

mimizoe1,

j’ai l’impression que vous avez oublié ou pas lu que la question concernait la Belgique. Votre réponse est intéressante pour la France, donc laissez la, mais si vous lisez mon message assez rapidement, modifiez le pour préciser que vous répondiez pour la France.

Bonjour,

Déjà, m.erci à tous.

Après plusieurs jours de coma et une mort certaine, ma grand mère est donc toujours en vie, dans un centre hospitalier près de chez moi, pour revalidation.

Elle a toute sa tête, mais de gros soucis d’équilibre.

Son souhait : vendre sa maison de Bruxelles et acheter un petit appartement près de chez nous pour s’y installer.

La réalité médicale : soit elle recouvre son équilibre et les médecins donneront leur feu vert pour qu’elle s’y installe, soit elle ne retrouve jamais un équilibre correct, et devra aller en institution.

Dans ce cas négatif, l’appartement serait mis en location.

Personne ne veut la prendre chez lui, car il faut être honnête, c’est une personne difficile, qui a toujours été dure et pas très agréable avec les gens.

Je retiens donc de vos messages que nous devons chercher au minimum 5 agences immobilières, et regarder leurs sites internet afin de voir s’ils ont l’habitude de vendre des biens de cette valeur.

Faire venir au moins 2 commissaires priseurs, afin de comprendre s’il y a réellement des objets de valeur.

J’en doute fort, ce sont des gens vraiment pas riche qui ont joué un role de riche toute leur vie.

On mange 1 boite de sardine et on ne chauffe pas la maison, pour pouvoir ensuite rencontrer les amis dans une pâtisserie haut de gamme (lubie de ladite grand mère…)

Pour le vol, la maison est bien sécurisée, même si pas de caméra. Portes blindées, serrures de sécurité etc.

Je ne pense pas que l’oncle indélicat se rabaisserait à voler des objets, c’est quelqu’un de haut niveau, mais qui n’a pas compris que si t.u gagnes 8 000 euros/mois, tout en dépensant 9 000 euros, t.u finis pauvre au bout du compte.
Il attend le décès de sa mère qu’il déteste pour l’héritage, mais n’irait pas jusqu’à voler.

Il en a parlé plusieurs fois, par exemple ici : Couple de personnes trs ges avec 3 enfants : quelle stratgie d’actifs?

koldoun a écrit :

Je retiens donc de vos messages que nous devons chercher au minimum 5 agences immobilières, et regarder leurs sites internet afin de voir s’ils ont l’habitude de vendre des biens de cette valeur.

Il y a une agence immobilière à Bruxelles, spécialisée dans ce type de biens immobiliers : Engel & Völkers.

Pas de souci à ce niveau.

L’un a disparu et fera signe de vie lors de l’héritage, les autres nous ont plus ou moins fait comprendre que moi et mes frères devons nous occuper de tout cela.

koldoun a écrit :

Je ne pense pas que l’oncle indélicat se rabaisserait à voler des objets, c’est quelqu’un de haut niveau

Pardon, mais c’est une réaction un peu naïve. Un héritage est un moment où l’on voit sortir les plus mauvais penchants des personnes. Attendez-vous au pire, vous ne serez pas déçu.

Quand vous dites que la maison est sécurisée, c’est un peu naïf également. Elle est sécurisée contre les cambrioleurs (encore que, il n’y a jamais de protection parfaite), mais pas contre les membres de la famille ni contre les "amis", qui ont la clé ou à qui votre grand-mère ouvre sa porte.

il y a deux phénomènes à l’œuvre quand les gens se servent ainsi dans les objets mobiliers ou l’argent :
1) les héritiers se disent que, si on fait un inventaire des objets mobiliers, on va payer des droits de succession dessus. Alors que, si on se sert en répartissant "plus ou moins équitablement" entre les enfants, la succession des objets mobiliers est réalisée de facto sans devoir engraisser l’Etat au passage. Gruger ainsi l’Etat, c’est de bonne guerre, pensent beaucoup de gens. Donc, il n’est pas rare de voir les enfants se répartir les objets, parfois en oubliant de demander aux autres enfants s’ils en veulent, parfois en se réservant les plus beaux objets (prennent les bijoux en massif et laissent le toc, prennent les objets de valeur et laissent les autres, etc). Comme par hasard, l’attachement sentimental à un objet, prétexte à le soustraire aux autres héritiers, est souvent proportionnel à la valeur de cet objet…
2) Lorsqu’une personne âgée vieillit puis décède, les gens de l’entourage se servent, et leur morale devient alors particulièrement souple et flexible. Ils ne "s’abaissent pas à voler" comme vous dites ; non, ils prennent seulement ce à quoi "ils ont droit". De leur point de vue, il y a toujours une bonne raison qui explique qu’ils y ont droit.

Sinon, je pense comme Range19 que les enfants devraient s’en occuper prioritairement. De toute façon, il n’y a que des coups à prendre à s’occuper de ce genre de choses. La personne honnête et dévouée, qui intervient justement pour que les choses soient "équitables", se verra très probablement reprocher quelque chose. La loi de Murphy appliquée aux héritages dit qu’il y a toujours une bonne raison de faire des reproches à la personne qui a fait le boulot !

A propos du fait que votre grand-mère ait toute sa tête :
- de là à dire qu’elle sera d’accord pour vendre la maison et son contenu, il y a une différence. Même si elle dit "oui, oui", quand il faudra signer, ça ne sera pas la même chose. Les personnes âgées ont souvent beaucoup de mal à accepter le changement et à se défaire de leurs possessions. Mes parents ont annoncé pendant 5 ou 6 ans qu’ils allaient "bientôt" aller en résidence pour personnes âgées autonomes. On a mis longtemps à comprendre qu’ils étaient juste incapables de faire ce changement par eux-mêmes. il a fallu les y encourager fortement et s’occuper de tout. Et c’était un peu tard, car ils relevaient déjà presque de l’Ehpad quand ils sont allés en résidence pour personnes âgées "autonomes". Ils en auraient mieux profité, et le changement aurait été plus facile, si le changement avait été fait plus tôt. Mais ce que nous n’avions pas réalisé, c’est qu’ils n’étaient plus capables de décider sans y être incités et encouragés. Comme dit dans la grille GIR, ne fait "pas spontanément".
- vendre une maison prend souvent environ 1 an, entre les premières réflexions et la signature de l’acte authentique. Or, votre grand-mère est passée près, ses troubles de l’équilibre sont quand même le signe d’une baisse de l’état général… Si, d’ici la signature de l’acte authentique, votre grand-mère n’est plus capable de signer, ou décède, ça va compromettre la vente. Il serait utile que votre grand-mère signe un "mandat de vente", et peut-être aussi un "mandat de protection futur" ou l’équivalent en Belgique. Ce sont des sujets qu’il faudrait aborder rapidement avec son notaire. Et ne pas traîner pour la vente.

Dernière modification par Bernard2K (29/01/2023 17h47)

Allez faire aussi un tour en mairie pour voir s’il n’y a pas déjà  des plans pour cette maison.

Les instances publiques peuvent avoir des idées…  Mais certains investisseurs privés ayant plus qu’un pied dans la porte peuvent aussi avoir des idées. Et ils s’arrangeront pour les faire passer.

J’ai en tête 2 exemples de biens d’exceptions pour lesquels les familles n’avaient, en vrai, pas les coudées franches pour la vente. L’un était en France, l’autre en Belgique.
Pour celui en Belgique, villa dans les dunes, premier rang de la façade, la bétonnisation a été galopante dans les années 1995, souvenez ‐ vous. La vieille dame (épuisée  par le harcèlement constant des promoteurs ) qui était propriétaire de cette villa de famille a cru la sauvegarder en la vendant à  un jeune couple avec enfants, prix classique pour une villa avec rabais pour travaux.  Moins de 2 ans après,  les jeunes avaient revendu aux promoteurs et encaissé la plus value.

Pour le bien en France, à  Issy les moulineaux, belle maison bourgeoise, les propriétaires y sont morts de leur belle mort, les héritiers étaient en  bons termes et voulaient vendre. Ils  ont fait passer les notaires et les agences immobilières de luxe. Des acheteurs potentiels sont passés visiter (dans le tas un magna indien et un autre russe). Puis la famille s’est rendue compte que la grosse entreprise qui avait déjà  quasiment racheté tout le quartier voulait acheter cette maison pour y loger ses invités/ clients VIP, quitte à faire passer la maison et son parc en zone commerciale. Conclusion, les héritiers ont vendu à  cette entreprise, prix normal pour du résidentiel à  Issy, mais ils auraient pu gagner au moins 1 an s’ils avaient su que l’entreprise avait des vues sur la maison et ses entrées à  la mairie. La maison est toujours debout, magnifiquement investie par l’entreprise.

🌲🌲🌲🌲

Info glanée hier :

Il y a 5 ans, la maison a été évaluée à 850 000, si les enchères fonctionnent 1 000 000 serait un très bon chiffre

SAUF

Qu’il y a un terrain à bâtir juste à coté, acheté par mes grands parents il y a 25 ans.

Prix du lot : 1 000 000 comme prix de départ, une enchère qui aurait du succès = 1 200 000

Questions que l’expert avait soumise, et que nous devrons étudier :

vendre le lot maison + terrain à bâtir

faire 2 ventes séparées

Bonjour,

Une fois la maison vendue, il y aura 2 parts :

la part de ma grand mère
la part de mon grand père (décédé) : cette part sera divisée en parts égales entre ma grand mère et ses enfants.

Avec ses parts, ma grand mère va acheter un ou deux appartements dans la ville de province ou je vis (ainsi qu’une très grand partie de la famille).

Soit les médecins jugent qu’elle peut vivre seule dans un appartement.

Soit les médecins jugent qu’elle doit entrer en institution, l’appartement sera mis en location pour couvrir les frais de l’institution (renseignements pris, 1200 euros/mois : petit studio indépendant, avec services et infirmières dispo 7/7 24/24).

Vu le budget annoncé, elle pourrait facilement acheter cash 2 beaux appartements neufs dans ma ville.

Pour un 2 chambres + terrasse, neuf, on tourne autour des 210 000 euros

L’objectif serait donc de restituer aux héritiers les parts en nue propriété issues du grand-père pré-décédé, avec donc une sortie de l’indivision.
C’est le problème d’abord et avant tout des indivisaires.

Quel est l’objectif patrimonial et l’intérêt de lui faire acheter deux biens immobiliers à part générer une future indivision et de probables futures complications ? Ici en France, avec les frais d’acquisition + le surcoût du neuf par rapport au prix de marché, ce serait une quasi garantie de perte sèche à court et moyen terme sans parler des problématiques de liquidité.
A-t-elle acté l’idée de quitter une grande maison pour soit vivre en autonomie dans un 3 pièces, soit vivre en résidence médicalisée dans "un petit studio". Pourquoi pas un deux pièces ?
Dans tout les cas, à cet âge, la solution de la location en résidence services serait certainement la plus pertinente tant que le niveau de dépendance ne justifie pas l’orientation en ehpad. Et simplifier les choses afin de lui éviter toute complication et d’assister à quelque conflit que ce soit.